【正文】 法律俠客在線 lawbingo 佛山市順德區(qū)天馬電影城有限公司訴佛山市順德區(qū)耀瑋貿(mào)易有限公司等房屋租賃合同糾紛再審案 廣東省佛山市中級人民法院 民事判決書 (2020)佛中法審監(jiān)民再字第 67 號 再審申請人（一審被告、二審上訴人）：佛山市順德區(qū)天馬電影城有限公司。 法定代表人：吳沛好，總經(jīng)理。 委托代理人：黃添順，廣東嶺南律師事務(wù)所律師。 委托代理人：劉敏，廣東順恒律師事務(wù)所律師。 被申請人（一審原告、二審被上訴人）：佛山市順德區(qū)耀瑋貿(mào)易有限公司。 法定代表人：廖琦玲，總經(jīng)理。 被申請人（一審原告、二審被上訴 人）：佛山市順德區(qū)順成企業(yè)管理有限公司。 法定代表人：黃秋虹，總經(jīng)理。 上述兩被申請人的共同委托代理人：林澤仍，廣東正平天成律師事務(wù)所律師。 上述兩被申請人的共同委托代理人：吳順昌，廣東天道勤律師事務(wù)所律師。 佛山市順德區(qū)天馬電影城有限公司（以下簡稱天馬公司）與佛山市順德區(qū)耀瑋貿(mào)易有限公司（以下簡稱耀瑋公司）、佛山市順德區(qū)順成企業(yè)管理有限公司（以下簡稱順成公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于 2020 年 1 月 8 日作出的（ 2020）佛中法民一終字第 2426 號民事判決已發(fā)生法律效力。天馬公司不服上述判 決，向廣東省高級人民法院申請再審。廣東省高級人民法院于 2020 年 9 月 25 日作出（ 2020）粵高法民二申字第 526 號民事裁定，指令本院再審。本院依法另行組成合議庭分別于 2020 年 12 月 30 日、 2020 年 1 月 10 日公開開庭進行了審理。天馬公司的法定代表人吳沛好及委托代理人黃添順、劉敏，被申請人耀瑋公司、順成公司的共同委托代理人林澤仍到庭參加了第一次開庭審理。天馬公司的法定代表人吳沛好及委托代理人黃添順、劉敏，被申請人耀瑋公司、順成公司的共同委托代理人林澤仍、吳順昌到庭參加了第二次開庭審理。本案現(xiàn)己審理終結(jié)。 2020 年 6月 26 日，耀瑋公司、順成公司訴至佛山市順德區(qū)人民法院，請求依法解除耀瑋公司與天馬公司于 2020 年 7 月 31 日簽訂的《租賃合同》，訴訟費用由天馬公司負擔。 佛山市順德區(qū)人民法院一審認為：訴爭合同已陷入僵局，合同目的已無法實現(xiàn)，天馬公司怠于行使權(quán)利，將使雙方損失進一步擴大，且合同的不能實現(xiàn)有損公眾利益。雖然法院做了大量工作協(xié)助雙方調(diào)解，但毫無跡象反映雙方可自愿繼續(xù)履行，為免社會資源的繼續(xù)浪費，故準許解除合同。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第一百一十九條、第二百一十二條，《中華人民 共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十四條的規(guī)定，判決：準許耀瑋公司解除與天馬公司于 2020 年 7 月 31 日簽訂的《租賃合同》。案件訴訟費 50元，由天馬公司負擔。 天馬公司不服上述判決，向本院提起上訴。 本院二審認為：本案雙方互不信任、相互敵視，甚至已發(fā)生激烈的沖突和不理性的行為，完全缺乏自愿履行合同和繼續(xù)合作的意愿基礎(chǔ)。雖經(jīng)法院多次調(diào)解，均無法解決雙方矛盾，亦無法達成繼續(xù)履行合同的具體方案。結(jié)合租賃合同為雙務(wù)合同以及需要合同雙方長期合作的特點，即使 外力強制促使雙方，亦難以確保涉案合同的順利履行，故認定涉案合同的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)?？