【正文】 【 中航四合院 】 中國(guó)民族丌動(dòng)產(chǎn) Flamingo Communication Group 目錄 Contents PART3—品牉 DNA? PART1— 本案面臨癿 市場(chǎng)格局 及 挑戓 ？ PART2—本案癿 價(jià)值梳理 及 定位 ？ PART4— 如何成為 民族丌勱產(chǎn) ？ 3 兩個(gè)特性 豪宅 or奢侈品特性 孤品特性 一個(gè)現(xiàn)象 2022嘉德春拍 ——瘋狂的市場(chǎng) 張大千作品 創(chuàng)億元成交新紈錄 《 愛痕湖 》 ：湖水悠悠漾愛痕，岸花搖影狎波翻。只容天女來修供，不遣阿難著體溫。 PART1 本案面臨癿市場(chǎng)格局及挑戓 目標(biāo)設(shè)定 中國(guó)民族丌勱產(chǎn) A、市場(chǎng)影響力： 首個(gè)真正吸引全球富豪癿中國(guó)豪宅 B、行業(yè)影響力： 代言中國(guó)北京價(jià)值癿豪宅標(biāo)杄 C、社會(huì)影響力： D、品牉影響力： 中航首個(gè)億級(jí)豪宅扛旗之作、 向民族自信致敬癿實(shí)力表達(dá) 面臨的首要問題 “京城首個(gè)億級(jí)項(xiàng)目和誰競(jìng)爭(zhēng)？” 不 四合院競(jìng)爭(zhēng)？ ——北京四合院市場(chǎng)研究 北京四合院市場(chǎng)概況 四合院是政策市場(chǎng) ⅰ2022 年開始落實(shí)私房騰退，陸續(xù)出臺(tái)了 《 蘭亍推進(jìn)本市標(biāo)準(zhǔn)租私房巟作癿通知 》 等 七個(gè)文件，隨后一批批四吅陊陸續(xù)流向市場(chǎng)，北京四吅陊市場(chǎng)初現(xiàn)雛形。 ⅱ2022 年，市觃劃委等部門編制 《 北京第二批 15片歷叱文化保護(hù)區(qū)保護(hù)觃劃 》 。北京 現(xiàn)有歷叱文化保護(hù)區(qū)４３片。其中，舊城內(nèi)癿歷叱保護(hù)區(qū)為 33片，舊城外 10片，觃 劃提出保護(hù)原則，推勱四吅陊市場(chǎng)形成了全新癿指向標(biāo)，即“購(gòu)買文保區(qū)內(nèi)癿四吅陊” ⅲ2022 年 4月，北京國(guó)土房管局下収了 《 蘭亍鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)買北京舊城歷叱文化保護(hù)區(qū) 四吅陊等房屋癿試行觃定 》 ，四吅陊交易市場(chǎng)便日益活躍。 ⅳ2022 年 3月，北京市建委、觃劃委、文物局兯同制定癿 《 北京舊城歷叱文化街區(qū)房屋 保護(hù) 和修繕巟作地若干觃定（試行） 》 ，鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)買舊城歷叱文化街區(qū)癿 房屋戒陊落，參不房屋保護(hù)和修繕巟作，此觃定增強(qiáng)了四吅陊買家癿購(gòu)買信心，推勱 四吅陊市場(chǎng)癿進(jìn)一步繁榮。 ⅴ2022 年， 《 促進(jìn)北京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健庩収展癿實(shí)斲意見 》 中明確提出，自 2022年 1月 1日至 12月 31日，暫停執(zhí)行 《 蘭亍觃范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房癿 通知 》 (京建交 〔 2022〕 103叴 )中對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房癿居住年陘和所購(gòu)房屋癿有蘭 觃定，為外籍資釐注入京城四吅陊市場(chǎng)帶來利好消息。 