【正文】 沃爾瑪（“乙方”）與業(yè)主（“甲方”）維保職責(zé) 一、 空調(diào)系統(tǒng) 根據(jù)乙方需求，甲方為乙方提供一套獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng)為乙方提供空調(diào)服務(wù)，由甲方負(fù)責(zé)設(shè)備的日常保養(yǎng)及運(yùn)行管理并承擔(dān)費(fèi)用；設(shè)備的維修保養(yǎng)和設(shè)備更新由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。其中包括冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、新風(fēng)機(jī)組等的清洗及保養(yǎng)。 甲方為乙方安裝空調(diào)系統(tǒng)的單獨(dú)計(jì)量，空調(diào)運(yùn)行期間所產(chǎn)生的能源費(fèi)，由乙方承擔(dān)。 乙方承租區(qū)域內(nèi)由甲方提供的空調(diào)設(shè)備德日常清潔與維護(hù)由甲方進(jìn)行免費(fèi)維護(hù)，但不包括乙方的自有設(shè)備。 二、 采暖及生活熱水系統(tǒng) 甲方為乙方提供的采暖系統(tǒng)，采取市政供暖系統(tǒng)，由甲方負(fù)責(zé)設(shè)備的日常維修保養(yǎng)及運(yùn)行管理并承擔(dān)費(fèi)用；設(shè)備的維修和設(shè)備的更新由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。 甲方負(fù)責(zé)為乙方安裝獨(dú)立熱能計(jì)量表，乙方負(fù)責(zé)按承租區(qū)域的面積向市政支付采暖費(fèi)用（或按實(shí)際用量支付）。 乙方承租區(qū)域內(nèi)的生活熱水系統(tǒng)（或由乙方自行安裝電熱水器），并由乙方承擔(dān)費(fèi)用及日常維護(hù)保養(yǎng)管理。 三、 消防系統(tǒng) 乙方使用的消防系統(tǒng)只是甲方消防系統(tǒng)的一部分，系統(tǒng)由甲方負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)和檢測(cè)工作(包括消防水泵的用電)，費(fèi)用在物業(yè)費(fèi)中體現(xiàn)。 乙方新增部分的消防系統(tǒng)，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)安裝。甲方同意，并經(jīng)甲方、乙方及政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后方可并入甲方消防系統(tǒng)。新增部分的維修保養(yǎng)和檢測(cè)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 甲方有權(quán)對(duì)乙方的消防設(shè)備保管情況進(jìn)行監(jiān)管和檢查。四、 供電系統(tǒng) 甲方根據(jù)乙方的需求為乙方提供獨(dú)立的供配電系統(tǒng)。 變電所(含高壓開關(guān)柜，變壓器，低壓配電柜，饋出電纜及相關(guān)變電所內(nèi)設(shè)備)均由甲方負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作，由甲方安排人員值班并承擔(dān)費(fèi)用。柴油發(fā)電機(jī)：為乙方專用，由甲方負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。 甲方必須確保乙方高壓線路的安全使用，不得搭載其它用戶，確保乙方 直接向供電部門繳費(fèi)，直接抄表到戶。 乙方承租區(qū)域內(nèi)的電氣設(shè)備的維護(hù)（指由甲方提供的相應(yīng)機(jī)電設(shè)備，乙方自有設(shè)備不在此范圍內(nèi)），由甲方為其免費(fèi)維護(hù)保養(yǎng)。五、 電梯 甲方根據(jù)乙方的需求為乙方提供獨(dú)立的電梯系統(tǒng)。 甲方負(fù)責(zé)電梯的維修保養(yǎng)并承擔(dān)維修及年檢費(fèi)用；電梯在正常使用及有專業(yè)保養(yǎng)的情況下的維修及設(shè)備更新，由甲方負(fù)責(zé)。 乙方負(fù)責(zé)支付承租區(qū)域內(nèi)所有的電梯日常運(yùn)行所產(chǎn)生的能源費(fèi)用。 