【正文】 【環(huán)境篇】第一章 宏觀環(huán)境一、昆山宏觀環(huán)境分析1．地理位置及道路規(guī)劃昆山位于東經(jīng)120176。48′21″~121176。09′04″、北緯31176。06′34″~31176。32′36″，地處長江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線距離33公里，南北48公里，㎡公里，%。是江南典型的“魚米之鄉(xiāng)”。1989年撤縣設市，現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)和1個國家級昆山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。根據(jù)蘇州市域公路網(wǎng)規(guī)劃，昆山境內(nèi)規(guī)劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段（湘城－巴城－正儀－用直）十五期間完成；蘇滬外環(huán)連接線，從繞城東南環(huán)經(jīng)大市鎮(zhèn)接上海外環(huán)，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機場路、312國道穿越開發(fā)區(qū)。十五期間完成；蘇州－太倉高速公路（繞城東北環(huán)－陸楊－雙鳳）十五期間完成。 昆山市緊鄰上海市，經(jīng)濟發(fā)展迅速，這就要求公路基礎建設同步發(fā)展。因此，昆山市干線公路將在2010年前全面建成通車。國中觀點：216。 便捷的交通條件使昆山區(qū)成功的融入大上海，順利的接納了上海中心城區(qū)的擴張，其優(yōu)勢地位正日益凸現(xiàn)。2．人口 全市計劃生育工作進一步加強，人口自然增長穩(wěn)定在較低水平上。全市出生人口6204人，‰，死亡人口3722人，‰，‰。年末全市戶籍總?cè)丝?637157人，比上年末增加17623人。年末外來暫住人口達625345人，比上年末增加148484人，%。外地人與昆山人的比例已高達1∶1，企業(yè)員工中外來人口更高達80％，城市新增人口無疑會大幅增加對住房需求。未來昆山人口將主要吸納高素質(zhì)人群，對外來人口比例有所控制，以合理分配社會資源。國中觀點：216。 大量外來人口的進入，不但為昆山的經(jīng)濟發(fā)展注入了活力，而且為昆山房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提供了基礎。3．人文環(huán)境昆山，自秦代置婁縣至今已有2200多年的歷史，歷史悠久、文化底蘊深厚。在這里，曾誕生了著名思想家、教育家顧炎武，孕育了“百戲之祖”、“人類口述和非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作”昆曲，還完好保存著有“中國第一水鄉(xiāng)”美譽的千年古鎮(zhèn)周莊。國中觀點：216。 旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在帶動相關經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為昆山的房地產(chǎn)業(yè)增加了附加值和發(fā)展空間，使區(qū)域整體競爭力進一步提升。4．經(jīng)濟發(fā)展歷史沿革八十年代初，昆山充分利用緊靠上海的地理條件，主動接受經(jīng)濟輻射，大力發(fā)展橫向聯(lián)合，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)濟實現(xiàn)了“農(nóng)轉(zhuǎn)工”；1985年自費舉辦經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，九十年代又抓住浦東開發(fā)開放的機遇，大力引進外資，擴大經(jīng)濟規(guī)模，經(jīng)濟實現(xiàn)了“內(nèi)轉(zhuǎn)外”；進入新世紀，昆山積極調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構，強化產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，著力提升產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟正在實現(xiàn)“低轉(zhuǎn)高”。國中觀點：216。 地處上海后花園的昆山受上海經(jīng)濟的輻射，經(jīng)濟結(jié)構不斷優(yōu)化，適時調(diào)整產(chǎn)業(yè)層次，經(jīng)濟步入良性發(fā)展軌道。5．經(jīng)濟現(xiàn)狀以外向型經(jīng)濟為支柱的昆山，2005年17月份全市GDP突破400億元，按可比價計算，%，其中：，%；，%；，%。工業(yè)經(jīng)濟仍是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要動力，%，%。最近昆山又被評為2004年百強縣之首。2004年，昆山人均GDP達到33900元，約合4085美元，較1999年凈增500美元，顯示出昆山經(jīng)濟高速發(fā)展的良好態(tài)勢。對比上海的人均GDP：5400美金相差1000多美金，但是兩地的房價相差卻有2倍之多，說明了昆山的房價目前處在一個相對合理的發(fā)展區(qū)間，受政策的沖擊無法和上海相比，未來房產(chǎn)市場的走向也將是一個健康穩(wěn)步的過程。國中觀點：216。 第二產(chǎn)業(yè)所占的比例過高，說明了昆山是以工業(yè)為支柱型產(chǎn)業(yè)的城市，第一產(chǎn)業(yè)的比例逐年下降，部分從事農(nóng)業(yè)的人口將轉(zhuǎn)移到城市的工業(yè)化進程中來；216。 昆山人均GDP和上海差距不大，但是房價卻比上海低將近2倍，說明昆山的房產(chǎn)市場發(fā)展還是比較平穩(wěn)合理，雖然受政策影響房產(chǎn)市場的增長趨緩，但是未來受上海市場復蘇影響，必將重新回到快速發(fā)展的軌道上來。從去年的情況看，昆山以占全國近萬分之一的土地、萬分之五的人口，創(chuàng)造了占全國千分之四點一的GDP、百分之二的合同外資、百分之二占三的到帳外資、百分之二的進出口總額。目前，昆山綜合實力在江蘇省縣級市位居第一名，在全國縣級市中名列第二，并入選2004年度“最佳中國魅力城市”。去年臺灣電機電子同業(yè)公會公布的大陸投資環(huán)境與風險調(diào)查中，昆山被評為“極力推薦投資城市” 引進的臺資也占到大陸的十分之一、江蘇的四分之一，與上海相當。美國《福布斯》雜志首次推出“中國最佳商業(yè)城市排行榜”、“未來之星50強”，昆山分別名列第69位和第7位。