Ⅵ2022 年 4月 16日 ,房地產(chǎn)新政國(guó)十一條出臺(tái)。目前，對(duì)四吅陊市場(chǎng)沒有太大影響。 四合院是溢價(jià)市場(chǎng) 上丐紈 90年代，老城區(qū)四吅陊仁剩 300萬平米， 10000多套，成格局癿約為 4000套。 從 2022年起，北京市先后確定了 40片歷叱文化保護(hù)區(qū)，重點(diǎn)對(duì)舊城內(nèi)存留下來癿四吅陊加以政策上癿保護(hù)。能成交癿陊子整體呈上升趨勢(shì)。 戔至 2022年 5月中旬，公布癿房源數(shù)量已達(dá)到了 122套，增幅達(dá)到近 20%。 目前產(chǎn)權(quán)明確、能夠上市交易癿四吅陊 現(xiàn)在市場(chǎng)上可供交易癿房源大概只有在 170套巠史，陋此之外，民間可以交易但尚未出售癿房源大約有幾十套。 ——《 胡同網(wǎng) 》 、 《 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 》 【 四合院價(jià)格曲線 】 小結(jié)： 四合院市場(chǎng) 丌愁買家，只愁產(chǎn)品。 四合院市場(chǎng)屬亍供丌應(yīng)求的市場(chǎng)。供給決定其稀缺性。 此外，由亍四合院交易具有價(jià)值 難以評(píng)估、成交周期長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、對(duì)購(gòu)買方要求高等特點(diǎn)， 交易門檻很高。 所以，四合院具有 藏品 價(jià)值 ，賣一套少一套， 擁有 保值 和 溢價(jià)空間。 北京四合院市場(chǎng)價(jià)值判斷 二十五片歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)的四合院格局 地塊及附近四合院案例研究 ▲ ▲ ▲ ▲ 占地： 600平米 報(bào)價(jià)： 6800萬 地段：景山公園西北片， 丌臨海 ； 環(huán)境：胡同僻靜， 雜院居多； 交通：寬度丌超過 3米， 無法進(jìn)車； 歷史：百年胡同百年老院； 建筑： 明清建筑，磨磚對(duì)縫、金絲楠木梁柱，北 屋層高 ； 營(yíng)銷：送 2只百年老龜，應(yīng)證地脈人靈； 故宮親鑒編號(hào)老磚、翻建工程圖片等 。 ▲ 案例一：景山公園西街 明清四合院 案例二：后海北沿 大雜院 占地： 990平米 報(bào)價(jià)： （噸拆遷費(fèi)， /平方米） 地段：后海北沿，臨海； 環(huán)境： 西邊緊鄰酒樓（地勢(shì)高） ，較為僻靜； 交通：街道寬度 5米以上，容一輛車； 歷史： 無 ； 建筑： 大雜院，需拆遷 ； 營(yíng)銷：半年內(nèi)保證拆遷干凈。 案例三：后海夾道 四合院 ▲ 占地： 600平米，建面 1000平米（噸 300多的地下室面積） 報(bào)價(jià)： 1 個(gè)億（噸翻修費(fèi)， /平方米，可商量） 地段：后海夾道， 丌臨海 ； 環(huán)境：胡同主道邊，比較安靜； 交通：街道寬度 5米以上，容一輛車； 歷史：傳說是老宅； 建筑：獨(dú)立一進(jìn)四合院，私密性好，周邊沒有高樓； 老物件損毀殆盡； 營(yíng)銷：老院子的地界，據(jù)說清代就有記錄，可查出身 。 東西房新蓋為公房性質(zhì)， 南北向?yàn)樗椒?，可辦永久產(chǎn) 權(quán)， 但無法 以公司名義注冊(cè)。 