【正文】 美 好 生 活 攜 手 共 創(chuàng)凱捷利“東方之珠”項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議草案（2006年1月）一、 項(xiàng)目定位：大港城6C中心 800畝山水花園【CLD—中心生活城】【CED—中心教育城】【CTD—中心旅游城】【CKD—中心兒童城】【CRD—中心休閑城】【CMD—雙mall國際城】 shoppingmall(區(qū)域性商業(yè)群)備注：雙mall openmall(泛會(huì)所商業(yè)街)二、產(chǎn)品定位：【中低檔價(jià)位中高檔品位】三、建筑風(fēng)格：連云港地處亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理緯度與歐洲有共通的地方，為了營造“歐洲小鎮(zhèn)”的生活氛圍。建議小區(qū)主要建筑融入20世紀(jì)60年代以盛行的“后現(xiàn)代主義”建筑思潮后現(xiàn)代主義風(fēng)現(xiàn)代主義風(fēng)后現(xiàn)代主義風(fēng)采用裝飾具有像征性或隱喻性與現(xiàn)代環(huán)境融合凸現(xiàn)亞歐大陸橋“橋文化”——“亞歐情結(jié)”，揚(yáng)棄以往歐陸風(fēng)格，歐美風(fēng)情、澳洲風(fēng)情、地中海風(fēng)情、日式、中式、美式等純粹克隆風(fēng)格，大膽倡導(dǎo)創(chuàng)新切合地脈文化的“亞歐風(fēng)情（格）”外立面及色彩3外立面采用歐式、簡約、明快的后現(xiàn)代主義風(fēng)格。舍棄傳統(tǒng)的三段式、羅馬柱、山花、穹頂、歌特式尖頂?shù)认喑脸梢?guī)的建筑符號(hào)，外立面無多余的雕飾，注重窗、陽臺(tái)、以及橫平豎直的簡潔線條3窗玻璃用藍(lán)、綠兩色是后現(xiàn)代風(fēng)格的慣用手法。3色彩有銀、白、灰之類的淺色系和紅、黃、藍(lán)之燈的艷麗色系。力爭做到灑脫而不輕浮。建議在大面積使用白色和淺灰的基礎(chǔ)上，局部適度運(yùn)用淺藍(lán)、檸檬黃、橙色、淺紅的不同組合來賦予組團(tuán)的各自個(gè)性，同時(shí)使整個(gè)小區(qū)色調(diào)趨于協(xié)調(diào)統(tǒng)一，富于清新、明快的陽光氣息。3適度運(yùn)用裝飾性構(gòu)件或線條，給外立面有一種畫龍點(diǎn)睛的效果，并且富于韻律與變化。四、住宅物業(yè)類型初步分配如下整個(gè)項(xiàng)目首期100畝首期戶型建議3戶型空間方面：【四大光明】—廳明、臥明、廚明、廁明【七大分區(qū)】—?jiǎng)屿o分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、主次分區(qū)、內(nèi)外分區(qū)、衛(wèi)浴分區(qū)3一期活，才能全盤活； 一期勝，才能全盤勝。親民戶型，驚現(xiàn)港城！情景式花園洋房“超級(jí)組合” 領(lǐng)秀上演： 迷你一房：45～60㎡（5%以下） 經(jīng)典二房：75～85㎡（20%） 袖珍三房：90～110㎡（60%） 陽光花房：120㎡左右 （15%）用3年前的房價(jià)，買30年后的房子！備注：深圳萬科四季花城也在城鄉(xiāng)結(jié)合部，根據(jù)目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征，成功推出74～112平方米的主力戶型。五、容積率：按規(guī)劃要求，在確保環(huán)境優(yōu)雅和舒適度的情況下，適度提高。,總建面在88萬㎡左右(含商業(yè)部分)。六、售樓中心（可兼會(huì)所）建議在C地塊。便于B地塊首期的整體規(guī)劃。建議就在B地塊的首期，但要與首期商業(yè)規(guī)劃特別是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃相協(xié)調(diào)。建議售樓中心的建筑風(fēng)格要與整體建筑風(fēng)格相融合協(xié)調(diào)，造型新穎，創(chuàng)意無限，并能蘊(yùn)藏“東方之珠”的相關(guān)內(nèi)涵。七、學(xué)校、幼兒園位置：建議在B地塊西側(cè)，與東港學(xué)院毗鄰。八、商業(yè)板塊：充分做好“ ”型主干道旁的泛會(huì)所商業(yè)街、濱河公園休閑長廊街以及C地塊標(biāo)志式商業(yè)群。注意商業(yè)與居住的協(xié)調(diào)關(guān)系，不能有擾民情形。九、園林景觀及環(huán)藝小品：東方陶淵明之田園牧歌與西方莎士比亞之異域情調(diào)的時(shí)空對(duì)空。（東方造園的神韻與西方造園的經(jīng)典之完美結(jié)合）“天—地—人”合一 “景—境—情”相融 （詩意棲居）科學(xué)利用原生態(tài)山水，適當(dāng)?shù)厝嗽焐剿?。努力建設(shè)“山水特區(qū)”。