【正文】 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊 項(xiàng) 目 建 議 書(shū) 目 錄 第一章、地塊概況 .................................................. 3 一、曲靖市概況 .............................................................. 3 二、麒麟?yún)^(qū)概況 .............................................................. 4 三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖： .................................................... 4 四、地塊基本情況 ............................................................ 5 五、地塊周邊配套設(shè)施 ........................................................ 6 第二章、市場(chǎng)分析 .................................................. 7 一、曲靖房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ...................................................... 7 二、曲靖市樓盤(pán)分析 .......................................................... 8 曲靖陽(yáng) 光花園 ............................................................ 8 爨園小區(qū) ............................................................... 13 立得 .江濱花園 .......................................................... 18 紅日花園 ............................................................... 21 三、曲靖市房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 ................................................... 25 第三章、項(xiàng)目定位 ................................................. 29 一、確定目標(biāo)客戶 ........................................................... 29 二、針對(duì)目 標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路 .......................................... 29 1. 開(kāi)發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài) ................................................. 29 2. 功能設(shè)置 ........................................................... 30 3. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo) ........................................... 30 4. 針對(duì)目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格 ....................................... 31 三、項(xiàng)目建設(shè)定位 ........................................................... 31 第四章、項(xiàng)目成本 ................................................. 32 一、土地成本 ............................................................... 32 二、建設(shè)成本 ............................................................... 32 三、銷售成本 ............................................................... 34 四、公司管理費(fèi) ............................................................. 35 五、項(xiàng)目銷售稅金 ........................................................... 36 六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金 ......................................................... 37 七、項(xiàng)目成本匯總 ........................................................... 38 第五章、項(xiàng)目銷售收入 .............................................. 38 第六章、項(xiàng)目損益 ................................................. 39 第七章、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ................................................. 40 第八章、 資金計(jì)劃 ................................................. 40 第九章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ................................................. 41 第十章、結(jié)論及建議 ............................................... 41 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 ........................................................... 