【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。2022/1/4 E網(wǎng) 公廁與商業(yè)適應性研究及規(guī)劃設計建議 謹呈：天津市環(huán)境建設投資有限公司 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 2 項目背景 開發(fā)內容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2022年天津市內建設 15座左右高標準經(jīng)營性公廁 ， 如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標準經(jīng)營性公廁 。 經(jīng)營模式 公廁的經(jīng)營模式為 “ 以商養(yǎng)廁 ”， 即初期的建設投資由政府出資， 建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營 ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁 的建設成本和后續(xù)運營成本 。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點 ， 人流聚集 ， 通達性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑 。 每座公廁的建筑面積約為 400500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。 1 4 3 2 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 3 客戶目標解析 ?由于該項目是公建與商業(yè)的復合體 ， 因此存在兩個層次的目標： 2 政府目標 企業(yè)自身發(fā)展目標 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對城市公共設施的需求 樹立環(huán)投公司的品牌形象 建立可推廣的可經(jīng)營性高標準公廁的運營模式 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 4 項目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項目 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 5 城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ?根據(jù)客戶目標 ， 建立城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系： 公眾形象 社會效益指標 社會示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟效益指標 可持續(xù)發(fā)展指標 生態(tài)效益指標 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準設施與服務 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營造 景觀價值 商業(yè)價值的實現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調性 政策適應性 環(huán)境適應性 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 6 解決方案的核心內容 ?根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的 KPI體系 ，確定解決方案的核心內容 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標準 —— 社會效益 保證良好的公眾形象 —— 社會效益 保證租金的持續(xù)流入 —— 經(jīng)濟效益 保證建筑形式的美觀 —— 社會效益 保證合理的功能彈性 —— 可持續(xù)發(fā)展 保證高水準的設施與配套 —— 社會與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設計方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 7 本報告的主要內容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 規(guī)劃設計建議 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 8 業(yè)態(tài)篩選模型 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 9 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 10 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) ?形象要求： 為了保證公廁的高標準 ，應選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 環(huán)境臟亂 、有異味 、 或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應入選 。 ?規(guī)模要求： 受項目建筑形式所限 ， 所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應在 160平米 （ 單層 ） 或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 因此規(guī)模小于 150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應排除 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 11 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) ? 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對地塊分類 。 ? 經(jīng)營策略選擇： ? 集合式 經(jīng)營策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ，進行連鎖經(jīng)營； ? 分散式 經(jīng)營策略 ， 即對不同的地塊分別考慮 ，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費需求 探討各類地塊進行 連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營策略選擇 集合式經(jīng)營策略 分散式經(jīng)營策略 探討各個地塊進行 分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 12 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 13 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 14 定義業(yè)態(tài)集合 本項目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內經(jīng)營 的 商業(yè) 和 服務業(yè) 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 15 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 16 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項目自身條件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務 金融服務 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 … 文化用品 … 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務服務 … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 17 不符合形象要求的業(yè)態(tài) ?容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 ?容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 ?容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 ?其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 18 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 19 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項目自身條件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務 金融服務 商場 報刊零售 家具店 健身中心 … 文化用品 … 花店 業(yè)態(tài)評選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務服務 … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 20 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) ?經(jīng)營面積通常小于 160平米的： 報刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 ?經(jīng)營面積通常大于 350平米的： 商場 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 21 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 22 確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 生活服務類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內裝潢等。 商務服務類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設計等。 公共服務類： 郵局、銀行、通訊營業(yè)廳等。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時尚精品店等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 旅游特色類： 紀念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 23 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 24 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長度達到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 地塊區(qū)位屬性分類 ?根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 25 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內所經(jīng)營的業(yè)態(tài)品種齊全，并無明顯突出者。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 26 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對的消費人群 ， 將非商業(yè)聚集地分為 外向服務型 和 內向服務型 。 外向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊外部的流動人口。 內向服務型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務人群為本地塊附近的常駐人口。 本報告是嚴格保密的。 E網(wǎng) 27 非商業(yè)聚集地 ?外向服務型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務型地塊分為 城際交通樞紐類