北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』(已修改)
2025-06-14 12:42 本頁面
【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 21 頁 北戴河聆濤園企劃說明書『別墅案例』 運(yùn)籌帷幄之中 精明的人懂得先行取勝，當(dāng)發(fā)展商完美的將自身優(yōu)勢與外部條件有機(jī)結(jié)合后，接下來就需要一個(gè)系統(tǒng)而專業(yè)的運(yùn)作過程，讓這個(gè)富含生命潛質(zhì)的產(chǎn)品加上后天的包裝和引導(dǎo)，使其具備在市場上壓倒多數(shù)的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有余?? 產(chǎn)品淺析 一、從別墅的大環(huán)境 概述 別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層作為主要攻關(guān)點(diǎn)去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會生活方式的總和，而這些消費(fèi)者 的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級性就成了別墅存在的主要根據(jù)。依山傍水而建的獨(dú)立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現(xiàn)他們與眾不同的存在價(jià)值。 特征 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近 20 年來的大發(fā)展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時(shí)修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 21 頁 無論別墅的功能如何拓 展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特征： 別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用； 別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造； 別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。 分類 從別墅消費(fèi)需求的角度我們大致可以把別墅歸納為 6 類： ⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求 這種項(xiàng)目主要針對少部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加項(xiàng)目就有這種情況，開發(fā)商按照客戶要求設(shè)計(jì)建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個(gè) **好和需求； ⑵度假型的別墅，也 就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5 天在市區(qū)， 2 天在郊區(qū)。 這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計(jì)說今后度假型的連體別墅需求量將會增大； ⑶出租型別墅，這種項(xiàng)目在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多。 例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅； ⑷旅游型別墅，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。 在國外有許多專業(yè)的旅游投資公司從事這種開發(fā)，業(yè)主只要買下這座 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 21 頁 別墅的時(shí)段使用權(quán)，即可 在指定的時(shí)間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業(yè)公司代為管理，價(jià)格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨(dú)特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬于自己的家里； ⑸辦公型的別墅 一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用； ⑹投資型別墅 由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，使其頗受投資者關(guān)注。 二、從本案的角度 個(gè)案優(yōu)勢 北戴河作為海濱療養(yǎng)勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢 海之浩淼裝點(diǎn)自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質(zhì)有一定的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)為： 占據(jù)北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由于臨海一線的房產(chǎn)不是作為銷售項(xiàng)目，對本案影響不大。 北戴河自身的環(huán)境氛圍已經(jīng)形成了吸引旅游的天然資源，對項(xiàng)目的順利銷售提供了保障。 市場上現(xiàn)未有強(qiáng)大的同類產(chǎn)品競爭個(gè)案，位于南戴河的“碧海藍(lán)天”在本案銷售期內(nèi)沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 21 頁 在競爭性。 個(gè)案難度 別墅物業(yè)已經(jīng)作為“成功 Iamp。/I8226。富足 ” 的象 征，已經(jīng)成了生活中的 “ 最高境界 ” ，普通百姓是望塵莫及的。這就在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項(xiàng)目難度： 項(xiàng)目的客戶以區(qū)域客為主流 秦皇島本身的消費(fèi)購買行為不足以支撐高價(jià)位的房產(chǎn)商品，且本案產(chǎn)品為旅游型的分時(shí)度假模式操作，更加限制了它的客源組成。 目標(biāo)客戶可選擇性較多 本案的客源組成以北京的投
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