【正文】 2009年6月天津房地產(chǎn)市場研究報告天津易居房地產(chǎn)研究所目 錄第一篇 市場背景篇 2第一章 政策資訊 2一、政策法規(guī) 2二、市政動態(tài) 5三、市場資訊 7第二章 房地產(chǎn)市場概況 12第二篇 市場分析篇 13第一章 土地市場 13一、市場綜述 13二、本月土地供應(yīng)情況分析 13三、本月土地成交情況分析 22四、重點(diǎn)地塊分析 29第二章 住宅市場 34一、市場綜述 34二、供求關(guān)系分析 35三、供應(yīng)分析 35四、成交分析 39五、價格分析 42六、項(xiàng)目解析 44第三章 營銷媒體 45一、營銷綜述 45二、媒體分析 45三、營銷活動 47第三篇 區(qū)域市場數(shù)據(jù)篇 50附件：區(qū)域市場分析篇 56 天津易居房地產(chǎn)研究所 市場背景篇本期概述2009年6月，商品住宅成交量及成交均價月環(huán)比呈現(xiàn)出量減價增的態(tài)勢。其中，%，%。商品住宅成交均價為7212元/平方米，%，%。土地市場方面，6月本市土地市場供應(yīng)土地68宗，較上月增加了23宗，，%。以環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主，用途方面仍然以工業(yè)用地居多。6月，本市土地市場共成交土地40宗，較上月減少了4宗，，%。媒體方面，6月本市共有76個項(xiàng)目進(jìn)行了平面媒體廣告投放，%，%。綜上所述，本月天津市整體住宅市場價格水平在環(huán)城四區(qū)上漲的帶動下，連續(xù)第三個月走高，創(chuàng)出09年度最高價格水平。同時，在前期多方利好推動以及房勢連續(xù)走高形勢下，剛性需求以及投資需求大量進(jìn)入市場，使得本月商品住宅成交量繼續(xù)維持了較高的水平，但與5月成交高峰相比，出現(xiàn)了一定的下滑，但不斷推進(jìn)的城市改造，也為商品住宅市場后市奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 CHINA REALESTATE INFORMATION CIRCLE 33第一篇 市場背景篇第一章 政策資訊一、政策法規(guī)216。 天津新增建設(shè)用地批后監(jiān)管辦法施行，嚴(yán)格監(jiān)管從市國土房管局獲悉，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，本市結(jié)合實(shí)際制訂了《天津市新增建設(shè)用地批后監(jiān)管辦法》，并于6月1日起施行。據(jù)了解，該辦法適用于依法經(jīng)國務(wù)院和市人民政府批準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地和城市分批次建設(shè)用地的批后監(jiān)管工作。監(jiān)管對象為依法批準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地單位、負(fù)責(zé)實(shí)施城市分批次建設(shè)用地的區(qū)縣人民政府以及具體實(shí)施單位和個人。監(jiān)管工作將以土地網(wǎng)絡(luò)化管理基礎(chǔ)平臺和數(shù)據(jù)中心為基礎(chǔ)，結(jié)合建設(shè)用地預(yù)審、征轉(zhuǎn)用審批管理系統(tǒng)對新增建設(shè)用地批前、批后用地變化情況進(jìn)行核查。主要采取書面審核與現(xiàn)場查勘、全面核查與重點(diǎn)核查、座談匯報與深入走訪相結(jié)合的方式，對新增建設(shè)用地批后情況進(jìn)行監(jiān)管。對經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，應(yīng)當(dāng)逐項(xiàng)檢查落實(shí)情況。重點(diǎn)監(jiān)管建設(shè)用地項(xiàng)目具體情況、補(bǔ)充耕地實(shí)施情況、征地補(bǔ)償安置落實(shí)情況以及供地實(shí)施情況。易居視點(diǎn)：本市土地監(jiān)管不僅維護(hù)建設(shè)用地的管理、開發(fā)，對農(nóng)用地的關(guān)注也出現(xiàn)側(cè)重。《天津市新增建設(shè)用地批后監(jiān)管辦法》不僅僅是針對土地的監(jiān)管，也是對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的監(jiān)管，有效的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定回升。