東方威尼斯溫泉生態(tài)住宅區(qū)營銷推廣策劃書(已修改)
2025-02-02 21:37 本頁面
【正文】 東方威尼斯溫泉森林公園營銷推廣策劃書東方威尼斯溫泉森林公園總體市場與環(huán)境1 . 總體市場分析宏觀環(huán)境 有利因素 ※ 國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，國民生產(chǎn)總值繼續(xù)保持著良好的增長態(tài)勢，％。上半年，%?！?8月7日，南昌市政府出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的補充通知》，從增加土地投放量、擴大購房貼息受惠范圍、實行交易手續(xù)費減半等方面，做出了許多新規(guī)定。受政府出臺利好政策等因素影響，南昌及周邊地區(qū)樓市重新開始活躍，成交量大幅回升?！?隨經(jīng)濟的健康發(fā)展，高尚品質(zhì)住宅主力消費群體范圍日漸擴大?！?市政交通逐步完善，住宅郊區(qū)化已被市場所接受。 不利因素 ※ “國八條”政策的出臺及其相關(guān)新聞媒體的不斷報道，使得并不專業(yè)的消費者對未來的房價走勢看不準(zhǔn)，摸不透，絕大多數(shù)有購房需求但又不迫切的消費者，選擇的是觀望和持幣待購，這在一定程度上弱化了樓盤的去化速度?！?隨著南昌市這幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展及樓盤的不斷增多，競爭日趨激烈，消費者的選擇也越來越多，越來越理性。11 近年南昌市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)匯總表（20022004年度） 項目年度房地產(chǎn)投資額（億元）住宅竣工面積（萬平方米）住宅銷售面積（萬平方米）銷售收入（億元）2002年352003年562502004年※ 三年內(nèi)各種指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)加速態(tài)勢——平均增長率：年銷量40%，銷售收入59%?！?，其中2004年銷量最多。※ 。12 2005年市場現(xiàn)狀分析121供應(yīng)情況（18月份）截至8月底房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計主要指標(biāo)合計上年同期增幅完成投資額（億元）%住宅%商品房施工面積（萬平方米）%竣工面積（萬平方米）%※ 依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷一系列國家宏觀調(diào)控政策的“洗禮”后南昌房地產(chǎn)前8個月，開發(fā)力度有所減緩，%，%。※ 受調(diào)控政策的影響，截至8月底南昌房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與去年同期相比有所下降。122 未來潛在供應(yīng)情況※ 2005年全市計劃供地40004500畝，南昌市區(qū)增加交通便利、配套設(shè)施完善的中低價位普通商品住房用地供應(yīng)。對于類似別墅等高檔住宅項目用地，將鼓勵安排在南昌市周邊區(qū)縣?！?8月7日，南昌市政府出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的補充通知》，從增加土地投放量、擴大購房貼息受惠范圍、實行交易手續(xù)費減半等方面，做出了許多新規(guī)定。受政府出臺利好政策等因素影響，南昌樓市重新開始活躍，成交量大幅回升。間接拉動了市場的供應(yīng)量的提升。123 需求情況8月份當(dāng)月份相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計（含四縣）主要指標(biāo)合計上年同期增幅較上月增長商品房交易面積%%住宅%%商品房交易金額%%住宅%%2005年18月份成交套數(shù)圖示（市區(qū)）※ 今年3月份國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺，讓全國的房地產(chǎn)市場都受到了一定影響。尤其是今年6月和7月，南昌市房地產(chǎn)市場消費者觀望氣氛濃厚，成交量大幅萎縮。據(jù)統(tǒng)計，7兩個月市區(qū)商品住房的成交量僅為1052套和685套。※ 相關(guān)資料顯示：多數(shù)城市房地產(chǎn)市場截至8月底仍處于觀望期，未能走出低谷。而整個市場開始重新啟動且商品房銷售量環(huán)比增幅超過50%的僅有4個城市，、%、%、%。這表明南昌房地產(chǎn)市場復(fù)蘇快速，排在全國前列。商品房交易量大幅回升。124 需求總量預(yù)測※ 2005前三季度年南昌市經(jīng)濟發(fā)展，%，綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控對全國房地產(chǎn)市場的影響，預(yù)測南昌市（含周邊地區(qū)）城鎮(zhèn)居民基本的住房需求為260—310萬平方米?！?按照南昌市城鎮(zhèn)居民住房的年需求量按預(yù)計10%的遞增比例，可預(yù)測2005年城鎮(zhèn)居民住房的年需求量約為260310萬平方米。125 需求結(jié)構(gòu)※ 南昌市平均年凈增人口約10萬人，按40%新增人口需新建住宅，每人2025平方米的標(biāo)準(zhǔn)計算，對住房的需求量約為80100萬平方米?！?，比重為27%。保守估計2005全年以及未來幾年內(nèi)外地居民在南昌購房比例可保持25%，預(yù)計其對南昌市住房的消化量約為6580萬平方米。※ 南昌正在進行的花園城市建設(shè)和改造舊城工程，將產(chǎn)生大量的拆遷戶需要重新安置，致使今年拆遷安置用房的需求量大增。預(yù)計拆遷、危改戶以及原無房戶和未達標(biāo)戶對住房的年度需求量約為115130萬平方米。其中約60%此類人群意向選購經(jīng)濟適用房產(chǎn)品。價格（元/m2）預(yù)銷售量（萬m2）所占比例（%）單套面積（m2）預(yù)銷售量（萬m2）所占比例（%）1500元以下60平方米以下15002000元6080平方米20002500元80100平方米1425003000元100120平方米30004000元120150平方米40005000元150180平方米5000元以上180平方米以上126 市場需求特點（2005年上半年）※ 上述數(shù)據(jù)顯示南昌市商品房市場高價位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看，%，%；從預(yù)銷售情況看，%，%?！?結(jié)合圖表分析120150平方米為南昌市場熱銷戶型?！?總價3050萬元是目前購房者能夠承受的房屋總價范圍?！?其中南昌高收入階層、二次置業(yè)（賣舊房買新房）群體、外來購房者消化的中高檔樓盤占有相當(dāng)一部分比例。127 價格走勢※ 南昌房價經(jīng)過連續(xù)三年大幅攀升，今年上半年增速開始放慢，房價增幅有較大回落?？傮w看來，南昌市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增幅較上年有較大回落，逐漸趨于理性，房價漲幅逐漸
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