在1995年以前國務院批準設立的33家國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中，昆山開發(fā)區(qū)綜合投資環(huán)境列第三位；昆山出口加工區(qū)在全國率先封關運作，并在全國同類園區(qū)中處于領先地位，去年進出口額114億美元。國中觀點：216。 工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)化，競技發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構不斷優(yōu)化，政府財政收入穩(wěn)步增加，成為昆山的城市發(fā)展建設的基石。6．人民生活2004年城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全市在崗職工平均工資20000元，%；農(nóng)村居民人均純收入8000元，增幅超過10%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，%。居民儲蓄存款繼續(xù)增多。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額(本外幣)，人均（按戶籍人口計算）儲蓄存款達3萬元，比年初增加近4800元。城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進一步提高。農(nóng)民人均生活消費支出 6260元，% ；城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出10287元，%。2005年1—6月，昆山市完成GDP338億元，%；，%。與此同時，社會事業(yè)發(fā)展扎實推進，1—6月，城鎮(zhèn)職工可支配收入8837元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6817元，同比分別增長18%和16%；％，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費。國中觀點:216。 昆山經(jīng)濟的發(fā)展為當?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展注入了強大的動力，居民人均收入的提高促使當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大，同時也推動了當?shù)胤慨a(chǎn)市場的能級提升。216。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元，按4000元/㎡房價、80㎡/戶計算，房價：收入＝6:1，在國際標準范圍內(nèi)。二、 張浦鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境張浦鎮(zhèn)位于位于北緯31度,東經(jīng)120度,太湖流域東部,鎮(zhèn)域范圍北連昆山市區(qū)南界錦溪鎮(zhèn),東靠千燈鎮(zhèn),西鄰蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn),同時又處于上海，蘇州、昆山之間的黃金三角地帶，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道緊依北緣，機場路貫穿全鎮(zhèn)直通上海虹橋機場，㎡公里，是昆山面積最大的鎮(zhèn)，外來人口近4萬，被列為昆山現(xiàn)代化中等城市建設的“1+3”重鎮(zhèn)之一。張浦鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色明顯，環(huán)境優(yōu)雅。橫貫鎮(zhèn)域東西的機場路，把現(xiàn)代工業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)自然分割，更顯示人與自然的和諧統(tǒng)一,招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟發(fā)展水平中處于中游，是一個外向型經(jīng)濟發(fā)展的市鎮(zhèn)。這幾年張浦鎮(zhèn)經(jīng)濟效益明顯提高,，全年實現(xiàn)財政收入50989萬元,全鎮(zhèn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值58713元，農(nóng)村人均純收入近8090元/人。全鎮(zhèn)綜合實力進一步提升,在兩個文明建設綜合考評中位居全市前列，被評為“蘇州市財政收入上臺階先進鎮(zhèn)”。張浦鎮(zhèn)的經(jīng)濟重鎮(zhèn)地位也得以體現(xiàn)。張浦鎮(zhèn)已初步形成以電子咨訊、精密模具、新型建材、精細化工、彩印制版等為主的支柱產(chǎn)業(yè)，成功形成了“甲魚、西瓜、蘑菇、花卉苗木、傳統(tǒng)水產(chǎn)、無公害糧油”六大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，有效實現(xiàn)了農(nóng)民增收。,億,三產(chǎn)結(jié)構比例為4:70:26。第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)比例過大，說明了新昆山人主要被工業(yè)企業(yè)所吸納，而第一、二產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)和服務業(yè)趨于相對弱勢，未來張浦鎮(zhèn)的發(fā)展需要逐步改善服務業(yè)所占比例過低的現(xiàn)狀，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構更加合理，經(jīng)濟才能良性發(fā)展。5．土地利用現(xiàn)狀張浦鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)用地為79997畝，占總面積的46％；,占總面積的12%；，占總面積的7％；,占總面積的35%。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，2004年完成房地產(chǎn)投資36424萬元，區(qū)域內(nèi)張浦2010年至少規(guī)劃一個25公頃的市郊娛樂中心開發(fā)用地，總開發(fā)面積15公頃，以低建筑低密度開發(fā)，多留設戶外公共游玩空間為原則。根據(jù)張浦鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及《張浦鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》，張浦鎮(zhèn)規(guī)劃形成“一心三社區(qū)”的空間布局。