216。 改變一主一副發(fā)展格局，提升天津?yàn)I海新區(qū)地位作用天津市委、市政府向全市人民廣泛征求對《天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》（征求意見稿）的意見建議以來，本市市民對津城規(guī)劃表現(xiàn)出空前熱情。雙城雙港——功能提升與互補(bǔ)此次規(guī)劃中，進(jìn)一步明確了濱海新區(qū)、中心城區(qū)的功能定位和發(fā)展方向，改變過去一主一副的發(fā)展格局，提升濱海新區(qū)在本市發(fā)展中的地位和作用，更好發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動作用。未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展不僅僅集中在中心城區(qū)，要向?yàn)I海新區(qū)轉(zhuǎn)移。未來雙城將在服務(wù)業(yè)上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，使濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)向高端化發(fā)展。目前天津港的發(fā)展主要集中在塘沽地區(qū)，由于和市區(qū)交通線不分，帶來集疏運(yùn)的矛盾。南港的建設(shè)，將把部分功能轉(zhuǎn)移走。未來的北港功能側(cè)重于集裝箱裝運(yùn)、旅游等，南港則成為石化、冶金包括集裝箱裝運(yùn)等綜合性港口。相向拓展——海河中游預(yù)留空間本市已經(jīng)形成圍繞海河發(fā)展的格局，中心城區(qū)圍繞海河上游，濱海新區(qū)圍繞海河下游，都已經(jīng)有了比較清晰的發(fā)展規(guī)劃。在雙城中間的海河中游，則成了本市未來最具潛力的發(fā)展空間。海河中游地區(qū)大致包括南至天津大道，北至津塘公路，西至外環(huán)線，東至二道閘近100平方千米的區(qū)域。當(dāng)“雙城”人口和產(chǎn)業(yè)趨于飽和的時候，可以向該區(qū)域轉(zhuǎn)移。同時，該區(qū)域良好的發(fā)展空間可以為今后天津承辦國際性大型活動預(yù)留空間。交通連接——增加三條橫向高速為更好在中心城區(qū)和濱海新區(qū)建立有機(jī)連接，雙城之間交通在規(guī)劃中有比較全面的體現(xiàn)。據(jù)了解，除了津?yàn)I高速、津晉高速等4條高速公路外，還會增加3條橫向高速公路。包括南港高速，從未來的南港向西，一直到滄州，然后再向外延伸，還有津塘高速二線，另外一條也已經(jīng)確定。至2020年，本市的軌道交通形成由市域與城區(qū)兩個等級線路組成的網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃市域線4條，覆蓋雙城區(qū)和11個新城，連接機(jī)場和鐵路。規(guī)劃城區(qū)線17條，覆蓋中心城區(qū)、濱海新區(qū)核心區(qū)和海河中游地區(qū)，實(shí)現(xiàn)兩個城區(qū)之間1小時通勤目標(biāo)。易居視點(diǎn)：天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放納入國家發(fā)展戰(zhàn)略已有兩年時間，已經(jīng)憑借其區(qū)位優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、資源優(yōu)勢成為最具發(fā)展活力和國內(nèi)外投資的熱點(diǎn)地區(qū)。此次空間戰(zhàn)略規(guī)劃將其地位的提升明確，可以看出濱海新區(qū)的重要性及未發(fā)更大的發(fā)展空間。216。 天津本月實(shí)施新規(guī)，新建民用建筑需配防空地下室從本月起，《天津市結(jié)合民用建筑修建防空地下室管理規(guī)定》、《天津市人民防空工程維護(hù)管理實(shí)施細(xì)則》正式實(shí)施，新建民用建筑要按標(biāo)準(zhǔn)配建防空地下室，人防工程應(yīng)與該項(xiàng)目的地上主體建筑作為整體，統(tǒng)一實(shí)施維護(hù)管理。凡在城區(qū)和新城、建制鎮(zhèn)、中心村和獨(dú)立工業(yè)區(qū)以及重要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)新建、改建民用建筑，包括人們居住、進(jìn)行公共活動的各類建筑，須按國家有關(guān)規(guī)定結(jié)合地面建筑修建防空地下室，并與批準(zhǔn)建設(shè)的地面建筑同時竣工驗(yàn)收。