【正文】 深 圳 市 天 健 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司作 業(yè) 指 導(dǎo) 書編 號(hào) TJWISB版 號(hào) A 機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)發(fā)放編號(hào) 編制： 體系編寫小組 審核： 物業(yè)監(jiān)管部 批準(zhǔn)： 生效日期：2004/8/183 / 83深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB 目 錄版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 1/1 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB01 供水供電管理規(guī)定 TJWISB02 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB03 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 TJWISB04 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB05 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB06 柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB07 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB08 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB09中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB101中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB111中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB121排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB131給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB141給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB151消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB161消防系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB171消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB181火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB19弱電系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB202弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB212弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJWISB222避雷設(shè)施管理程序 TJWISB23深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB01 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 1/2 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修人員值班工作。 職責(zé) 機(jī)電主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。 機(jī)電維修組長(zhǎng)負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 程序要點(diǎn) 交班人員提前30分鐘做好交班準(zhǔn)備。檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常。 搞好值班室和設(shè)備房的衛(wèi)生工作。 接班人員提前15分鐘到達(dá)值班崗位，認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況。發(fā)現(xiàn)異常情況立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助。 確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)，接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直至雙方清楚。 接班人員查看上班設(shè)備運(yùn)行和值班記錄，（包括儀器工具齊全完好） 交接班人員雙方認(rèn)為無誤后，在交接班記錄上簽名確認(rèn)。 交接班后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 各類設(shè)備有關(guān)運(yùn)行、維修保養(yǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程操作。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB01 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 2/2 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電主管同意并簽字方可調(diào)班。 有下列情況之一不能交接班 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、設(shè)備間不清潔。 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。 在倒閘操作和事故處理過程中。 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人處理事故，接班人協(xié)助。 正常情況下的倒閘操作 機(jī)電主管提前兩天書面通知停電情況，（包括變壓器的報(bào)停和啟用）； 維修人員接到停電通知后，根據(jù)用電負(fù)荷考察其可行性；若可行，應(yīng)公布停電、送電時(shí)間和范圍，填好操作單由領(lǐng)導(dǎo)審批。 提前一天通知住戶，廣而告之。若因特殊情況不能停電，說明原因，調(diào)整自憊電源供電。 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，檢查電梯是否有人，發(fā)電機(jī)的雙電源轉(zhuǎn)換開關(guān)是否可靠。 緊急情況下的倒閘操作 發(fā)現(xiàn)配送電設(shè)備、線路有冒煙或溫升過高，發(fā)現(xiàn)短路等異常情況，或發(fā) 生火警，運(yùn)行人員應(yīng)立即進(jìn)行全部或部分停電操作，根據(jù)情況立即短開低壓開關(guān)，必要時(shí)短開高壓開關(guān)。停電后立即通知機(jī)電主管，機(jī)電主管立即到現(xiàn)場(chǎng)檢查事故原因，在檢查出確定的原因后，可部分或全部供電。對(duì)事故部位立即搶修，直至恢復(fù)正常供電。做好各種檢查記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB02 供水供電管理規(guī)定版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 1/2 目的規(guī)范供水供電管理，執(zhí)行國(guó)家水電的相關(guān)法規(guī)，提高供水電供質(zhì)量。 適用范圍物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)供水供電管理。 職責(zé)機(jī)電主管負(fù)責(zé)供水供電實(shí)施管理。 程序要點(diǎn) 供水、供電、相關(guān)手續(xù)辦理及業(yè)務(wù)聯(lián)系。 申報(bào)用水、用電、居民/商業(yè)指標(biāo)，了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供水電移交資料。 與供方業(yè)務(wù)聯(lián)系：遇到急難之事有聯(lián)系人（電話），為水電抄表人員提供方便。 核對(duì)每月“水費(fèi)單”“電費(fèi)單”，水電成本收支損耗系數(shù)是否合理。 