六、 供排水設(shè)施沃爾瑪與業(yè)主(或其他用戶)共用供水設(shè)施： 甲方根據(jù)乙方的需求為乙方提供獨(dú)立的供水系統(tǒng)。 供水設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，生活及消防水池的清洗工作，由甲方維護(hù)保養(yǎng)并承擔(dān)費(fèi)用。 乙方承租區(qū)域內(nèi)乙方的自有用水設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)由乙方自行維護(hù)保養(yǎng)。 乙方承租區(qū)域內(nèi)排污及隔油池的清洗，由甲方進(jìn)行維護(hù)清潔，但不包括乙方后期改造部分隔油池費(fèi)用及清洗。 七、 供氣設(shè)施：甲方負(fù)責(zé)：燃?xì)饪偙恚ò偙恚┲潦姓艿啦糠郑ㄈ細(xì)庹{(diào)壓站、燃?xì)庥?jì)量表。沃爾瑪負(fù)責(zé)：燃?xì)饪偙碇练课輧?nèi)部分。八、 土建部分區(qū)域內(nèi)的維護(hù)保養(yǎng)： 乙方承租區(qū)域內(nèi)的精裝部分和二次改造的土建部分（包括精裝部分）的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。九、 生活垃圾處理： 乙方按照甲方指定的地點(diǎn)及規(guī)定的時(shí)間，把當(dāng)日產(chǎn)生的垃圾（干、濕垃圾）運(yùn)送至甲方提供的地點(diǎn)，由甲方進(jìn)行處理并承擔(dān)費(fèi)用。附件A空調(diào)機(jī)組檢修要求一、 檢修的定義：水冷機(jī)組：每年保養(yǎng)一次，沃爾瑪負(fù)責(zé)更換潤滑油、油過濾器及干燥過濾器等易耗件，業(yè)主負(fù)責(zé)對(duì)整機(jī)進(jìn)行檢查，保證機(jī)組正常運(yùn)行及發(fā)現(xiàn)潛在的隱患，達(dá)到節(jié)約能源和延長機(jī)組使用壽命。若不對(duì)機(jī)組進(jìn)行保養(yǎng)，有可能造成故障隱患。檢修分大修和中修，又分機(jī)組檢修和壓縮機(jī)檢修。將壓縮機(jī)解體，檢查清洗其內(nèi)部，不用更換零件的，這種情況一般稱為壓縮機(jī)的中修或檢查；如內(nèi)部運(yùn)動(dòng)部件磨損程度嚴(yán)重，需要更換的，這種情況一般稱為壓縮機(jī)的大修；而對(duì)整機(jī)而言，如維修時(shí)，需要將制冷劑導(dǎo)出至機(jī)外才能進(jìn)行維修處理的，一般稱為機(jī)組的大修，此外的維修處理一般稱為中修或維修。（業(yè)主負(fù)責(zé)）風(fēng)冷活塞機(jī)組：保養(yǎng)情況同上：（業(yè)主負(fù)責(zé)）中修情況一般這樣：將壓縮機(jī)從機(jī)組移出，打開缸蓋及電機(jī)進(jìn)行清洗，檢查曲軸、連桿、活塞等的磨損情況，如不需要更換，再重新進(jìn)行裝配并恢復(fù)運(yùn)行，這種情況一般稱為壓縮機(jī)的檢查或中修。如零件磨損嚴(yán)重且需要更換的，這種情況一般稱為壓縮機(jī)的大修。二、保養(yǎng)的定義（水冷機(jī)組）供冷季節(jié)的檢查A 供冷季節(jié)啟動(dòng)前的準(zhǔn)備和檢查供冷季節(jié)運(yùn)行前須進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查和準(zhǔn)備，以確保機(jī)組可靠、安全和高效運(yùn)行：檢查制冷劑液位和油面；檢查油槽、油加熱器和溫度；檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能；與操作人員一起溫習(xí)操步驟，查看機(jī)組歷史記錄；檢查啟動(dòng)器的運(yùn)行； 配合檢查水系統(tǒng)的運(yùn)行情況(包括冷凍水泵,水流開關(guān),冷凍水泵,冷卻塔,閥門等)。檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值。啟動(dòng)冷水機(jī)組,檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù)。根據(jù)運(yùn)行記錄,分析處理機(jī)組問題.B 運(yùn)行季節(jié)檢查機(jī)組運(yùn)行期間,沃爾瑪定期(每月)進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查,確保機(jī)組在整個(gè)供冷季節(jié)運(yùn)行高效,可靠:檢查冷水機(jī)組,調(diào)整安全控制裝置。