如確因地形、地質(zhì)、施工等特殊原因不能修建防空地下室的或應(yīng)建防空地下室面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門同意，建設(shè)單位或個人可不建防空地下室，但必須按市物價部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)向人民防空主管部門交納易地建設(shè)費(fèi)。交納的易地建設(shè)費(fèi)由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地建設(shè)。由于人防工程的重要性，任何單位和任何人不得在危及人防工程安全范圍以內(nèi)取土、埋設(shè)各種管道、架設(shè)各種線路、修建地面工程設(shè)施，或在人防工程附近爆破、打樁和在工程頂部堆料。不得向人防工程內(nèi)部及其孔口附近排泄雨水、廢水、廢氣，傾倒垃圾和便溺。不得在人防工程內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒和放射性、腐蝕性物品。工程內(nèi)部裝修，不用易燃材料；禁止采用明火照明。凡平時使用的工程，內(nèi)部應(yīng)配置消防器材及防火設(shè)施。新建民用建筑全部要按標(biāo)準(zhǔn)配建人防工程，其中新建10層（含）以上或者基礎(chǔ)埋深3米（含）以上的民用建筑，按地面首層建筑面積修建6級（含）以上防空地下室；9層（含）以下的，按照一次性規(guī)劃地上建筑物總面積的4%至5%，修建相應(yīng)等級的防空地下室。凡坐落在市內(nèi)六區(qū)和塘沽、漢沽、大港區(qū)的，按地面建筑面積的5%修建6級（含）以上防空地下室；坐落在其他區(qū)、縣的，按地面建筑面積的4%修建6級（含）以上防空地下室。易居視點(diǎn)：現(xiàn)代人防不僅是國防建設(shè)的重要組成部分，而且已經(jīng)成為現(xiàn)代城市建設(shè)的重要內(nèi)容，是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要方面，還是一項(xiàng)利國利民的公益事業(yè)。政策的推出，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)建設(shè)單位的建設(shè)工作內(nèi)容，也為需求市場添助了信心。216。 天津出臺多條措施，職工購房可提取父母公積金為進(jìn)一步加快解決中低收入家庭住房困難，支持居民住房合理消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，市建交委等部門共同研究制定了促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的多條舉措。在2009年內(nèi)，對因房屋拆遷而購買普通住房的低保、特困居民家庭，暫免征收購房交易契稅。職工購買住房可提取父母的住房公積金。提高公積金貸款額度，職工本人申請住房公積金貸款且正常繳存補(bǔ)充住房公積金（按月住房補(bǔ)貼）的，將貸款最高限額由40萬元提高到50萬元；同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款，且本人或配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金（按月住房補(bǔ)貼）的，將貸款最高限額由60萬元提高到70萬元。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，%的優(yōu)惠政策給予支持。對貸款購買第二套住房、但人均住房面積低于我市平均水平的，可比照首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策給予支持。降低購房貸款擔(dān)保費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。易居視點(diǎn)：多條房地產(chǎn)有利措施的發(fā)布，將會較大力度的促進(jìn)房地產(chǎn)向好發(fā)展，在拉動內(nèi)需的同時，對各方有購房需求的客戶進(jìn)行政策上的利好引導(dǎo)?？梢钥闯稣畬?nèi)需剛性及改善型的真正促進(jìn)。