湖濱路旅游休閑商業(yè)街產(chǎn)品銷售價(jià)格建議(已修改)
2025-01-18 14:45 本頁(yè)面
【正文】 【湖濱假日】 湖濱路旅游休閑商業(yè)街 產(chǎn)品銷售價(jià)格建議 上海博思 2022 年 6 月 25 日 1 一、基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定與原則 （一）、北區(qū)銷售基準(zhǔn)價(jià)格的設(shè)定 我們?cè)诠浪沩?xiàng)目銷售價(jià)格時(shí)采用的是市場(chǎng)類比法（和周圍項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格對(duì)比）和投資回報(bào)法（以每年 8％的投資回報(bào)計(jì)算），由于用來對(duì)比的周邊樓盤大都為 1～ 2 層連售的沿街商鋪，所以根據(jù)市場(chǎng)類比及投資回報(bào)兩種方式先測(cè)算出的項(xiàng)目 北區(qū) 1～ 2F 銷售基準(zhǔn)價(jià)格為（計(jì)算方法見后）： 項(xiàng)目實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)不超過 10740 元 /平方米 注：實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)為項(xiàng)目銷售收入在完稅前的實(shí)際所得。 項(xiàng)目銷售基準(zhǔn)價(jià)為 13260 元 /平方米 注：銷售基準(zhǔn)價(jià)是在實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上，加上兩年返租 14％、 VIP 優(yōu)惠折扣 3％、一次性付款優(yōu)惠折扣 2％之后，得出的項(xiàng)目銷售時(shí)應(yīng)執(zhí)行的基準(zhǔn)價(jià)格。 （二）、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定原則 按照上述市場(chǎng)比較得出的價(jià)格，并根據(jù)以下原則推算出項(xiàng)目南區(qū)及北區(qū)各樓層應(yīng)執(zhí)行的銷售基準(zhǔn)價(jià)格： 2 南區(qū) 1～ 2F 銷售基準(zhǔn)價(jià)是北區(qū) 1～ 2F 的 80％ 這是出于南區(qū)商鋪是室內(nèi)鋪，而非沿街商鋪的考慮 南區(qū) 1F、 2F 的銷售基準(zhǔn)價(jià)相同 一般 1F 商鋪價(jià)值大于 2F 商鋪，但本項(xiàng)目南區(qū) 1F 是室內(nèi)鋪，而 2F 定位為酒吧廣場(chǎng)，與 1F 相比更容易聚集人氣，因而 2F 商鋪的價(jià)值略大于 1F 商鋪。但 2F 商鋪不利因素是與 1F 商鋪相比，面積更大，進(jìn)深更深。據(jù)此，南區(qū) 1F 與 2F 商鋪銷售價(jià)格應(yīng)基本相同。 通常 2F 商鋪的價(jià)格是 1F 商鋪價(jià)格的 60％，根據(jù)本項(xiàng)目建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布，我們認(rèn)為本項(xiàng)目 2F商鋪的價(jià)格是 1F 商鋪價(jià)格的 65％，更符合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。 同樣，北區(qū) 3F 價(jià)格應(yīng)是北區(qū) 2F 價(jià)格的 65％ 南區(qū)地下 1F 商鋪不在項(xiàng)目總價(jià)中測(cè)算。按實(shí)收單價(jià) 5000 元 /平方米計(jì)算 ，項(xiàng)目可另收 6271 5000＝ 3100 萬元。 （三）、南北地塊各樓層銷售基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算 北區(qū) 1F： 16070 元 /平方米 【計(jì)算方式： 13260 2247。（ 1+65％）＝ 16070 元 /平方米】 2F： 10450 元 /平方米 【計(jì)算方式： 13260 216070＝ 10450 元 /平方米】 3F： 6790 元 /平方米 【計(jì)算方式： 10450 65％＝ 6790 元 /平方米】 3 南區(qū) 1F： 10608 元 /平方米 【計(jì)算方式： 13260 80％＝ 10608 元 /平方米】 2F： 10608 元 /平方米 （四）、項(xiàng)目 總銷售基準(zhǔn)價(jià)和項(xiàng)目總實(shí)收基準(zhǔn)價(jià)：
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