【正文】 邛崍地邦地產(chǎn)巴黎春天前期市場調(diào)研及策劃報告邛崍概況房地產(chǎn)項目特有的地域本質(zhì)屬性，決定了我們對每個調(diào)研的房地產(chǎn)項目所處的區(qū)域投資環(huán)境，均要站在全景式和歷史感的高度，對其項目區(qū)域的人文歷史、行政建制、地理情況、社會及經(jīng)濟發(fā)展等資訊，進行全面深度的系統(tǒng)描述和調(diào)研，其目的只有一個：只有對項目所處區(qū)域相關(guān)歷史文化及城市信息的充分把握，方能在策劃的未來房地產(chǎn)項目經(jīng)營決策中，得到全景式的理性及感性支撐和時空上的有機聯(lián)系?！谐煞繕I(yè)精要提示：城市核心信息、邛崍市域基礎(chǔ)信息、區(qū)域位置、城市建設(shè)、邛崍社會經(jīng)濟情況、邛崍市區(qū)總體規(guī)劃等一、城市核心信息★邛崍市府駐地——臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史。歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市。★邛崍——位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，。 ★對外交通便捷——市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。將于2004年10月通車的成溫邛公路（出口在邛崍城北5公里桑園鎮(zhèn)）和318國道（川藏公路）在境內(nèi)交匯?！飬^(qū)域經(jīng)濟地位——邛崍與北面的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟發(fā)展副軸線。作為成都市域西南部具有一定經(jīng)濟實力的次中心城市和成都市西南部川藏線上重要的物資集散地，邛崍可接受成都市城區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)、消費的輻射，并分擔(dān)特大中心城市的部分功能，具有良好發(fā)展前景?！镓S富的旅游資源——邛崍是省級歷史文化名城，旅游資源豐富。隨著天臺山國家級風(fēng)景名勝區(qū)、千年古鎮(zhèn)：平樂鎮(zhèn)的開發(fā)，同時與臨邛鎮(zhèn)人文景觀的結(jié)合，將形成較為完整的區(qū)域性黃金旅游三角帶循狀旅游線路，進而使旅游業(yè)在整個區(qū)域經(jīng)濟中所占比重的提高，最終形成本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一?！?邛崍市——是四川省規(guī)劃建設(shè)的十六個中等城市之一?！?，其中城區(qū)人口14萬；2007年規(guī)劃建成區(qū)面積24平方公里，規(guī)劃人口18萬人；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積48平方公里，規(guī)劃人口30萬人。二、邛崍市域基礎(chǔ)信息㈠、歷史沿革邛崍市府駐地——臨邛鎮(zhèn)始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因臨邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年歷史，歷代均為州、縣所在地。由于土地肥沃、地當(dāng)要沖，更有鐵礦資源、天然氣井、交通便利，市場繁榮，自古就是成都西南部重要的經(jīng)濟重鎮(zhèn)。解放后，邛崍設(shè)縣，先后屬川西行署眉山專區(qū)、四川省溫江專區(qū)、溫江地區(qū)管轄，曾于1960年4月至1962年11月與蒲江縣合并。1983年溫江地區(qū)撤銷，邛崍縣劃歸成都市管轄；1994年9月撤縣建市，設(shè)立邛崍市。㈡、自然地理邛崍位于成都平原西南邊緣，東連新津、彭山，南與眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界蘆山，北鄰大邑，。國道川藏公路和成溫邛公路在境內(nèi)交匯，對外交通便捷。市府所在地臨邛鎮(zhèn)東距成都75公里，南去雅安71公里。邛崍資源豐富，得天獨厚。境內(nèi)屬亞熱帶溫濕季風(fēng)氣候區(qū)，℃，㎜，平均無霜期285天。氣候溫和，日照偏少，降雨豐沛。境內(nèi)地貌，山、丘、壩兼有，山區(qū)、深丘區(qū)、淺丘區(qū)、%、%、%%。