二、市政動態(tài)216。 中新天津生態(tài)城起步區(qū)，首條道路即將建成通車中新天津生態(tài)城起步區(qū)首條道路即將建成通車。已經(jīng)鋪上柏油的路面是經(jīng)二路的一部分，雙向四車道，整條路由快行車道、慢行車道和綠化帶組成。經(jīng)二路作為生態(tài)城起步區(qū)首條道路即將建成通車，起步區(qū)內(nèi)其他公建設(shè)施也在同步展開，生態(tài)城將運(yùn)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、和諧社區(qū)和科學(xué)管理的規(guī)劃理念，聚合國際先進(jìn)的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)，造就自然、和諧、宜居的生活環(huán)境，致力于建設(shè)經(jīng)濟(jì)蓬勃、社會和諧、環(huán)境友好、資源節(jié)約的生態(tài)區(qū)域。易居視點(diǎn)：中新生態(tài)城建設(shè)將為天津的可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)文明建設(shè)提供有利的契機(jī)，為天津創(chuàng)新城市發(fā)展模式提供具體實(shí)踐，將有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)天津建設(shè)生態(tài)城市的發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)天津科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展。在其本身價值得到認(rèn)可的同時，加大對其發(fā)展起到推動作用的道路交通建設(shè)；實(shí)現(xiàn)與外部區(qū)域的連通性，房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展也顯而易見。216。 京津冀簽署城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)調(diào)協(xié)議，區(qū)域規(guī)劃一張圖6月16日，從市發(fā)改委獲悉，北京、天津、河北三地規(guī)劃建設(shè)部門日前共同簽署了《關(guān)于建立京津冀兩市一省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制框架協(xié)議》。該《框架協(xié)議》中，三方明確表示將建立城鄉(xiāng)規(guī)劃領(lǐng)域的協(xié)商對話、協(xié)作交流、重要信息溝通反饋、規(guī)劃編制單位合作和共同市場機(jī)制，實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃“一張圖”?！犊蚣軈f(xié)議》的簽署有利于推進(jìn)京津冀城鄉(xiāng)規(guī)劃的全面對接，為三方下一步在產(chǎn)業(yè)、交通、旅游等方面的具體協(xié)商和對接創(chuàng)造條件，并對進(jìn)一步推進(jìn)京津冀以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從地理位置和環(huán)境資源看，京津冀三省市山水相依、文脈相通，是旅游資源富集的區(qū)域。根據(jù)簽署的協(xié)議，京津冀三地將建立旅游信息共享機(jī)制，促進(jìn)旅游業(yè)共同發(fā)展。易居視點(diǎn)： 框架協(xié)議的簽署有利于推進(jìn)京津冀城鄉(xiāng)規(guī)劃的全面對接，進(jìn)一步推進(jìn)京津冀以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，可見天津的未來發(fā)展已得到認(rèn)可，在全面對接的同時進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展是天津的重要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。216。 天津海濱大道全線開工，沿海駕車1小時穿塘漢大天津市的沿海高速公路——海濱大道工程目前已經(jīng)全線開工。預(yù)計(jì)明年年底，除新海河大橋外其余標(biāo)段將全面竣工，實(shí)現(xiàn)海濱大道的貫通。屆時，市民駕車1個小時就可以沿海穿越天津。 