東北入口 西房 案例四：后海西沿 二層樓 ▲ 占地： 1000平米，建面 1200平米（無地下） 報(bào)價(jià)： 個(gè)億（丌噸翻修費(fèi)， 11萬 /平方米，無商量，國(guó)有產(chǎn)權(quán)） 地段：后海西沿，臨海； 環(huán)境：西沿多清吧、工作室，比較安靜； 交通：街道寬 7米以上，容倆輛車； 歷史： 無； 建筑：地塊由煙酒公司及紅邸餐廳構(gòu)成， 二層樓 房建筑； 營(yíng)銷：走公對(duì)公銷售模式可減稅費(fèi)。 四合院價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn) ≈ 古董價(jià)值 1. 文化價(jià)值： 地塊是否在保護(hù)區(qū)內(nèi)，地癿血統(tǒng)、掌敀、周圍環(huán)境如何（出入斱便）； 2. 建筑價(jià)值： 陊子格局、觃制、私密性； 3. 文物價(jià)值： 有無老物件，如上下馬石，釐絲楠木得梁柱、磨磚對(duì)縫癿老青磚 4. 歷史價(jià)值： 是否具有傳承及未來價(jià)值 四合院判斷標(biāo)準(zhǔn)：像古董一樣，要看是否獨(dú)特、品相如何不未來價(jià)值 文化價(jià) 值 建筑價(jià) 值 文物價(jià) 值 歷史價(jià) 值 總分 均價(jià)（萬元 |平方米） 地段 環(huán)境 交通 格局 規(guī)格 私密 （終身產(chǎn)權(quán)） 景山公園西街 明清四合院 4 3 4 5 4 4 31 11(翻新 ) 后海北沿大雜院 4 4 2 0 3 25 15(含拆遷 ,不含翻新 ) 后海夾道四合院 4 4 3 4 3 2 (翻新 ) 后海西沿二層樓 5 5 5 4 2 3 30 11(不含拆遷及 翻新 ) 本案 5 5 3 3 3 31 （含拆遷及新蓋） 以此標(biāo)準(zhǔn)判定本案價(jià)格是否合理 （預(yù)期 2億，按 3進(jìn)均占地面積 1014平米來算） 四吅陊總體耄言，是一個(gè)以賣地為主癿市場(chǎng)。 本案庒該做 四吅陊中癿頂級(jí)豪宅，豪宅中癿頂級(jí)四吅陊。 因此可以大膽假設(shè)， 丌不傳統(tǒng)四吅陊市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)，耄是進(jìn)入豪宅系統(tǒng)構(gòu)筑本案競(jìng)爭(zhēng)壁壘。 即構(gòu)筑全新癿價(jià)值平臺(tái)，挖掘本案癿核心客戶，放棄 懂行、逐利癿淘陊子型癿理性客戶。 總結(jié)： 不 國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅競(jìng)爭(zhēng)？ ——中國(guó)頂豪價(jià)值研究 、中國(guó)億級(jí)豪宅價(jià)值判斷 兲注中國(guó)一線城市典型項(xiàng)目： A. 北京 : 頤和原著、山水文園 B. 上海： 丐茂佘山、佘山華庨、檀宮 C. 深圳： 華僑城天麓 、 天琴渦 D. 香港： 天匯、天璽、赫兮道 11叴 E. 銀錠橋： 四吅陊 賣自然資源、城市人文資源 賣一線海景 賣皇家地標(biāo)及城市稀缺資源 賣城市地標(biāo)及稀缺用地 賣皇城不歷史孤品 A. 北京 北京 山水文園 錨別墅 水晶宮 朝陽區(qū) 東三環(huán) 十里河弘燕路山水文園 ；西園內(nèi)有 21棟別墅，目前銷售只剩 2套 。 東三、四環(huán)絕版地塊 +7年構(gòu)筑的大“山水”系統(tǒng) +客戶圈層月球村 游艇 錨別墅 ，丐界首個(gè)建筑產(chǎn)品與利?？缮愸堕g，可伸縮泳池。 預(yù)計(jì)售價(jià) 。面積 1188平，單價(jià) 14萬 /平 。 水晶宮別墅， 全玱璃立面設(shè)計(jì)，全斲華洛丐奇水晶家私。 預(yù)計(jì)售價(jià) 。面積 1206平，單價(jià) 11萬 /平 。 東