【正文】 湖北襄樊九隆廣場策劃報告之三湖北襄樊九隆廣場策劃報告之三物業(yè)管理及案場管理策劃報告呈：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由：上海弛張知天行地產(chǎn)機構 河南知天行房地產(chǎn)營銷策劃有限公司二OO五年九月目 錄物業(yè)管理以及案場管理第一章 經(jīng)營管理建議 第二章 項目招商物業(yè)管理建議 第三章 推廣策略建議 第四章 行銷策略建議 第五章 業(yè)務執(zhí)行策略建議 第一章 經(jīng)營管理建議【提示】：本報告項目研判部分已經(jīng)提到，本項目商業(yè)部分規(guī)模不大，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，良好的定位是基礎，但是，商業(yè)項目經(jīng)營的好與壞，硬件設施并不能夠起主導作用，而真正起核心作用的，還是在于軟件方面。經(jīng)營管理部門是商業(yè)項目日常運營中的核心部門，它將直接關系到商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營狀況。與物業(yè)管理一樣，在襄樊當前的各商業(yè)項目中，經(jīng)營管理在各企業(yè)中未能提升到一定的高度，但是對于本項目來說，發(fā)現(xiàn)和挖掘這一點，就是提高層次的切入點，如此，才可以在同類項目競爭中才會做到“有的放矢”，在市場經(jīng)營中處于上風，具備一定的優(yōu)勢，立于不敗之地。一、 前言本案的建成將升級更新襄樊本地已成熟的消費群聚集地，以本案為中心的核心商圈將全面帶動火車站周邊商業(yè)經(jīng)濟業(yè)態(tài)步入快車道。在商業(yè)規(guī)劃形態(tài)上，集吃、喝、玩、樂、購為一體，以大眾化、流行元素為主題，購物無須再東奔西跑，現(xiàn)在開始只要來本項目，就可以淘到想要的一切東西！專業(yè)的市場策劃機構為項目做全程市場推廣策劃；形象推廣方面全面導入CIS戰(zhàn)略，經(jīng)營上導入CS戰(zhàn)略，并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場推廣部門，組成經(jīng)營公司的核心機構。同時，湖北襄樊九隆廣場2005年下半年度將有計劃地組織統(tǒng)一的市場營銷推廣活動，高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關、節(jié)日性活動，有效地帶動銷售額的增長。第一節(jié) 物業(yè)及管理形態(tài)結構建議管委會的組成及基本職能： 基本職能：對于本項目的整體運營和市場管理進行領導和監(jiān)督，代表政府管理本項目的運營，是本項目的最高權利和糾紛裁決機構。有權監(jiān)督審核本項目的管理制度和營運工作。項目公司的組建和基本職責：組建：由上級管理部門核準成立湖北襄樊九隆廣場商業(yè)有限公司（自管、經(jīng)營管理顧問公司）、或者選聘經(jīng)營管理公司對本項目進行全程經(jīng)營管理?；韭氊煟壕哂蠧IS導入和推廣的職責，直接向業(yè)主負責，對本項目的各環(huán)節(jié)執(zhí)行統(tǒng)一有效的管理與服務，維護業(yè)主的合法權利。嚴謹、公證地執(zhí)行本項目的經(jīng)營管理制度，監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。本項目委員會的組成及基本職責：組成：由經(jīng)營戶或業(yè)主代表中推選， 5—基本職責：對襄樊九隆廣場物業(yè)經(jīng)營管理公司的工作,進行監(jiān)督和評估建議并有權提出更換物業(yè)管理公司。有權代表業(yè)主向管理委員會提出九隆廣場經(jīng)營管理系統(tǒng)和物業(yè)管理公司之間的糾紛解決要求。關于收費的各項建議。湖北襄樊九隆廣場管委會的收費標準（定額營業(yè)稅另計）。物業(yè)管理公司的收費標準。市場推廣的統(tǒng)一收費標準。建議以上收費按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。第二節(jié) 商業(yè)項目各部門職能及崗位設置與責任可考慮設立營運計劃部：部門職能：階段性項目整體經(jīng)營目標和計劃的擬訂，并督促執(zhí)行。協(xié)調(diào)各部門之間的工作。對各單元的經(jīng)營管理與引導。直接面向業(yè)主的經(jīng)營管理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎懲處理。協(xié)調(diào)各單元之間和單元與項目經(jīng)營各部門的關系。