其中本項目所處的周東社區(qū)，規(guī)劃用地10公頃左右，約居住人口一萬人，居住延慶路以北會對現(xiàn)有居民點進行改造，延慶路以南為新增居住用地。第二章 外部環(huán)境影響因素一、行業(yè)相關政策影響分析老國八條3月底，國務院高層發(fā)布了一份關于切實穩(wěn)定住房價格的通知。通知一共有八條意見?！锻ㄖ访鞔_指出，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加等原因，導致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展?！锻ㄖ芬蟮胤秸跋嚓P部門抑制價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。八條意見為：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構，調(diào)整用地供應結(jié)構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 八條意見言簡意賅，從房價、土地供應、供應結(jié)構、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，雖涉及問題較多，但提綱挈領，目標高度一致——那就是穩(wěn)住房價。新國八條5月11日電國務院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設部等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進一步細化。自2005年6月1日起，國家將對個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將禁止。國務院辦公廳還通知要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。 意見指出，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，事關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展全局，事關全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排。 意見明確了享受優(yōu)惠政策普通住房的標準，以合理引導住房建設與消費。同時意見還強調(diào)要切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 意見分為八個部分:一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構。各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。二是加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理。各地區(qū)要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量。依法制止炒買炒賣土地行為。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。經(jīng)濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。著力擴大廉租住房制度覆蓋面，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設情況要納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標責任制管理。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。加強輿論引導，增強政策透明度。 六一新政自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓購買兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，%的營業(yè)稅及附加稅，買144㎡米以上的房子，須交納3%的契稅。根據(jù)蘇州發(fā)布的新房產(chǎn)政策，購房面積在144㎡米以上的住房，契稅將按4%征收。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。對個人購房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。加強經(jīng)濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設成本，建設單位利潤要控制在3％以內(nèi)。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：、單套建筑面積在120（蘇州是144）㎡米以下、國中觀點：216。 一系列新政的出臺，顯現(xiàn)了政府穩(wěn)定房價的決心，也是政府希望營造穩(wěn)定健康的房產(chǎn)市場，讓房價在合理的區(qū)間里增長；216。 2005年起長達九年的國家積極的財政政策已經(jīng)轉(zhuǎn)變成穩(wěn)健的財政政策，反映到樓市就是希望能有一個健康穩(wěn)健發(fā)展的房產(chǎn)市場；216。 從宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)向好和政府的超前規(guī)劃意識來看，幾乎找不到房地產(chǎn)業(yè)不持續(xù)繁榮的理由，但國家有關部門接連不斷的調(diào)控措施卻讓目前的市場顯得有點無所適從；一方面是旺盛的市場需求（自住和投資）引發(fā)的房地產(chǎn)投資的高速增長，另一方面是接連不斷針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，既要讓開發(fā)投資增幅下降，又要讓市場需求降溫。兩者博弈的結(jié)果將決定未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向；216。 央行從調(diào)控經(jīng)濟這個角度來看，就是對房地產(chǎn)注意節(jié)奏，注意質(zhì)量要控制一下，要把資金多傾向于開發(fā)經(jīng)濟房；216。 注重品質(zhì)、強調(diào)性價比將是市場發(fā)展的一個必然趨勢；216。 昆山樓市，受上海房產(chǎn)市場波動的影響，目前處于穩(wěn)步不前的趨勢，這種現(xiàn)狀，會隨這上海樓市盤整結(jié)束而上揚反彈；216。 就昆山目前的房地產(chǎn)市場特點而言，宏