海濱大道北汽河北沿海高速唐山段的澗河，向南與河北沿海高速滄州段在歧口相接，其中南、北兩段位高速公路，中段為高速等級的集疏港城市快速路。海濱大道將漢沽、塘沽、開發(fā)區(qū)、大港串聯(lián)起來，是濱海新區(qū)南北交通的主干道，也是天津港對外集疏運(yùn)輸?shù)闹匾ǖ馈Ｓ捎诂F(xiàn)有的海河大橋以及即將建成的海河開啟橋可以溝通海河兩岸，因此明年底海濱大道就可以實(shí)現(xiàn)貫通，屆時，沿著海邊貫穿整個天津市只需1個小時。而2011年，新海河大橋的竣工通車則將進(jìn)一步提升海濱大道的通行能力。” 易居視點(diǎn)：海濱大道工程的建設(shè)對于濱海新區(qū)交通體系的完善有較大的輔助意義，做為重要的交通樞紐，其不僅為交通系統(tǒng)帶來便利，為兩地的經(jīng)濟(jì)乃至天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將起到促進(jìn)作用。216。 津?yàn)I輕軌下半年開工北延，2010年開到天津站津?yàn)I輕軌是天津市區(qū)通往濱海新區(qū)的一條“大動脈”，由于價格便宜，乘坐便捷，深受市民青睞。從有關(guān)部門獲悉，隨著濱海新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的開展，目前，一批重大交通項(xiàng)目正全面向前推進(jìn)，其中津?yàn)I輕軌北延工程預(yù)計(jì)將于今年下半年開工。北延至漢沽途經(jīng)中新生態(tài)城津?yàn)I輕軌北延項(xiàng)目南起開發(fā)區(qū)，北至漢沽區(qū)大豐路高速路口，貫穿整個漢沽區(qū)，途經(jīng)中新生態(tài)城，長約30公里。工程預(yù)計(jì)分兩期建設(shè)，一期工程從開發(fā)區(qū)至中新生態(tài)城，二期工程從中新生態(tài)城延續(xù)到漢沽區(qū)大豐路高速路口。項(xiàng)目竣工后，漢沽區(qū)與開發(fā)區(qū)、中新生態(tài)城的聯(lián)系將進(jìn)一步加強(qiáng)。向市區(qū)延伸明年直通天津站本市地鐵9號線同樣是津?yàn)I輕軌的延長線，東與津?yàn)I輕軌中山門站相連，西至天津站，是中心城區(qū)至濱海新區(qū)快速軌道交通線的一部分。，共設(shè)5站5區(qū)間，總工期要求2010年年底建成通車。三條“大動脈”拉近“雙城”距離為配合未來實(shí)現(xiàn)“雙城雙港”的城市空間發(fā)展規(guī)劃，目前，本市通往濱海新區(qū)的天津大道等快速通道正在加緊建設(shè)，與此同時，“雙城”間的鐵路、軌道等交通建設(shè)也在加快發(fā)展。京津城際鐵路延伸至塘沽后，無疑成為繼津?yàn)I輕軌之后，市民去濱海新區(qū)的又一條“大動脈”，而連接市區(qū)與濱海新區(qū)、最終抵達(dá)秦皇島的津秦客運(yùn)專線也在加緊建設(shè)中。未來，通過這三條“大動脈”，“雙城”間的聯(lián)系將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。易居視點(diǎn)：多條相關(guān)濱海新區(qū)的交通大動脈已開始建設(shè)，重要交通樞紐的推進(jìn)，不僅是配合實(shí)現(xiàn)雙城雙港的發(fā)展規(guī)劃，更是對兩地的經(jīng)濟(jì)乃至天津整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將起到促進(jìn)作用。三、市場資訊216。 天津確定金融業(yè)目標(biāo)，建金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)基地6月3日從天津市金融改革創(chuàng)新新聞發(fā)布會上獲悉，本市已確定了金融業(yè)發(fā)展的宏偉目標(biāo)，金融機(jī)構(gòu)體系日益完善，直接融資規(guī)模迅速擴(kuò)大，多層次資本市場逐步完善，金融發(fā)展環(huán)境也不斷優(yōu)化。 天津金融業(yè)發(fā)展的主要目標(biāo)是：初步建成全國金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)基地，建設(shè)與北方經(jīng)濟(jì)中心相適應(yīng)的現(xiàn)代金融服務(wù)體系。本市積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)，先后獲批渤海和船舶兩只產(chǎn)業(yè)投資基金，占國家已批準(zhǔn)的3批共