公關活動、促銷方案的擬訂和實施，告知業(yè)主相關安排和通告及促銷費用清單。投訴站。市場培訓部：部門職能：本地相關市場定期的調(diào)研、分析商業(yè)格局的變化。收集商業(yè)情報，競爭對手的動態(tài)，并做出針對性的推廣策略。對于顧客的調(diào)研，了解顧客的構成、消費習慣、購買意向等方面的調(diào)研。建立顧客滿意度監(jiān)控體系，提出培育顧客忠誠的建議。挖掘潛在的顧客群體，提出相應建議。配合營運部完成促銷方案擬訂。工作人員的崗前培訓。了解新的服務規(guī)范與行為理念，定期舉行在崗人員的再培訓。制訂培訓計劃、制訂課堂培訓內(nèi)容。與經(jīng)濟學專家、學者保持良好的合作關系。對每期學員考核評定，對于可以上崗者頒發(fā)資格證書，并推薦到適合的崗位上崗。廣告部：部門職能：POP室管理、樓體的大型廣告牌的承租制作與管理維護。店面POP和店面形象的管理。店面公共空間廣告燈箱及海報管理。店面共享空間推廣活動場地的管理、外部項目門前場地大型推廣活動的管理、廣播室管理。促銷公關活動的推廣執(zhí)行(包括媒體執(zhí)行、現(xiàn)場道具、各類演藝活動組織等)。CI系統(tǒng)的推廣執(zhí)行。理財部：部門職能：開票工作、定期與經(jīng)營者結算各項費用。發(fā)票管理。統(tǒng)一收取各種稅費(工商管理費、稅務、物業(yè)、推廣等)。項目運營的各種費用支出的審核?，F(xiàn)金管理。稅金申報、交納。項目運營費用公開。項目定期營收總額的估算和分析。行政部：部門職能：商城經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司日常行政、辦公管理（包括辦公性支出如電話費等）。對商城經(jīng)營管理員工的行為規(guī)范管理監(jiān)督。后勤、職工福利生活的管理、各類職工活動的組織。經(jīng)營系統(tǒng)人事、檔案管理、辦公用品管理。第三節(jié) 業(yè)主公約（草案）（可考慮作入廣告宣傳系統(tǒng)以促進銷售）為保障湖北襄樊九隆廣場的全體業(yè)主利益、保證湖北襄樊九隆廣場成為運營規(guī)范、管理先進的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，保障商業(yè)物業(yè)的增值性，湖北襄樊九隆廣場管理委員會、業(yè)主委員會本著責、權、利平等的原則，保護整體利益的原則特制訂《業(yè)主公約》望湖北襄樊九隆廣場廣大業(yè)主共同遵守。1. 按國家法規(guī)按理工商登記、稅務登記。持照開設店鋪，轉與他人經(jīng)營需按相關制度辦理。2. 經(jīng)營品種與商業(yè)規(guī)劃、布局規(guī)定相符合，不得自行改動。3. 遵守經(jīng)營管理制度和物業(yè)管理制度及其它各項規(guī)程條例，接受商貿(mào)有限公司的經(jīng)營管理和監(jiān)督。4. 按時交納各種稅費和物業(yè)費、廣告費，配合財務部門的營業(yè)額估算管理。5. 制訂合理的商品價格、不謀取暴利、不哄抬物價，接受管理委員會的聯(lián)合監(jiān)督。6. 相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競爭，不欺行霸市、不采用到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價等不正當競爭手段。7. 維護軟環(huán)境、統(tǒng)一店面裝飾和POP發(fā)布，按有關物業(yè)裝飾條例執(zhí)行，接受廣告部門的監(jiān)察與指導。8. 杜絕假冒偽劣商品的進場，維護好的品牌形象，配合營運部門和管理委員會質(zhì)量監(jiān)督部門的相關工作。9. 積極參與和配合整體推廣公關活動，支持營運、廣告等部門的工作，必 要時候，以大局利益為重，服從整體推廣安排。10. 提高服務質(zhì)量，將顧客視為上帝，全面提升售前、售中、售后服務。不欺詐顧客，不在營業(yè)店內(nèi)與顧客爭執(zhí)。維護項目整體的服務形象。11. 積極參與監(jiān)督管理工作，敢于舉報不法行為，并對健康發(fā)展提出合理化建議。對于經(jīng)營管理工作中的不足及時反映，并提出整改要求。12. 維護項目內(nèi)的配套設備、公共設施，接受物業(yè)管理部門的監(jiān)督和管理。13. 維護項目的內(nèi)外部衛(wèi)生環(huán)境，尤其作好公共區(qū)域的衛(wèi)生維護工作，尊重物業(yè)人員的服務和勞動。14. 定期按時參加業(yè)主大會，參與委員會的選舉工作，通過合法、合理的方式解決與項目管理方的有關糾紛。以上公約在業(yè)主大會通過后頒布，望廣大業(yè)主自律遵守。第二章 項目招商物業(yè)管理建議（對外宣傳