違反城市房地產(chǎn)管理法第3839條等強制性法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定(已修改)
2025-09-21 11:58 本頁面
【正文】 違反城市房地產(chǎn)管理法第 38, 39 條等強制性法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定 田朗亮 作者單位：最高人民法院審判監(jiān)督庭 長期以來，受我國房地產(chǎn)市場波動較大的影響，加之房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標的額一般較大，在民事再審與申請再審案件中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛一直占有較大的比重，而當事人爭議的焦點往往就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。在房地產(chǎn)市場價格急劇上升時，通常是轉(zhuǎn)讓方主張合同無效、受讓方主張合同有效；在房地產(chǎn)市場價格急劇下落時，則是受讓方主張合同無效、轉(zhuǎn)讓方主張合同有效。 另外，隨著近幾年司法實踐對 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的一些法律問題存在認識上的變化，比如對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)法》）中相關(guān)規(guī)定的認識的轉(zhuǎn)變，以及 2020 年 10 月 1 日起《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）施行后，對物權(quán)法第 15 條確立的債權(quán)合同效力和物權(quán)變動關(guān)系的不同理解，尤其是 2020 年 5 月 13 日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國合同法 若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋二》）的第 14 條疑義紛呈，使得同類案件的裁判標準一時間難以完全統(tǒng)一。以下將依據(jù)司法實踐，對《房地產(chǎn)法》第 38, 39 條（② 2020 年《房地產(chǎn)法》修訂時增加了一條作為?總則?的第６條，因此，現(xiàn)行房地產(chǎn)法 (2020 年修仃）第38, 39 條系由 1994 年房地產(chǎn)法的第 37, 38 條序號調(diào)整而來。條文內(nèi)容在 2020年修法中無變動）的性質(zhì)進行逐項分析，討論違反相關(guān)強制性法律規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定，并就此類同題在再審中的裁判理念提出初步意見。 一、以出讓方式取得土地使用權(quán)且房屋建設(shè)工程未完成開發(fā)投資總額 25％的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認定 （一）司法實踐在 2020 年之前對《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項的主流見解 在 2020 年之前，司法實踐對《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項的主流見解是，房屋建設(shè)工程未完成投資開發(fā)總額的 25％的，轉(zhuǎn)讓合同無效。 如在（ 2020）民終字第 135 號河南天坤交通旅游有限公司與華明（鄭州）置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，最高人民法院二審判決如下：?本案證據(jù)表明，華明公司在轉(zhuǎn)讓土地中的投資沒有完成開發(fā)投資總額的 25％，雙方當事人之間的土地轉(zhuǎn)讓行為不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定。華明公司與天坤公司簽訂的《國 有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)認定無效，對此，華明公司負有主要責任。華明公司應(yīng)將依據(jù)該合同收取的款項返還給天坤公司。? 地方法院當時對《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項的司法見解基本與最高人民法院的主流見解一致，如?？谥性涸冢?2020）海南民初字第 10 號?？谌A森旅業(yè)有限公司訴瓊山市建委實業(yè)貿(mào)易公司項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案判決中稱：?另外該項目建設(shè)是屬于房屋建設(shè)項目，被告除了提供證據(jù)證明支付了其征地補償補助費、有關(guān)征地費用、平整土方工程款、土地評估費等共計 外，沒有提供證據(jù)證明其在原告支付 970 萬元、第三人支付 23771628 元后，被告將這些款項全部用于該土地的投資開發(fā)，并且投資開發(fā)總額已達 25％以上，可見該《協(xié)議書》亦是違反房地產(chǎn)管理法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，而《合同法》第 52 條第 5 項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同是無效的。故被告認為該協(xié)議有效，應(yīng)當繼續(xù)履行的理由不成立……? （二）司法實踐《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項的主流見解從 2020年開始轉(zhuǎn)變 在（ 2020）民一終字第 46 號柳州市全威電器有限責任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公 司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡稱超凡公司案）中，最高人民法院的見解發(fā)生了變化，開始認為違反《房地產(chǎn)法》第 39 條第 1 款第 2 項的規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，該案最高人民法院的二審判決稱：?關(guān)于投資開發(fā)的問題，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達到開發(fā)投資總額 25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到 25%以上的投資，屬合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效 力的法律強制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開發(fā)合同》未達到 25%投資開發(fā)條件應(yīng)認定無效的主張，本院亦不予支待。? 在最高人民法院轉(zhuǎn)變司法態(tài)度之后，多數(shù)地方法院對《房地產(chǎn)法》第38, 39 條的態(tài)度也隨之逐步改變，在相關(guān)判決中論述的用語幾乎都與超凡公司案中最高人民法院的表述一致，如成都中院在（ 2020）成民初字第號成都遠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴成都雙流雙中建筑工程有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案的判決書中稱：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達到開發(fā)投資總額 25％的規(guī)定，是對土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標的物變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到 25％以上的投資，屬合同標的物瑕疵，并不直接影響本案合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條中的該項規(guī)定，不是認定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強制性規(guī)定。故雙中公司關(guān)于《協(xié)議書》簽訂時土地出讓金未全部交清和未達到 25％投資開發(fā)條件違反法律強制性規(guī)定應(yīng)認定無效的主張，本院不予支待。? 自超凡公司案開始，最高人民法院逐步強化轉(zhuǎn)變后的見解，如在 (2020）民一終字第 26 號河南花園置業(yè)有限公司與河南鑫苑置業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡稱花園 公司案）中，進一步明確《房地產(chǎn)法》第 38, 39條系行政管理性質(zhì)的規(guī)定，以避免《合同法》第 52 條第 5 項的適用，具體判決理由如下：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的土地在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記問題上所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。因此，花園公司在收取占有鑫苑公司部分土地轉(zhuǎn)讓費后，以自己不履行合同約定義務(wù)，違背誠實信用原則，反而主張合同無效的上訴理由本院不予支持。? 又如在 (2020）民一終字第 57 號上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司與上海華夏文化旅游區(qū)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案（以下簡稱華夏公司案）中判稱：?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的立法目的不是鼓勵有違誠實信用的行為，該條規(guī)定也不能成為當事人單方違約的理由華夏公司一方面收取了對方的土地轉(zhuǎn)讓金，享受了合同帶給其的利益，另一方面，非但不履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，反而以自身違約行為造成的土地未能達到過戶條件之結(jié)果作為抗辯事由主張合同無效，違反誠實信
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