地勢總起伏較大，西南部為龍門山前沿，東部為成都平原邊緣，全市主要高程為460—1400米，最高點玉林山海拔2025米。㈢、資源概況土地資源。，%。水利資源境內(nèi)河道縱橫，水利資源豐富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流經(jīng)境內(nèi)。，，水量充足。，用做釀造用水，質(zhì)地優(yōu)良。境內(nèi)河流落差大，水力資源豐富，。境內(nèi)塘、庫密布，可養(yǎng)殖水面總計6萬余畝。礦產(chǎn)資源邛崍的礦產(chǎn)資源有金、菱鐵礦、黃鐵礦、銅、煤、天然氣、石油、鹵水、鈣芒硝等14種，產(chǎn)地72處，尤以天然氣和石油的儲量較為豐富。旅游資源邛崍文物古跡眾多，自然風(fēng)光秀麗。文物上起春秋戰(zhàn)國、下至近代，計有國家級文保單位1處、省級文保單位6處、成都市文保單位5處等總計140處上點文物。另外，鶴林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的國家級風(fēng)景名勝區(qū)——天臺山，均以其獨特的神韻與風(fēng)姿吸引著遠(yuǎn)近游人。邛崍主要文物古跡一覽表（省級以上）名 稱位 置級 別十方堂邛窯遺址臨邛鎮(zhèn)南河坎國家級文物瓦窯山窯址固驛鎮(zhèn)省級文物文君井古跡臨邛鎮(zhèn)文君街省級文物花置寺摩崖造像花石山省級文物石筍山摩崖造像大同鄉(xiāng)石筍山省級文物回瀾塔塔子壩省級文物石塔寺釋迦如來寶塔高何鄉(xiāng)省級文物天臺山風(fēng)景區(qū)天臺鄉(xiāng)國家級風(fēng)景名勝區(qū)㈣、邛崍歷史閃光點——“文君系列”資料整理文君井古跡的歷史記載文君井是“卓文君當(dāng)壚，司馬相如滌器處”?！妒酚浰抉R相如傳》載：西漢辭賦家司馬相如，蜀郡成都人，孝景帝時曾任武騎常侍。后因病罷官，落魄家居，生計困窘，其時，好友王吉任臨邛縣令，邀之作客。臨邛巨富卓王孫與程鄭設(shè)宴接風(fēng)，王吉作陪。宴會中，王吉請相如彈琴助興，適卓王孫有女卓文君新寡在家，于戶后聽到琴聲，對相如產(chǎn)生愛慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此舉深為卓王孫所痛恨。二人因生活貧困，后又來到臨邛，賣去車騎，買一酒舍沽酒。對此，卓王孫羞憤難堪，至此閉門不出。后經(jīng)戚友一再規(guī)勸，才給文君一筆資財，讓他們返回成都。后人為贊揚文君不畏世俗譏議，自主婚姻的行為，將他們之遺址建園保護，名其井約文君井。文君井與文君酒的傳說文君井園林內(nèi)有一口西漢遺井——文君井。此井“口徑不過二尺，井腹?jié)u寬，如膽瓶然”。據(jù)文獻記載：卓文君于司馬相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，馳歸成都。后相如家徒四壁，不久遂與相如歸臨邛，賣盡車騎，買酒舍。文君當(dāng)壚，相如自著犢筆，與保庸雜作，滌器于世。此事感動了太上老君，老君決議好好幫助他倆。一日，老君嘮叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君對文君說：“此酒不知系何水所釀，味不正，莫若我壺中之酒好”。文君指著身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所釀?！崩暇溃骸皝?，你若將我壺中之酒倒入井中，往后所釀之酒定然好喝無疑矣！”文君將信將疑地照辦了。翌日晨起，文君到井邊汲水滌器，但聞井中飄出濃郁酒香，汲而嘗之，盡酒也，且味綿醇凈，甘冽爽口。信息不脛而走，遠(yuǎn)近酒客爭相來舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗與仕女班頭的風(fēng)采為快者。由是，酒舍顧客盈門，財源不斷。文君與相如欣喜異常，日子越過越美。不久，相如官拜中郎將，出使西南夷，酒舍遂不再開設(shè)。此時，井水汲出后雖不再是酒，但用此井水所釀之酒，終比他井水所釀之酒香醇。人們崇敬、懷念文君，稱此為井文君井，稱用此井水所釀之酒為文君酒。歷史名人對文君井主題作品精選琴臺 唐杜甫茂陵多病后，尚愛卓文君。酒肆人間市，琴臺日暮云。野花留寶靨，蔓草見羅裙。歸鳳求凰意，寥寥不可聞。寄蜀客 唐李商隱君到臨邛問酒壚，近來還有長卿無？金徽卻是無情物，不許文君憶故夫。文君井 宋陸游落魄西川泥酒杯，酒酣幾度上琴臺。青蛙自笑無拘束，又向文君井畔來。長卿懷茂陵，綠草垂名井。 ——李賀《文君井》文君當(dāng)壚時，相如滌器處。反抗封建是前驅(qū)，佳話傳千古，會當(dāng)一憑吊，酌取井中水，用以烹茶滌塵思，輕逸諒無比。