【正文】 SUMMARY ?2022年 2022年?duì)I銷(xiāo)回顧 ?2022年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo) ?安岳市場(chǎng)分析 ?營(yíng)銷(xiāo)策略 冬天來(lái)了？春天還遠(yuǎn)嗎？ 民族星城 III期云頂 2022年?duì)I銷(xiāo)策略報(bào)告 瑞聯(lián)兆地產(chǎn)顧問(wèn) 2022年 2022年?duì)I銷(xiāo)回顧 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 4100元 /㎡ 安岳普通住宅均價(jià) 3700元 /㎡ 每年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售套 566套 驚人的業(yè)績(jī)，市場(chǎng)好？努力？都需要。 惡劣的口碑，延期交房的現(xiàn)實(shí)，都沒(méi)有為難到我們。 超過(guò) 1700套 節(jié)點(diǎn)定價(jià)，小步快跑，樹(shù)立標(biāo)桿 ? 持續(xù)熱銷(xiāo)，維持市場(chǎng)美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶(hù)信心 —— 多次集中推盤(pán)，小步快跑，集中客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)，制造高銷(xiāo)售率 推售安排關(guān)鍵性因素思考下的應(yīng)對(duì)策略 ? 確保目標(biāo)均價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 —— 借勢(shì)項(xiàng)目旺銷(xiāo)熱烈氣氛，在產(chǎn)品價(jià)值支撐下售價(jià)走高，確?！盁徜N(xiāo)產(chǎn)品”利潤(rùn)，并帶動(dòng)“問(wèn)題”產(chǎn)品價(jià)格預(yù)期，實(shí)現(xiàn)整體利潤(rùn)最大化 ? 差異化推售 —— 嚴(yán)密監(jiān)控競(jìng)品推售時(shí)間，提前消化，攔截客戶(hù) 了解競(jìng)品推售時(shí)間，提前推售，攔截客戶(hù)。促進(jìn)銷(xiāo)售 2022年 2022營(yíng)銷(xiāo)回顧 ? 借市場(chǎng)之勢(shì)，保持良好回款狀態(tài) —— 借勢(shì) 09年、 10年市場(chǎng)行情較好的情況，及時(shí)分批量推售相應(yīng)產(chǎn)品，把握好市場(chǎng)時(shí)機(jī)，保持以最快速度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款。 ? 2022年 300天 ? 普宅 4100元 /㎡ 樓王 4500元 /㎡ ? 300套， 2022年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo) SUMMARY ?2022年 2022年?duì)I銷(xiāo)回顧 ?2022年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo) ?安岳縣場(chǎng)分析 ?2022年市場(chǎng)回顧 ?2022年市場(chǎng)預(yù)判 ?片區(qū)市場(chǎng)放量分析 ?營(yíng)銷(xiāo)策略 2022年政策回顧 2022年政策頻出，政府十八般武藝盡顯， 對(duì) 2022年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響 時(shí)間 措施 具體政策 1月 18日 銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政 策 2022年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)平臺(tái)貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險(xiǎn)，并按照既定部署加快存量分類(lèi)處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)稱(chēng)，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開(kāi)展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷(xiāo)售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。 1月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2022年 1月 20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是今年以來(lái)央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 1月 26日 新 “ 國(guó)八條 ” 一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 二、 全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造住房 1000萬(wàn)套。 三、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷(xiāo)售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 四、對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到 25%以上的 (不含土地價(jià)款 )，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有 1套住房限購(gòu) 1套、擁有 2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。 七、 對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人 ；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 八、對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 2月 9日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2022年 2月 9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2月 24日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2022年 2月 24日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 3月 16日 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布 《 商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 》 的通知 商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)；商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源；商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)；商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；還應(yīng)標(biāo)明“開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤(pán)名稱(chēng)、坐落位置、容積率、綠化率、車(chē)位配比率?！? 3月 25日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2022年 3月 25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第九次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到 %的歷史高位。 4月 6日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2022年 4月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 4月 21日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 4月 21日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。