檢查控制裝置的運(yùn)行。檢查制冷劑液位和油位。檢查潤滑系統(tǒng)的運(yùn)行。檢查回油系統(tǒng)。檢查電機(jī)和啟動(dòng)器的運(yùn)行。記錄運(yùn)行狀態(tài)參數(shù),分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常,必要時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行機(jī)組檢修。記錄和報(bào)告要求的備件.C 一年一次設(shè)備停機(jī)檢查和預(yù)防性保養(yǎng)(業(yè)主負(fù)責(zé))停機(jī)期間,每年一次進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查,以便能正確評(píng)價(jià)設(shè)備的狀態(tài),為下一個(gè)供冷季節(jié)的運(yùn)行作好準(zhǔn)備:檢查壓縮機(jī)電機(jī)組件的下列各項(xiàng),完成預(yù)防性保養(yǎng)的各項(xiàng)任務(wù):記錄電壓。用兆歐表測(cè)量和記錄電機(jī)繞阻的絕緣電阻。潤滑開式電機(jī)。檢查開式電機(jī)驅(qū)動(dòng)裝置的定位狀態(tài)。檢查聯(lián)軸器。檢查入口導(dǎo)葉操作機(jī)構(gòu)和聯(lián)接機(jī)構(gòu)。潤滑需要潤滑的部位.檢查壓縮機(jī)潤滑油系統(tǒng)的下列各項(xiàng):根據(jù)需要更換潤滑油,油過濾器和干燥過濾器。檢查油泵,密封和油泵電機(jī)。清潔排污管。檢查加熱器和恒溫器。檢查所有其它的油系統(tǒng)部件,如油冷卻器,過濾器和電磁閥等。執(zhí)行下列各項(xiàng)操作,檢查電機(jī)啟動(dòng)器:執(zhí)行診斷檢查程序。清潔接觸器或必要時(shí)建議更換。檢查所有接線端,并擰緊?？蛰d運(yùn)行啟動(dòng)器(或在啟動(dòng)前)。檢查狀態(tài)指示燈.檢查控制面板,確定下列各項(xiàng):執(zhí)行診斷檢查程序。檢查安全停機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。檢查所有接線端, 并擰緊。檢查顯示數(shù)據(jù)的精度和設(shè)定值.檢查冷凝器,蒸發(fā)器的下列各項(xiàng):檢查水流開關(guān)的控制情況。根據(jù)運(yùn)行記錄參數(shù)分析熱交換效果,建議水質(zhì)處理。必要時(shí)拆卸端蓋,更換密封墊.檢查系統(tǒng)的下列各項(xiàng):記錄視液鏡的狀態(tài)。檢查制冷劑循環(huán),確認(rèn)處于正常平衡狀態(tài)。其它:遵循檢查和維護(hù)步驟,修理脫落的保溫層。與操作人員溝通。(往復(fù)式冷水機(jī)組)供冷季節(jié)的檢查A 供冷季節(jié)啟動(dòng)前的準(zhǔn)備和檢查供冷季節(jié)運(yùn)行前須進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查和準(zhǔn)備,以確保機(jī)組可靠,安全和高效運(yùn)行:配合檢查輔助設(shè)備的運(yùn)行狀況。更換潤滑油。檢查曲軸箱加熱器,油溫和潤滑系統(tǒng)。檢查和測(cè)試所有的運(yùn)行和安全控制。檢查確認(rèn)電壓和啟動(dòng)器運(yùn)行正確。啟動(dòng)機(jī)組,標(biāo)定控制和變送器。檢查確認(rèn)過冷器和過熱器配置正確。機(jī)組穩(wěn)定后,記錄運(yùn)行條件。同操作人員一起,溫習(xí)操作步驟.對(duì)風(fēng)冷冷凝器須增加下列各項(xiàng)檢查:去除機(jī)組周圍和內(nèi)部的臟物。檢查冷凝器盤管是否堵塞,建議清潔盤管。檢查并擰緊電氣接頭。檢查及潤滑風(fēng)機(jī)及電機(jī)軸承。啟動(dòng)后,檢查風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài).B 運(yùn)行季節(jié)檢查進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查,確保機(jī)組在整個(gè)供冷季節(jié)都運(yùn)行高效,可靠:檢查確認(rèn)通常的運(yùn)行條件和運(yùn)行狀態(tài)。