【正文】 違反城市房地產(chǎn)管理法第 38, 39 條等強(qiáng)制性法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 田朗亮 作者單位：最高人民法院審判監(jiān)督庭 長(zhǎng)期以來(lái)，受我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大的影響，加之房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標(biāo)的額一般較大，在民事再審與申請(qǐng)?jiān)賹彴讣校康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛一直占有較大的比重，而當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)往往就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格急劇上升時(shí)，通常是轉(zhuǎn)讓方主張合同無(wú)效、受讓方主張合同有效；在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格急劇下落時(shí)，則是受讓方主張合同無(wú)效、轉(zhuǎn)讓方主張合同有效。 另外，隨著近幾年司法實(shí)踐對(duì) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的一些法律問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的變化，比如對(duì)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）中相關(guān)規(guī)定的認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變，以及 2020 年 10 月 1 日起《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）施行后，對(duì)物權(quán)法第 15 條確立的債權(quán)合同效力和物權(quán)變動(dòng)關(guān)系的不同理解，尤其是 2020 年 5 月 13 日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法解釋二》）的第 14 條疑義紛呈，使得同類案件的裁判標(biāo)準(zhǔn)一時(shí)間難以完全統(tǒng)一。以下將依據(jù)司法實(shí)踐，對(duì)《房地產(chǎn)法》第 38, 39 條（② 2020 年《房地產(chǎn)法》修訂時(shí)增加了一條作為?總則?的第６條，因此，現(xiàn)行房地產(chǎn)法 (2020 年修仃）第38, 39 條系由 1994 年房地產(chǎn)法的第 37, 38 條序號(hào)調(diào)整而來(lái)。條文內(nèi)容在 2020年修法中無(wú)變動(dòng)）的性質(zhì)進(jìn)行逐項(xiàng)分析，討論違反相關(guān)強(qiáng)制性法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定，并就此類同題在再審中的裁判理念提出初步意見(jiàn)。 一、以出讓方式取得土地使用權(quán)且房屋建設(shè)工程未完成開(kāi)發(fā)投資總額 25％的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 （一）司法實(shí)踐在 2020 年之前對(duì)《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的主流見(jiàn)解 在 2020 年之前，司法實(shí)踐對(duì)《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的主流見(jiàn)解是，房屋建設(shè)工程未完成投資開(kāi)發(fā)總額的 25％的，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。 如在（ 2020）民終字第 135 號(hào)河南天坤交通旅游有限公司與華明（鄭州）置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，最高人民法院二審判決如下：?本案證據(jù)表明，華明公司在轉(zhuǎn)讓土地中的投資沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％，雙方當(dāng)事人之間的土地轉(zhuǎn)讓行為不符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定。華明公司與天坤公司簽訂的《國(guó) 有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，對(duì)此，華明公司負(fù)有主要責(zé)任。華明公司應(yīng)將依據(jù)該合同收取的款項(xiàng)返還給天坤公司。? 地方法院當(dāng)時(shí)對(duì)《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的司法見(jiàn)解基本與最高人民法院的主流見(jiàn)解一致，如?？谥性涸冢?2020）海南民初字第 10 號(hào)?？谌A森旅業(yè)有限公司訴瓊山市建委實(shí)業(yè)貿(mào)易公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案判決中稱：?另外該項(xiàng)目建設(shè)是屬于房屋建設(shè)項(xiàng)目，被告除了提供證據(jù)證明支付了其征地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、有關(guān)征地費(fèi)用、平整土方工程款、土地評(píng)估費(fèi)等共計(jì) 外，沒(méi)有提供證據(jù)證明其在原告支付 970 萬(wàn)元、第三人支付 23771628 元后，被告將這些款項(xiàng)全部用于該土地的投資開(kāi)發(fā)，并且投資開(kāi)發(fā)總額已達(dá) 25％以上，可見(jiàn)該《協(xié)議書》亦是違反房地產(chǎn)管理法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，而《合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是無(wú)效的。故被告認(rèn)為該協(xié)議有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的理由不成立……? （二）司法實(shí)踐《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的主流見(jiàn)解從 2020年開(kāi)始轉(zhuǎn)變 在（ 2020）民一終字第 46 號(hào)柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公 司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡(jiǎn)稱超凡公司案）中，最高人民法院的見(jiàn)解發(fā)生了變化，開(kāi)始認(rèn)為違反《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項(xiàng)的規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，該案最高人民法院的二審判決稱：?關(guān)于投資開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額 25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到 25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效 力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開(kāi)發(fā)合同》未達(dá)到 25%投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支待。? 在最高人民法院轉(zhuǎn)變司法態(tài)度之后，多數(shù)地方法院對(duì)《房地產(chǎn)法》第38, 39 條的態(tài)度也隨之逐步改變，在相關(guān)判決中論述的用語(yǔ)幾乎都與超凡公司案中最高人民法院的表述一致，如成都中院在（ 2020）成民初字第號(hào)成都遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴成都雙流雙中建筑工程有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案的判決書中稱：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額 25％的規(guī)定，是對(duì)土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到 25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響本案合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。故雙中公司關(guān)于《協(xié)議書》簽訂時(shí)土地出讓金未全部交清和未達(dá)到 25％投資開(kāi)發(fā)條件違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院不予支待。? 自超凡公司案開(kāi)始，最高人民法院逐步強(qiáng)化轉(zhuǎn)變后的見(jiàn)解，如在 (2020）民一終字第 26 號(hào)河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡(jiǎn)稱花園 公司案）中，進(jìn)一步明確《房地產(chǎn)法》第 38, 39條系行政管理性質(zhì)的規(guī)定，以避免《合同法》第 52 條第 5 項(xiàng)的適用，具體判決理由如下：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定是行政管理部門對(duì)不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問(wèn)題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，花園公司在收取占有鑫苑公司部分土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，以自己不履行合同約定義務(wù)，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，反而主張合同無(wú)效的上訴理由本院不予支持。? 又如在 (2020）民一終字第 57 號(hào)上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司與上海華夏文化旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡(jiǎn)稱華夏公司案）中判稱：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的立法目的不是鼓勵(lì)有違誠(chéng)實(shí)信用的行為，該條規(guī)定也不能成為當(dāng)事人單方違約的理由華夏公司一方面收取了對(duì)方的土地轉(zhuǎn)讓金，享受了合同帶給其的利益，另一方面，非但不履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，反而以自身違約行為造成的土地未能達(dá)到過(guò)戶條件之結(jié)果作為抗辯事由主張合同無(wú)效，違反誠(chéng)實(shí)信