紤]到涉案合同處于不可履行和不能自愿解除的困境和僵局，為防止當事人損失的進一步擴大和避免公眾利益繼續(xù)受到損害，一審法院依法對雙方合同進行調(diào)整，準許法律俠客在線 lawbingo 解除涉案合同并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費由天馬公司負擔。 再審申請人天馬公司申請再審稱：（一）法院認定訴爭合同陷入履行僵局，沒有事實和法律依據(jù)。我國合同法并沒有 “ 合同履行僵局 ” 這一規(guī)定，更沒 有以此作為合同法定解除的規(guī)定。原一、二審法院混淆了 “ 當事人自愿履行 ” 與 “ 合同得以履行 ” 兩個概念，不自愿履行，可以強制履行。 （二）法院認定合同目的無法實現(xiàn)沒有事實和法律依據(jù)。法院混淆了 “ 當事人自愿從而實現(xiàn)合同目的 ” 與 “ 通過公權(quán)力的介入強制履行從而實現(xiàn)合同的目的 ” 兩個概念。 （三）法院認定天馬公司怠于行使權(quán)利，將使雙方損失進一步擴大沒有事實和法律依據(jù)。天馬公司已經(jīng)通過各種方式保障自己的權(quán)利，不存在怠于行使權(quán)利的情形。 （四）一審法院認為 “ 合同的不實現(xiàn)有損公眾利益 ” 并以此作為解除合同的理據(jù)，既矛盾又 錯誤。有損公眾利益，應(yīng)當通過判決維護合同的實現(xiàn)，而不是解除合同。 （五）一審法院以《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項的規(guī)定作為解除合同的法律依據(jù)，屬于適用法律錯誤，又違反了不訴不理的原則。該規(guī)定是守約方當事人享有的解除合同的權(quán)利。違約方當事人并不享有依據(jù)該條文解除合同的權(quán)利。 （六）本案屬于重復(fù)訴訟，違反了一事不再理原則。本案起訴的理由及主張與（ 2020）佛順法民一初字第 13944 號案（以下簡稱 13944 號案）一致，構(gòu)成重復(fù)訴訟。 （七）天馬公司提交了多份民事判決書，可以證明順成公司、耀瑋 公司違約的事實，但一審法院沒有完整列出上訴事實。順成公司、耀瑋公司應(yīng)當共同承擔租賃合同中出租人的義務(wù)，一審法院在合同的主體認定存在錯誤。 據(jù)此請求： 、二審判決； 、順成公司的訴訟請求； 公司、順成公司承擔一、二審訴訟費。 被申請人耀瑋公司、順成公司答辯稱：第一，原審法院對雙方之間糾紛的相關(guān)情況及來龍去脈均作出了清晰的認定，依據(jù)合同法解除雙方租賃合同于法有據(jù)；第二，訴爭合同被判決解除后，涉案場地已經(jīng)拆分成幾部分分租給第三人，且場地已經(jīng)交付，涉案租賃合同客觀上已無法繼續(xù) 履行。故請求駁回申請人的再審請求。 再審申請人天馬公司在再審期間提交了如下證據(jù)： 號案的相關(guān)證據(jù)，擬證明耀瑋公司反訴中已明確提出解除涉案租賃合同，本案是重復(fù)訴訟。 2.（ 2020）佛順法民一初字第 9203 號案的證據(jù)材料及（ 2020）佛中法民一終字第 508號民事判決，擬證明天馬公司不支付 2020 年 9 月至今的租金是正當行為。 被申請人耀瑋公司、順成公司對上述證據(jù)的真實性均無異議，但不認可其證明內(nèi)容。 本院對上述證據(jù)的真實性予以采信，對其證明內(nèi)容在本院認為部分綜合分析認定。 被申請人耀瑋公司、順成公司在再審期間提交了如下證據(jù)： 1.