這是央行今年以來(lái)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來(lái)，央行以每月一次的頻率連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 5月 1日 商品房銷(xiāo)售必須明碼標(biāo)價(jià) 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委于 2022年 3月 16日發(fā)布 《 商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定 》 ，從 5月 1日起，商品房銷(xiāo)售必須明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行 “ 一房一價(jià) ” 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收違法所得，并處違法所得 5倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處 5萬(wàn)元以上 50萬(wàn)元以下罰款。 5月 10日 要求公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開(kāi)工和竣工相關(guān)信息 住建部下發(fā)了 《 關(guān)于公開(kāi)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知 》 ，要求各地在下發(fā)文件后的 20個(gè)工作日內(nèi)公布保障房建設(shè)計(jì)劃、開(kāi)工和竣工相關(guān)信息。按照住建部的規(guī)定， 6月 9日則是公布信息的最后期限，截至 6月 9日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設(shè)情況。 5月 18日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 從 2022年 5月 18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 5月 19日 1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù) 住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂 《 保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū) 》 ，完成 1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。 6月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 中國(guó)人民銀行決定，從 2022年 6月 20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 7月 7日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 自 2022年 7月 7日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 7月 12日 國(guó)務(wù)院 :房?jī)r(jià)上漲過(guò)快二三線城市要采取限購(gòu)措施（最新 “ 國(guó)五條 ” ） 國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱(chēng)部分城市 房?jī)r(jià) 上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。 貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要加大調(diào)控力度；確保今年 1000萬(wàn)套保障性住房 11月底前全部開(kāi)工建設(shè)；繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施；認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。 8月 1日 央行：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸 要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。 8月 17日 新增限購(gòu)城市名單的 5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的 5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)： 6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或 1至 6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的； 1至 6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。 10月 23日 商業(yè)個(gè)貸可轉(zhuǎn)成公積金貸款 寧波市住建委下發(fā) 《 寧波市商業(yè)性個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行規(guī)定 》 。按此規(guī)定，用商業(yè)貸款買(mǎi)房的市民，可以轉(zhuǎn)公積金貸款。將商業(yè)個(gè)貸轉(zhuǎn)成公積金貸款，購(gòu)房者能省下一筆不小的開(kāi)支。以 50萬(wàn)元 20年期的貸款為例，商業(yè)個(gè)貸要比公積金貸款多還至少 15萬(wàn)元。 10月 24日 南京公積金貸款最高可貸額度恢 復(fù) 南京住房公積金管理中心恢復(fù)南京公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原先的 20萬(wàn)元 /人、40萬(wàn)元 /戶(hù)，恢復(fù)為 30萬(wàn)元 /人、 60萬(wàn)元 /戶(hù)。家庭已申請(qǐng)過(guò)一次公積金貸款，在全部還清貸款并賣(mài)出唯一住房后，再次購(gòu)房時(shí)可以使用公積金貸款，但首付不得低于六成，貸款利率是公積金基準(zhǔn)利率的 。 11月 30日 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 中國(guó)人民銀行決定，從 2022年 12月 5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 12月 1日 無(wú)錫實(shí)施住房公積金新政 無(wú)錫住房公積金管理中心實(shí)施住房公積金新政，首次購(gòu)房且面積在 90平米以下的家庭，只要夫妻雙方均符合公積金貸款條件，即使可貸額度不足 50萬(wàn)元，也能按最高 50萬(wàn)元的額度申請(qǐng)貸款。同時(shí)，新職工住房補(bǔ)貼也一并納入可貸額度計(jì)算之列。 12月 4日 房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向 不變 住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(zhǎng)趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會(huì)改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。 12月 9日 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖 胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 ? 片區(qū)標(biāo)桿：檸都新城地中海產(chǎn)品；毛坯價(jià)格標(biāo)桿：盛世首座 4730元的最高價(jià)。 ? 隨著財(cái)富中心試營(yíng)業(yè)，五星級(jí)酒店修建、大型購(gòu)物中心等信息的發(fā)布，大量聚集人氣，本年度內(nèi)，片區(qū)毛坯價(jià)格預(yù)計(jì)可以探頂?shù)?4800元 /平米。 80~110平主力戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，同質(zhì)化嚴(yán)重； 70平以下戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)較小。 項(xiàng)目名稱(chēng)