跋詞：卓文君與司馬相如故事，實系千秋佳話，故井尤存，令人向往。 ——郭沫若于1957年一曲鳳求凰，千載文君酒 ——王光英點評：“文君系列”是邛崍極具挖掘價值的歷史典故，是最具代表性的邛崍古文化，這在本項目的營銷過程中可以予以充分的發(fā)揮。邛崍文君井公園——文君井㈤、社會經(jīng)濟概況2002年全市轄33個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)（其中建制鎮(zhèn)15個），484個村民小組，，%。2002年，，全市財政收入完成38000萬元。邛崍市工業(yè)生產(chǎn)已形成以食品工業(yè)為支柱，輕紡、化工為兩翼，擁有飲料、糧油食品、造紙印刷、絲綢印染、化肥、建材、機械、制藥、水電、運輸十大門類的現(xiàn)代地方工業(yè)體系。邛崍市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以糧食種植為主，平壩區(qū)以糧油、稻、麥為主，淺丘區(qū)為糧油、果、漁、林、牧區(qū)，深丘區(qū)為茶、林、桑、牧區(qū)，山區(qū)則以發(fā)展林、茶、牧、藥材、土特產(chǎn)為主。三、區(qū)域位置㈠、區(qū)域位置邛崍東北距省會成都75公里，西南距川西南經(jīng)濟中心城市——雅安71公里，位于成都平原經(jīng)濟區(qū)與川西南山地經(jīng)濟區(qū)的交匯處，同時受到來自兩個經(jīng)濟區(qū)域的輻射影響，由于較強的經(jīng)濟實力及行政隸屬等因素，邛崍主要受來自成都平原經(jīng)濟區(qū)的影響，同時在兩大經(jīng)濟區(qū)之間起承接及溝通作用。邛崍市區(qū)位分析圖㈡、在成都市域中的地位根據(jù)成都市域國土規(guī)劃及市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，邛崍與北面的大邑、都江堰、彭州等縣、市共同形成成都市域西部經(jīng)濟發(fā)展副軸線。同時，邛崍又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府南來第一州”之稱，它扼守川藏公路與成溫邛公路交匯處，對外交通條件強于鄰近地區(qū)，今后隨著交通條件的進一步改善和自身投資環(huán)境的改善必然會與成都的聯(lián)系更加緊密，加強邛崍對周圍地區(qū)，特別是對市域西南部山區(qū)的輻射能力，使邛崍逐步成為市域西南部具有一定經(jīng)濟實力的次中心城市；由于邛崍距中心特大城市——成都市較遠(yuǎn)，許多方面無法依托大城市，接受大市場輻射也較弱，這在某些方面限制了它的發(fā)展。㈢、區(qū)域交通條件國道318線（川藏公路）與省道成溫邛公路、縣道邛蒲路呈十字相交狀構(gòu)成了邛崍市對外交通的骨架。市域內(nèi)縣道、鄉(xiāng)道、村道基本聯(lián)網(wǎng)。形成了比較完整的公路網(wǎng)絡(luò)。最新信息：成溫邛高速公路將于2004年10月建成通車，出口在邛崍城區(qū)以北5公里處的桑園鎮(zhèn)，其形成對邛崍與成都之間交通條件的改善具有至關(guān)重要的作用，這將極大的促進邛崍旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。邛崍交通走向示意圖由于市域內(nèi)沒有鐵路，發(fā)展工業(yè)所需的原料、產(chǎn)品運輸、礦產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品的外運等受到一定的限制。市域北面的桑園機場（軍用），今后如有可能可部分民用，利用小型飛機開辟省內(nèi)航線，并為鄰近縣、市服務(wù)。㈣、自然資源優(yōu)勢邛崍市自然條件較好，平壩區(qū)為糧油高產(chǎn)區(qū)，山區(qū)盛產(chǎn)林、茶、藥材及多種土特產(chǎn)。全市水利水電資源豐富。全市礦產(chǎn)資源豐富，尤以天然氣和石油的儲量較大，開采歷史較長，開發(fā)前景廣闊。邛崍境內(nèi)旅游資源十分豐富，有國家級風(fēng)景名勝區(qū)——天臺山、國家級文物保護單位——十方堂邛窯遺址及6處省級文物保護單位、5處市級文物保護單位等多處游覽景點，旅游資源質(zhì)量在成都市各郊縣中名列前茅。雖然邛崍的人均耕地數(shù)略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比較突出。