41 二、項(xiàng)目收益 ............................................................... 43 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ............................................................... 43 四、建議 ................................................................... 43 項(xiàng) 目 建 議 書(shū) 第 一 章 、 地塊概況 一 、 曲靖市概況 曲靖市位于 云南 省東 部， 地處珠江源頭 ，自古為省會(huì)屏藩，入滇門(mén)戶 ，有“云南咽喉”之稱，為云南進(jìn)入內(nèi)地、到東南沿海的重要通道 。 地理坐標(biāo)為 東經(jīng) 103176。 03′～ 104176。 50′，北緯 24176。 19′～ 27176。 03′之間 。 東接貴州省六盤(pán)水市、興義市和廣西西林縣，西與昆明市嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、東川區(qū)接界，南連文山壯族苗族自治州丘白縣、紅河哈尼族彝族自治州瀘西縣及昆明市石林彝族自治縣、宜良縣，北與昭通市巧家縣、魯?shù)榭h及貴州省威寧縣毗鄰 。 市境東西最大橫距 103 千米，南北最大縱距302 千米。 全市國(guó)土總面積 28904 平方千米，占云南省面積 的 %，其中山區(qū)面積約占 88%，壩區(qū)面積約占 12%。 市政府所在地麒麟?yún)^(qū)，海拔 1881米，離省會(huì)昆明 130 公里，既是以昆明為中心的滇中經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，又是大西南攀西 — 六盤(pán)水“金三角”開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分。 曲靖市設(shè) 1 市 1 區(qū) 7 縣，即宣威市（縣級(jí)）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、富源縣、羅平縣、師宗縣、陸良縣、會(huì)澤縣。 曲靖市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 萬(wàn)人。在總?cè)丝谥校行詾? 萬(wàn)人，女性為 人。人口密度為每平方千米 192人。全市聚居著漢、彝、苗、回、壯、布 依、水、瑤等 8 個(gè)世居主體民族。 曲靖市地處滇東高原，地形地貌復(fù)雜， 地勢(shì)西北高、東南低，平均海拔 2021 米。 受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南 亞熱帶到北溫帶 6 種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會(huì)澤、宣威、富源屬 暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。 年平均氣溫 ℃ ，年平均降水量 毫米，主要集中在 5～ 10 月。氣候主要特點(diǎn)是： 冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風(fēng)高物燥，降水不均；夏無(wú)酷暑，降水集中，澇旱兼有，風(fēng)和日麗；秋季降溫快，陰雨多； 冬暖冬干， 寒潮降溫的氣候特點(diǎn) 。 具有“一山分四季，十里不同天”的立體氣候。 二 、麒麟?yún)^(qū)概況 麒麟?yún)^(qū)位于云南省東部，地處東經(jīng) 103176。 10′～ 104176。 13′、北緯 25176。08′～ 25176。 36′之間。東與富源縣接壤，南與 羅平縣、 陸良縣毗鄰，西與馬龍縣交界，北與沾益縣相連。城區(qū)位于北部曲靖壩子西緣，海拔 1881 米，距省會(huì)昆明 136公里。全區(qū)總面積 平方公里。 全區(qū)轄南寧、建寧、白石江、寥廓 4 個(gè)街道 (鄉(xiāng)級(jí) )，三寶、越州、東山 3 個(gè)鎮(zhèn)和珠街、沿江、西山、瀟湘、茨營(yíng) 5 個(gè)鄉(xiāng)。 全區(qū)現(xiàn)有人口 33 萬(wàn)，按發(fā)展規(guī)劃到 2020 年將達(dá)到 70 萬(wàn)人口，向周邊發(fā)展 30 萬(wàn)人左右。 三 、 曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū) 圖： （注：地圖上紅色圖塊為 擬建項(xiàng)目用地） 四 、 地塊基本情況 擬建項(xiàng)目用地位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)東北部，環(huán)城東路 與 建寧東路的交匯處 ， 地處曲靖市龍海片區(qū)，瑞和東路 （未建） 以北，環(huán)城東路以東，曲沾大道以西，建寧東路以南的國(guó)有地，地塊規(guī)劃用途為 居住 用地， 正在拆遷準(zhǔn)備掛牌 拍賣。 場(chǎng)地除東邊外其余三邊均為臨街面。 場(chǎng)地東面與曲沾大道之間約有 100 畝， 可能也會(huì) 掛牌 拍買(mǎi)。場(chǎng)地北面建寧東路以北，臨街內(nèi)退100米的地塊，已由修曲沾大道的東盛地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)，估計(jì)土地用途也是以居住為主。 擬建項(xiàng)目 地塊呈很規(guī)則的矩形，東西長(zhǎng) 545 米，南北寬 485 米，面積約 400 畝，預(yù)估土地價(jià)格為 20 萬(wàn)元 /畝。 地塊 周圍已有良好的供電狀況及排水、供水狀況、電訊條件。地塊屬于農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不容易辦理土地手續(xù)。地塊內(nèi)有待拆民房見(jiàn)圖 一 。 圖一 、 地塊現(xiàn)狀實(shí)景照片 圖二 、地塊北面 圖三 、地塊東面 圖四 、地塊南面 圖五 、曲沾大道 五 、地塊周邊配套設(shè)施 ：環(huán)城中學(xué)、市麒麟創(chuàng)新學(xué)校 、云南省煤炭工業(yè)學(xué)校 ：昆明鐵路局曲靖醫(yī)院 ： 較近的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距地塊約 、附近暫無(wú)超市 ：環(huán)城供銷合作社 ： 公交車可乘 6 路、 7 路 到達(dá)地塊，曲靖火車站距地塊約 2 km，曲勝高速路入口距地塊也約有 2 km 路程 設(shè)施：曲靖市公安局交警支 隊(duì)直屬大隊(duì) ： 曲靖卷煙廠、一汽紅塔云南制造