抄水電表與核算 每月定期抄錄“水表、電表”并做月報(bào)表，居民/商業(yè)水電費(fèi)核算。 給用戶提供“水費(fèi)”“電費(fèi)”通知單。 解答用戶水電費(fèi)存在疑難問題。 每月給管理處財(cái)務(wù)提供“公共用水、用電”報(bào)表。 供水、供電系統(tǒng)管理維修 電腦自動(dòng)抄表系統(tǒng)設(shè)專人管理，并設(shè)密碼保護(hù)數(shù)據(jù)庫。 人工抄水電表時(shí)，做好校對(duì)水電表的準(zhǔn)確度，計(jì)量表是否已壞的確認(rèn)。 所有用水電用必須裝表計(jì)量，公共水電無法計(jì)量的應(yīng)在1‰內(nèi)。 發(fā)現(xiàn)水電表失靈或準(zhǔn)確度有問題應(yīng)及時(shí)換表，并補(bǔ)收相應(yīng)水電費(fèi)。 機(jī)電主管，進(jìn)行季度節(jié)電節(jié)水技術(shù)培訓(xùn)，禁止長(zhǎng)明燈長(zhǎng)流水浪費(fèi)資源。 水電表檢查與違規(guī)處罰 公司機(jī)電維修中心，季度檢查時(shí)對(duì)管理處水電表進(jìn)行檢查核對(duì)。 水電表壞了一個(gè)月以上不換的，按年度最高月份收取水電費(fèi)。深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB02 供水供電管理規(guī)定版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 2/2 未經(jīng)管理處，機(jī)電主管允許私自接通水電的用戶，按原價(jià)三倍數(shù)收取并處罰金。 用戶私自“破壞表封”進(jìn)行盜竊水電的處3—10倍罰款。 盜竊水電數(shù)量較大，不接受處罰的沒收其供水供電設(shè)施，并立即停止水電供應(yīng)。 水電外送的管理 建筑工地、暫住房、商業(yè)用水電等，在原價(jià)格基礎(chǔ)上浮10—20﹪的線路損耗費(fèi)。 用水用電押金制度，單相電表20A以內(nèi)，收500—1000元押金，三相電表30A以上的收3000元押金。用電量50KW以上的，向用戶收取KW/25元增容費(fèi)。 員工用電用水的管理 管理處制定內(nèi)部員工用電用水定量交費(fèi)制度，集體宿舍每人每月/10度電，超出部份個(gè)人支付交費(fèi)。 停水的管理 蓄水與通知用戶蓄水 停水前蓄水池應(yīng)備夠用24小時(shí)水量，水箱要備滿夠12小時(shí)用水量， 臨時(shí)停水、洗水箱，要提前通知住戶蓄水， 突然停水要協(xié)助住戶解決生活食水。 停電的管理與通知， 停電提前12小時(shí)通知用戶，特別是有冷庫的商戶、酒樓等。 電梯、公共通道、地下停車場(chǎng)，做好備用電源按《發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程》處理。 突然停電應(yīng)立即出通知，住戶做好冰箱、金魚缸的保護(hù)。 突然停電應(yīng)立即對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查處理，避免發(fā)生危險(xiǎn)事故。 記錄 深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB03 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 1/2 目的保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。 適用范圍適用于小區(qū)二次供水的管理。 職責(zé) 維修部長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織水池（箱）清洗及消毒工作，并組織好清洗過程，確保住戶的正常時(shí)間用水。 管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。 專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)水池（箱）清洗及消毒工作的實(shí)施及水樣抽取和送檢工作。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)出停水告示，并通知用戶單位。 程序要點(diǎn) 水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃管理處的二次供水水池（箱）必須保證每年清洗2次，維修部長(zhǎng)在每次清洗水池前，將清洗計(jì)劃報(bào)告給主任。二次供水清洗消毒需聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)清洗消毒單位實(shí)施。 二次供水清洗消毒分包商的選擇及確定 由管理處提出計(jì)劃并報(bào)公司審批，并按照《物業(yè)管理分包方控制程序》進(jìn)行分包商的選擇及確定。 被選聘的清洗消毒單位在簽訂承包合同后，需向管理處提供《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《清洗消毒許可證》、操作人員健康證等復(fù)印件備案。 清洗過程 停水通知管理處應(yīng)于每次水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天，通知客戶服務(wù)中心，并張貼停水通知。 實(shí)施過程放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前一天晚上開始進(jìn)行。清洗消毒及安全注意事項(xiàng)深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB03 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 2/2清洗消毒作業(yè)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)全過程的實(shí)施，管理處應(yīng)督促清洗消毒單位作好操作人員的安全措施的檢查。并作好有關(guān)安全預(yù)防措施，具體包括： 水池內(nèi)作業(yè)光源要備好應(yīng)急燈或手電筒。 有些水池長(zhǎng)期封閉，空氣流通差，水池內(nèi)缺氧，可在水箱底部出水口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)約3小時(shí)，也可把燃燒的蠟燭放入水池內(nèi)，如不熄滅，即可以開始清洗作業(yè)。 在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，這時(shí)就要馬上停止工作，離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動(dòng)作可靠。注水清洗消毒工作完成，為確保用戶的正常用水，必須在用戶使用水前3個(gè)小時(shí)使水達(dá)到標(biāo)定的水位高度。 取樣送檢水樣抽取及送檢工作由維修部派人協(xié)助清洗消毒公司共同完成。水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。盛放水樣的容器為礦泉水或蒸餾水瓶，盛容量為500ml的水，盛水前應(yīng)將水瓶清洗干凈，并在瓶外貼送樣單位及送樣日期。取回衛(wèi)生防疫站的《水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，原件在管理處存檔。如“監(jiān)測(cè)報(bào)告”結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)由管理處主任安排最近一個(gè)雙休日，重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至監(jiān)測(cè)合格為止。 記錄和報(bào)告《水池（箱）清洗消毒記錄表》TJROP0711深圳市天健物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書TJWISB04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 版 號(hào)： A修改號(hào)： 0頁 碼： 1/3 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。 適用范國(guó) 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的操作。 職責(zé) 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 值班電工負(fù)責(zé)供配設(shè)備設(shè)施的操作。 程序要點(diǎn) 安全操作注意事項(xiàng) 操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、