㈤、物資集散區(qū)位優(yōu)勢邛崍歷來就是成都西南的重要經(jīng)濟中心，由于地處平原經(jīng)濟與山地經(jīng)濟區(qū)的過渡地帶，歷史上就承擔(dān)了兩大經(jīng)濟區(qū)之間物資的交易和集散，影響范圍甚至超出其縣治范圍。解放后川藏公路通車后，邛崍又成為川藏線上重要的物資集散地和補給基地，物資集散中心功能日益明顯。㈥、工業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)邛崍市經(jīng)濟多年發(fā)展，已形成富有特色的地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)體系。釀酒為邛崍傳統(tǒng)，以文君酒為其主要代表。以釀酒業(yè)為龍頭的邛崍食品工業(yè)，依靠本地豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源和傳統(tǒng)工藝，在相當(dāng)長時間內(nèi)成為邛崍的第一支柱產(chǎn)業(yè)?；すI(yè)，目前以化肥生產(chǎn)為主，今后隨著天然氣的進一步開采和對外交通條件的改善，可發(fā)展以天然氣化工為主的項目，鞏固其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)地位。輕紡工業(yè)，由于本地山區(qū)，丘區(qū)素有栽桑養(yǎng)蠶的習(xí)慣，蠶產(chǎn)量較大，繅絲及絲、棉紡織成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。由于境內(nèi)竹、木原料豐富，造紙業(yè)也為本地主要產(chǎn)業(yè)之一。四、邛崍市城市建設(shè)邛崍是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的歷史文化名城。2000年，四川省委、省政府又將邛崍確定為全省今后發(fā)展的16個中等城市之一。近年來，邛崍城市建設(shè)按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，取得了城市建設(shè)的可喜成績。2003年之前，以舊城改造為中心的城市建設(shè)步伐不斷加快，㎡，搬遷居民1400余戶并帶動房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展；以綠化、亮化為重點，加快了園林綠化和光彩工程的實施步伐；以水廠建設(shè)、管網(wǎng)改造為契機，投資3000多萬元，建成日供水3萬噸的自來水三廠，進行城區(qū)供水管網(wǎng)改造，加強了城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善。同時新建了一些主要干道，拓寬改造部份中小街道，提高了城市綜合能力，邛崍正煥發(fā)出現(xiàn)代化城市的燦爛風(fēng)采。五、邛崍市社會經(jīng)濟情況邛崍市經(jīng)濟總量處于四川省縣級市中的中上游水平，最近幾年（19982003年）全市GDP收入、GDP增長率、財政收入及財政收入增長率等均有顯著變化其變化情況詳見邛崍市經(jīng)濟狀況一覽表。1998年—2003年邛崍市國民經(jīng)濟發(fā)展一覽表 年份（年）指標(biāo)199819992000200120022003GDP收入（萬元）483241522508567193646653729600763000GDP增長率（%）第一產(chǎn)業(yè)（萬元）950909616198488102920107800第二產(chǎn)業(yè)（萬元）207271221983238971282725326000第三產(chǎn)業(yè)（萬元）180880204364229734261008295800財政收入（萬元）167871833023333293623800031001財政收入增長率（%）－可以看出，邛崍市在近幾年改革開放中，其經(jīng)濟發(fā)生了很大的變化，特別是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所表現(xiàn)出的第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，由1998年的生產(chǎn)總值180880萬元發(fā)展到2002年的295800萬元，%的速率增長，對邛崍市的經(jīng)濟發(fā)展起到了舉足輕重的作用。六、邛崍市市區(qū)總體規(guī)劃㈠、現(xiàn)狀概況自然環(huán)境邛崍市政府所在地臨邛鎮(zhèn)位于南河、西河兩條河流交匯處，東面是成都平原百里沃野，西