造園三化園林化生態(tài)化美觀化做到“常年見綠，四季有花；推窗見景，步移景異；賞心悅目，中西合璧。造景三可可欣賞可享受可參與做好濱河公園的休閑造景。小區(qū)水景可做成“橋頭堡”特有的“東方之龍”形，可觀鋸齒、掌狀等造水手法的曲幽之美。9三水結(jié)合觀水濱水親水整個(gè)社區(qū)及各個(gè)小區(qū)（組團(tuán)）的標(biāo)志建筑（精神堡壘）、主題廣場以及環(huán)藝小品的融合統(tǒng)一。十、生活方式的營造：【新都市主義“歐洲小鎮(zhèn)”概念】【亞歐風(fēng)情畫山水花園城】守望—— 一片亞歐風(fēng)情的傳奇藝術(shù)領(lǐng)耀—— 一座魅力璀爛的心靈居所典藏—— 一生領(lǐng)秀港城的山水生活十一、企業(yè)形象傳播凱捷利—— 【實(shí)業(yè)巨子地產(chǎn)先鋒】凱捷利—— 【收藏都市美麗品位生活空間】十二、智能化及暖氣等配套設(shè)施另詳。附件：品位住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與環(huán)境建議綱要（僅供參考）這里所說的高品位住宅小區(qū)主要是從規(guī)劃水平、設(shè)計(jì)水平、功能質(zhì)量、建筑質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量、配套設(shè)施、管理服務(wù)等方面衡量，包含物質(zhì)和精神兩個(gè)方面，既在“硬”的方面表現(xiàn)高水平，也在“軟”的方面表現(xiàn)出符合高品位要求的理念和文化。本建議只就規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境創(chuàng)優(yōu)等方面進(jìn)行論述。一、品位住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)高水平規(guī)劃設(shè)計(jì)，是提高小區(qū)品位和受消費(fèi)者歡迎的前提。很多在市場暢銷的優(yōu)秀小區(qū)，都通過深入的市場調(diào)查，項(xiàng)目調(diào)研，準(zhǔn)確定位，然后特色高水平的規(guī)劃師進(jìn)行招標(biāo)式規(guī)劃設(shè)計(jì)，從多個(gè)方案中擇優(yōu)，從幾個(gè)方案中優(yōu)選其中的精華，集眾優(yōu)于一身，再反復(fù)研討修改，最后才拍板定案。任何規(guī)劃方案，都不可能是十全十美的，只有經(jīng)過這種真正下功夫的反復(fù)提高的過程，才有可能出精品。大量實(shí)例表明，深入的市場調(diào)查，準(zhǔn)確的市場定位，精明的策劃，正確的決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目成功的最重要因素。在規(guī)劃指導(dǎo)思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發(fā)，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來，以營造最佳居住環(huán)境、最好居住條件為中心，使小區(qū)規(guī)劃達(dá)到企業(yè)目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會(huì)功能的要求，建造出最適合人居住的達(dá)到以下目標(biāo)的住區(qū)：生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 山水景觀優(yōu)美的住區(qū)；功能質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)；人居文化上乘的住區(qū)；物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。為建設(shè)這類高品位住區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)逐步做到：住區(qū)空間布局合理化、科學(xué)化。一是從“以人為本”出發(fā)，建筑與環(huán)境并重，現(xiàn)實(shí)與適當(dāng)超前結(jié)合。一般應(yīng)做到二三十年不落后，需要時(shí)可再改造、提高。舒適型住宅應(yīng)是面積適合，房室較多，部分還可設(shè)書房、健身室等，使住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動(dòng)、保?。┬枨蟆踩枨?、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求、休閑需求。當(dāng)然，這一切都應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上可負(fù)擔(dān)的條件下取得。二是住區(qū)的功能區(qū)應(yīng)布置