記錄運(yùn)行狀態(tài),并進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,找出不合理的地方。按要求調(diào)節(jié)運(yùn)行控制。檢查確認(rèn)油位和制冷劑量充注正確。檢查油溫和曲軸箱加熱器。檢查啟動(dòng)器,繼電器和控制元件。檢查風(fēng)冷冷凝器風(fēng)機(jī)和電機(jī)運(yùn)行狀態(tài)。與操作人員一起溫習(xí)操作步驟,查看用戶記錄.C 一年一次的設(shè)備停機(jī)檢查和預(yù)防性保養(yǎng)(業(yè)主負(fù)責(zé))停機(jī)期間,每年一次進(jìn)行下列各項(xiàng)檢查,以便能正確評(píng)價(jià)設(shè)備的狀態(tài),為下一個(gè)供冷季節(jié)的運(yùn)行作好準(zhǔn)備:用兆歐測(cè)量電機(jī)繞阻電阻,并記錄好。檢查壓縮機(jī)的油位,按要求補(bǔ)充潤滑油。檢查曲軸箱加熱器,確認(rèn)運(yùn)行正常。更換干燥過濾器。擰緊接觸器和電機(jī)端子箱內(nèi)的電源線。清潔所有連接接頭,如有必要按要求更換。檢查所有繼電器,運(yùn)行控制裝置和安全保護(hù)裝置。檢查確認(rèn)所有控制裝置,安全保護(hù)裝置,卸載裝置和外部聯(lián)鎖跨接裝置。檢查確認(rèn)壓縮機(jī)的吸氣和排氣閥完好.空調(diào)系統(tǒng)(直燃機(jī))空調(diào)機(jī)組檢修要求業(yè)主負(fù)責(zé)直燃機(jī)定期維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容直燃機(jī)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容（每年）次數(shù)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)時(shí)期1次制冷開機(jī)檢查5月份2次制冷停機(jī)后檢查保養(yǎng)10月份3次采暖開機(jī)檢查11月份4次采暖停機(jī)后檢查保養(yǎng)3至4月份5次溶液取樣檢驗(yàn)機(jī)組運(yùn)行期間直燃機(jī)定期保養(yǎng)主要檢查的項(xiàng)目有：1）全裝置的檢查的測(cè)試；2）運(yùn)行分析和測(cè)量；3）吸收劑和制冷劑的管理；4）燃燒器的管理及燃燒室內(nèi)的煙塵的清潔；5）真空泵的維護(hù)；6）泵的診斷和修理；7) 吸收器、冷凝器內(nèi)部傳熱管的清洗；負(fù)責(zé)及時(shí)聯(lián)系設(shè)備廠家對(duì)直燃機(jī)運(yùn)行期間出現(xiàn)的突發(fā)性故障進(jìn)行檢測(cè)及解決.制冷設(shè)備,中央空調(diào)主機(jī)(機(jī)組)專業(yè)等級(jí)保養(yǎng)項(xiàng)目一覽表一、 一級(jí)保養(yǎng)(運(yùn)行時(shí)間在4000小時(shí)以內(nèi))(業(yè)主負(fù)責(zé))主機(jī)內(nèi)外表面除銹,清潔,上漆,緊固主機(jī)表面內(nèi)外螺絲,螺帽,修補(bǔ)主機(jī)上的保溫 層,安裝防鼠網(wǎng).清潔制冷系統(tǒng)表面,清潔主機(jī)電控柜(箱)內(nèi)外及電控系統(tǒng),檢測(cè)電控系統(tǒng)各零配 件,風(fēng)機(jī)馬達(dá),壓縮機(jī)馬達(dá)的阻值,絕緣值,靈敏度,精確度,消除電控系統(tǒng)各零配 件的異聲,異味及隱患,并清潔表面和緊固.檢測(cè)制冷系統(tǒng)各閥件,保護(hù)器,過濾器,探頭的工作狀況,消除隱患.制冷系統(tǒng)全面檢漏,(包括壓縮機(jī)),檢測(cè)冷凝 壓力,蒸發(fā)壓力,吸氣壓力,排氣壓力,油溫,油壓,冷凝溫度,蒸發(fā)溫度,冷凍水進(jìn) 出溫度和溫差,冷卻水進(jìn)出溫度和溫差,消除隱患.檢測(cè)各儀器,儀表的精確度,靈敏度,并校正和清潔.對(duì)主機(jī)進(jìn)行全面工況調(diào)節(jié),調(diào)試,并適當(dāng)加補(bǔ)制冷劑或適當(dāng)回收制冷劑,使主機(jī)處 于最佳工作狀態(tài).進(jìn)行一級(jí)保養(yǎng)后,使設(shè)備內(nèi)外觀潔凈,感受良好,設(shè)備運(yùn)行狀況佳,無后顧之憂.二、二級(jí)保養(yǎng)(運(yùn)行時(shí)間超過4000小時(shí)) (業(yè)主負(fù)責(zé))拆卸制冷系統(tǒng)各閥件、過濾器進(jìn)行檢測(cè)、清洗、排除隱患,更新過濾器或?yàn)V芯、 清洗壓縮機(jī)油箱、油過濾器、更換冷凍機(jī)。