（ 2020）佛中法民一初第 17 號案的起訴材料及該案相關(guān)的查封裁定，擬證明天馬公司已就涉案租賃合同向本院對耀瑋公司、順成公司提起賠償訴訟，并查封了耀瑋公司、順成公司的財產(chǎn)。天馬公司對上述證據(jù)真實性未提出異議，但認為該證據(jù)所涉訴訟與本案并不沖突。 2.《商鋪（柜臺）租賃合同》五份、營業(yè)執(zhí)照三份及現(xiàn)場照片，擬證明涉案商鋪已拆分了五部分出租給五個案外人承租，其中三家已經(jīng)領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照。天馬公司稱該組證據(jù)與耀瑋公司、順成公司在申請再審時的答辯矛盾，當時 耀瑋公司、順成公司稱涉案場地轉(zhuǎn)租給了一家公司，現(xiàn)在卻稱是幾家。且天馬公司的租賃合同在先，權(quán)益應(yīng)受到保障。 本院對上述證據(jù)的真實性予以采信，對其證明內(nèi)容在本院認為部分綜合分析認定。 法律俠客在線 lawbingo 本院再審查明：順成公司是佛山市順德區(qū)房地產(chǎn)所有權(quán)人。該順峰購物新天地又稱順峰商業(yè)中心、順峰商業(yè)廣場、順峰購物中心。 2020 年 3月 15 曰，順成公司出具《授權(quán)委托書》，委托佛山市銀領(lǐng)百貨有限公司（以下簡稱銀領(lǐng)公司）管理順峰商業(yè)中心，銀領(lǐng)公司有權(quán)出租該物業(yè)、收取租金并簽訂租賃合同。銀領(lǐng)公司在 2020 年 7 月 19 日的工商登記變 更為佛山市順臣商業(yè)廣場經(jīng)營管理有限公司。同年 3 月 24 日，郭永泉與銀領(lǐng)公司簽訂《佛山市銀領(lǐng)百貨專柜合同審批表》，約定郭永泉租用順峰商業(yè)心西區(qū)三層約 2700 平方米的 sxc001 鋪位進行電影院經(jīng)營。郭永泉并繳納了 5萬元的誠意金。 2020 年 7月 31 日，耀瑋公司與天馬公司簽訂了《租賃合同》，約定耀瑋公司將順峰商業(yè)中心三樓面積約 2750 平方米鋪號為 sxc001 的商鋪出租給天馬公司。租賃期內(nèi)天馬公司應(yīng)于每月 10 日交納上月租金給耀瑋公司，每月租金按電影院月度凈票房額的 11%計算，并設(shè)定天馬公司每年租金保底金額為 80 萬元。在租賃期內(nèi)，天馬公司逾期支付租金，每逾期一天，天馬公司需按欠繳費用的 %支付滯納金，逾期超七天以上，且經(jīng)耀瑋公司書面催收后天馬公司仍未足額支付的，耀瑋公司有權(quán)立即解除本合同，收回租賃物業(yè)。天馬公司應(yīng)在合同簽訂一周內(nèi)向耀瑋公司支付 50 萬元租賃保證金。耀瑋公司可從上述保證金中扣減抵銷任何天馬公司應(yīng)付而未付的租金和其他款項。由此造成的保證金減少部分，天馬公司須在接到耀瑋公司書面通知后五天內(nèi)補足。同日，順成公司向天馬公司作出《履約擔保書》，同意耀瑋公司將該物業(yè)轉(zhuǎn)租給天馬公司作商業(yè)電影院經(jīng)營，并認可雙方于 2020年 7月 31 日所簽訂的《租賃合同》，愿意為耀瑋公司履行上述《租賃合同》提供不可撤銷的擔保責任。同年 8 月 13 日，耀瑋公司收到郭永泉以天馬公司名義交納的保證金 45 萬元、裝修按金 3 萬元。同年 9 月 30 日，耀瑋公司與天馬公司簽訂《﹤租賃合同﹥補充協(xié)議》，補充約定租賃面積調(diào)整為約 2863 平方米等內(nèi)容。 2020 年 11月 1 日，耀瑋公司向郭永泉出具電影院場地位置移交確認書，將涉案場地移交給郭永泉，在檢查清單中，雙方確認場地存在樓面沉降、滲水隱患、裂縫等問題需要由耀瑋公司后續(xù)處理。 