秦園居三期營(yíng)銷策劃方案(已修改)
2025-01-31 07:13 本頁(yè)面
【正文】 目 錄第一章 秦園居綜合素質(zhì)分析地段規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)交通條件人文環(huán)境生活配套第二章 秦園居項(xiàng)目定位區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析秦園居市場(chǎng)角色分析秦園居項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)反映第三章 秦園居三期銷售現(xiàn)狀分析第四章 秦園居三期營(yíng)銷策略產(chǎn)品塑造 推廣 銷售準(zhǔn)備 難點(diǎn)——小高層銷售策略第一章 秦園居綜合素質(zhì)分析樓盤的綜合素質(zhì)涵蓋了地段、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型、交通條件、配套設(shè)施等諸多方面的主、客觀條件。這些條件的好壞直接決定了樓盤被社會(huì)承認(rèn)的程度。（一） 地段 從武漢市地圖上看，秦園居所處的徐家棚區(qū)域幾乎位于整張地圖的正中央，照常理講，該區(qū)域應(yīng)該是一個(gè)城市發(fā)展情況較好，各項(xiàng)建設(shè)較超前的區(qū)域。事實(shí)與之相反，由于城市規(guī)劃所限，徐家棚目前屬武漢市發(fā)展相對(duì)滯后的老城區(qū)。但近年來(lái)隨著長(zhǎng)江二橋的建成通車及武青三干道的建設(shè)，該區(qū)域由于靠近發(fā)展迅猛的徐東片區(qū)，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位正穩(wěn)步提高。未來(lái)幾年中，該區(qū)域作為徐東片區(qū)的從屬區(qū)域，其良好的發(fā)展前景已經(jīng)不難預(yù)見。（二） 規(guī)劃設(shè)計(jì)秦園居總占地68畝，規(guī)劃由12棟多層及4棟小高層住宅樓組成，住宅絕大部分為坐北朝南，多層房采用一梯兩戶條式房設(shè)計(jì)，保證了良好的通風(fēng)與采光。，綠化率30%。小區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、老年活動(dòng)中心、中心花園、雕塑小品廣場(chǎng)等配套設(shè)施。秦園居多層物業(yè)在項(xiàng)目中所占比重較大，因此樓盤的容積率相對(duì)較小，但同時(shí)也造成了綠化率低的事實(shí)，可謂優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)并存。另一方面，小區(qū)內(nèi)一期、二期的綠化現(xiàn)狀及三期的綠化設(shè)計(jì)方案等均未體現(xiàn)出較高水準(zhǔn)。（三） 戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)上，秦園居是成功的。三期的多層及小高層設(shè)計(jì)有一室一廳、二室二廳、三室二廳......等房型，結(jié)構(gòu)包括平層、錯(cuò)層、復(fù)式等類型，面積分布在50220平米之間。房型 面積 戶數(shù) 所占比例 1*2 6 % 2*2 6 % 80~90m2 30 % 90~100m2 34 % 100~110m2 0 0 6 % 3*2 110~120m2 60 % 120~130m2 48 % 130~140m2 68 % 6 % 4*2 6 % 復(fù)式 2 % 190~200m2 4 % 從戶型配比看，大、中、小面積的戶型所占比例基本合理，美中不足的是130140平米的大戶型占到了最大的比例，%，該比例明顯偏大。從市場(chǎng)反映來(lái)看，消化最快的是110120平米的中等面積戶型，其次是110平米以下的中小面積戶型。從房型設(shè)計(jì)上看，有不少值得稱道的地方。，該戶型作到了干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，客廳、餐廳等公共活動(dòng)區(qū)域面積大、采光好，房間私密性好，各功能齊全等優(yōu)點(diǎn)。、。但同時(shí)也存在極少數(shù)敗筆，、部分區(qū)域面積布置不合理等因素，市場(chǎng)反映冷淡。（四） 交通條件如果說(shuō)交通條件在以往是制約秦園居銷售的不利因素的話，那么現(xiàn)在隨著武青三干道的即將通車，該不利因素已逐漸轉(zhuǎn)化為了樓盤的一大賣點(diǎn)。秦園居兩面臨街，東面與
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