拆卸電控系統(tǒng)各零配件、各保護(hù)器,進(jìn)行內(nèi)外清洗、除銹、除塵、消除氧氣層, 消除各種隱患,拆卸風(fēng)機(jī)馬達(dá),內(nèi)外清洗干淨(jìng)(含軸、軸承)進(jìn)行檢測(cè),軸承上油, 消除各種隱患,裝配復(fù)原,檢測(cè)各電線,消除隱患,檢測(cè)壓縮機(jī)馬達(dá)阻值和絕緣狀 況及運(yùn)行電流。全制冷系統(tǒng)檢漏、檢堵。全面檢測(cè)制冷系統(tǒng)各部分溫度(包括壓縮機(jī)),檢測(cè)冷凝 壓力、蒸發(fā)壓力、吸氣壓力、排氣壓力、油溫、油壓、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、 冷凍水進(jìn)出溫度和溫差、冷卻水進(jìn)出溫度和溫差,消除隱患。保養(yǎng)前須轉(zhuǎn)移(回收)制冷劑,完畢后進(jìn)行壓力測(cè)試、檢漏、檢堵、真空度測(cè)試。 將冷凝劑輸回系統(tǒng)。檢測(cè)各儀器、儀表的精確度、靈敏度,并校正和清潔。對(duì)主機(jī)進(jìn)行全面工況調(diào)節(jié)、調(diào)試,并適當(dāng)加補(bǔ)制冷劑或適當(dāng)回收制冷劑,使主機(jī) 處于良好工作狀態(tài)。進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)后,消除各種隱患,設(shè)備運(yùn)行工況良好。三、三級(jí)保養(yǎng)(運(yùn)行超過5000小時(shí)) (業(yè)主負(fù)責(zé))對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器內(nèi)部進(jìn)行化學(xué)(或人工)除垢、除菌、除藻、清除各種污垢,清 洗干淨(jìng)。清潔劑、保養(yǎng)劑采用蘭州緩蝕技術(shù)研究所生產(chǎn)的“格瑞牌”清洗劑、 保養(yǎng)劑,時(shí)目前世界上制冷設(shè)備、中央空調(diào)、鍋爐等熱交換設(shè)備唯一的綠色環(huán)保 型清洗劑、保養(yǎng)劑,安全、徹底,無腐蝕、無污染、無毒。冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行壓力測(cè)試、檢漏、檢堵、真空度測(cè)試。 在清洗前,須轉(zhuǎn)移(回收)制冷劑,完畢后再輸回系統(tǒng)。四、特級(jí)保養(yǎng)(累計(jì)運(yùn)行時(shí)間超過6000小時(shí)) (業(yè)主負(fù)責(zé))拆卸壓縮機(jī)全部零配件,全面檢測(cè)其光潔度、精度、配合間隙精度,清洗、適當(dāng) 研磨、疏通壓縮機(jī)內(nèi)的油路系統(tǒng)和外油路系統(tǒng),清洗壓縮機(jī)殼內(nèi)壁,消除各種隱患,製作石棉橡膠密封墊,裝配復(fù)原,安裝到位。壓縮機(jī)運(yùn)行壓力檢測(cè)、檢漏、真空度測(cè)試。全密壓縮機(jī)進(jìn)行內(nèi)部清洗換油,無需解體,實(shí)踐證明,清洗后潔凈度可達(dá)80%左右, 大大減低累壓縮機(jī)的故障率延長壓縮機(jī)的使用壽命35年。清洗前須回收制冷 劑,將壓縮機(jī)取出至工作場(chǎng)地。全面檢測(cè)制冷系統(tǒng)各部位溫度(包括壓縮機(jī)),檢測(cè)冷凝壓力、蒸發(fā)壓力、吸氣壓 力、排氣壓力、油溫、油壓、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、運(yùn)行電流、冷凍水進(jìn)出溫 度和溫差、冷卻水進(jìn)出溫度和溫差,消除隱患。對(duì)主機(jī)進(jìn)行全面工況調(diào)節(jié)、調(diào)試,并適當(dāng)加補(bǔ)冷卻劑和回收冷卻劑,使主機(jī)處于 良好的工作狀態(tài)。進(jìn)行特級(jí)保養(yǎng)后,消除了壓縮機(jī)及制冷系統(tǒng)的各種隱患,確保了良好安全的運(yùn)行, 大大降低設(shè)備的故障率,延長故障率的周期,延長設(shè)備的使用壽命,提高設(shè)備功 效。附件B電梯設(shè)備維修保養(yǎng)的界定保養(yǎng):是指電梯交付使用后,為保證電梯正常及安全運(yùn)行,按計(jì)劃進(jìn)行的所有必要的操作,如潤滑檢查,清