2020 年 7 月，耀瑋公司起訴 郭永泉、吳沛好、陳鋼升，提出確認 2020 年 7 月 31 日的《租賃合同》與 2020 年 9月 30 日的《﹤租賃合同﹥補充協(xié)議》無效、天馬公司退還場地并支付租金等訴訟請求。經(jīng)一、二審終審，佛山市順德區(qū)人民法院（ 2020）順法民一初字第04492 號民事判決書及本院（ 2020）佛中法民一終字第 1790 號民事判決書，認定上述《租賃合同》與《﹤租賃合同﹥補充協(xié)議》有效，并駁回耀瑋公司的訴訟請求。 2020 年 9月 28 日，郭永泉向耀瑋公司、順成公司發(fā)出《暫停支付租金通知書》，以從2020 年 5月 25 日以來租賃場地被斷電至今，致使場 地無法使用為由，要求暫停支付租金。 2020 年初，耀瑋公司就租賃合同再次向天馬公司提起訴訟，案號為（ 2020）順法民一初字第 61 號，案件審理過程中，耀瑋公司于 2020年 4月 1 日向法院提出撤訴申請，法院裁定予以準許。 2020 年 4月 11 日，天馬公司起訴請求確認耀瑋公司、順成公司、佛山市順德區(qū)星馬文化傳播有限公司（以下簡稱星馬公司）就租賃物（即：佛山市順德區(qū)）可用于電影放映場所的約定無效。經(jīng)一、二審審理，法院確認順成公司與星馬公司簽訂的《租賃協(xié)議》（合同反映簽訂時間為 2020 年 10 月 24 日）中關(guān)于允許星 馬公司租賃佛山市順德區(qū)商鋪作為電影放映場所的相關(guān)約定無效。 2020 年 8 月 4 日，耀瑋公司向天馬公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，以天馬公司遲遲不能開業(yè)，嚴重違反雙方合同約定，足以表明天馬公司不能履行合同主要義務(wù)，決定解除雙方的租賃合同。同一天，順成公司也向天馬公司發(fā)出《解除租賃合同通知書》，以上述理法律俠客在線 lawbingo 由決定解除與天馬公司的租賃合同關(guān)系。天馬公司于 2020 年 8 月 6 日收到上述《解除租賃合同通知書》。 2020 年 8月 15 日，順成公司與郭志杰簽訂《商場商鋪租賃合同》，約定順成公司把佛山市順德區(qū)店鋪租予郭志杰作經(jīng) 營使用，租賃期自 2020 年 8 月 15 日起至 2020年 8月 15日止。合同簽訂后，順成公司于 2020年 8月 31 日向郭志杰交付了涉案商鋪。后順成公司以郭志杰拖欠租金，向廣州仲裁委員提起仲裁申請，要求郭志杰支付 2020 年 9 月 1 日至 30日租金 151739 元，廣州仲裁委員裁決支持順成公司上述主張。 天馬公司稱在 2020 年 8 月 25 日、 26 日，涉案場地被大肆破壞，并被霸占。天馬公司2020 年 9 月到 2020 年 8 月的租金并無支付。 2020 年 9月 6 日法院受理天馬公司訴耀瑋公司、順成公司租賃合同糾紛一案，即 13944號案， 天馬公司請求確認耀瑋公司、順成公司提出的解除《租賃合同》行為無效。訴訟過程中耀瑋公司提出反訴，請求法院確認雙方的合同關(guān)系已于 2020 年 8 月 6 日解除并要求天馬公司支付 2020 年 9 月 1 日至 2020 年 8 月 6 日的租金。經(jīng)審理，法院確認耀瑋公司、順成公司于 2020 年 8 月 4 日向天馬公司發(fā)出《解除合同通知書》，解除雙方《租賃合同》的行為無效，并駁回耀瑋公司全部反訴請求。一審判決作出后，雙方均沒有提出上訴。 順成公司原名佛山市順德區(qū)順成房產(chǎn)有限公司，后于 2020年 4月 27 日變更為佛山市順德區(qū)順成物業(yè)管理有限公司。 2020 年 1月 19 日佛山市順德區(qū)順成物業(yè)管理有限公司變更為佛山市順德區(qū)順成企業(yè)管理有限公司。 天馬公司成立于 2020 年 10 月 9 日，法