民法案例課件——朱巖(已修改)
2025-05-27 03:21 本頁(yè)面
【正文】 1 案例分析 2 案例 1 ? 甲、乙、丙三人為同胞兄弟。三人父母生前擁有一幢私有樓房，這幢樓房于 1996年出租給張某夫婦居住，租期為 5年，每年租金為 2萬(wàn)元，年底支付。 1999年 12月，甲、乙、丙父母相繼去世，沒(méi)有留下遺囑。甲、乙均有房屋居住，而丙暫無(wú)自己的房屋，辦理遺產(chǎn)繼承時(shí)，把房屋約定由丙管理。 1999年 10月 5日丙將房屋作價(jià)給丁，價(jià)款為人民幣30萬(wàn)元，丁以為丙即是房屋的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)，于是二人簽訂了合同，丙將房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由丁，二人一并到房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。 同年 11月 1日，丙告知張某夫婦其已將房屋賣(mài)與丁的事實(shí)，并要求張某夫婦搬出房屋。張某夫婦不允，要求購(gòu)買(mǎi)該幢樓房。后甲、乙得知丙賣(mài)房一事，向丁提出異議，遂起糾紛。 ? 現(xiàn)問(wèn)： （ 1） 父母去世后，甲、乙、丙對(duì)樓房具有什么財(cái)產(chǎn)關(guān)系？（ 2） 丙、丁之間簽訂的合同有無(wú)效力？為什么？（ 3） 甲、乙、丙、丁有無(wú)權(quán)利要求張某夫婦搬出房屋？（ 4） 張某夫婦有哪些權(quán)利可以主張？丙應(yīng)對(duì)丁承擔(dān)什么責(zé)任？為什么？ 3 解題思路 ? （ 1）繼承開(kāi)始，遺產(chǎn)應(yīng)為繼承人取得。若繼承人為數(shù)人，即發(fā)生共同繼承，遺產(chǎn)即為共同繼承人共同共有。因此，甲、乙、丙對(duì)作為尚未分割的遺產(chǎn)的樓房是共同共有關(guān)系。 ? （ 2）丙處理共同共有財(cái)產(chǎn)雖未經(jīng)甲、乙同意，但是丁作為第三人是善意的，應(yīng)保護(hù)丁的合法權(quán)益，故依 《 民通意見(jiàn) 》 第 89條規(guī)定，丙、丁之間的合同應(yīng)為有效；現(xiàn)丙、丁已經(jīng)完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)，丁應(yīng)成為合法所有人。但是，因?yàn)樵撡I(mǎi)賣(mài)合同侵犯了張某夫婦的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋承租人可以請(qǐng)求宣告房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 《 民通意見(jiàn) 》 第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)提前 3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！? ? （ 3） 張某夫婦享有合法的租賃權(quán)利，作為出租人的甲、乙、丙應(yīng)尊重對(duì)方的權(quán)利，當(dāng)然無(wú)權(quán)要求張某夫婦搬出。至于丁，與張某夫婦并無(wú)任何法律關(guān)系，當(dāng)然無(wú)權(quán)要求其搬出。 ? （ 4） 張某夫婦可以主張下列權(quán)利：第一，在租賃期內(nèi)的合法租賃權(quán)；第二，在房屋所有人出賣(mài)房屋前獲得通知的權(quán)利；第三，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利 ? 最后，因丙在與丁簽訂合同時(shí)故意隱瞞未提前通知租賃人的事實(shí)，致使該合同無(wú)效，侵害了丁的信賴(lài)合同成立有效的利益，依 《 合同法 》第 42條之規(guī)定，應(yīng)對(duì)丁承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)
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