【正文】 二手房交易流程及按揭貸款步驟 來源： 作者： 日期： 110618 本文介紹中的 按揭 貸款 流程，申請辦理按揭貸款需要準備的資料和申請資格。 對于想買房的人來說，如果說掏錢是 “心痛 ”之事，那么辦理繁瑣手續(xù)就是 “頭痛 ”之事了。無數買房者都高呼 “清理手續(xù) ”口號，渴望拿證 “忽如一夜春風來 ”奇跡的發(fā)生。其中，由于 二手房 牽扯的各類關系較一手房更為復雜，辦理 “二手房交易 ”更是讓人煩不勝煩。記者日前就二手房交易問題采訪了合富置業(yè)相關人士，該負責人以合富置業(yè)業(yè)務為例，對及操作步驟進行了盤點。 盤點一： 商品房按揭貸款 商品房按揭貸款最早的一步是要對新的買家進行初評，預計貸款限額。這一步由買家自己處理，同時和中介公司簽署 “三方買賣合約 ”。接下來，由按揭公司專員與買賣雙方簽訂申請文件和貸款 抵押合同 等文件 。之后，需要將這些文件提交相關銀行，由銀行批復貸款額 。接下來進行交易過戶和抵押登記，接著便是銀行向原業(yè)主發(fā)放貸款 。最后由銀行將這些文件進行歸檔。 在辦理這些手續(xù)過程中，一定要審清、確定申請貸款人的資格： 需年滿 18 歲 ,具有完全民事行為能力的中國公民或在中國大陸具有有效居留證件的境外、外國公民 。 貸款期限與年齡之和不超過申請銀行的相關規(guī)定 。 有穩(wěn)定的合法收入 ,具還本付息能力 。 同意以所購房產作為貸款的 抵押物 。 在貸款銀行屬下經辦網點開立還款專用活期儲蓄存折或信用卡 。 所購房屋的 產權 明晰 ,可進入房地產市場流通，且房屋不在拆遷公告范圍內。 在整個商品房二手交易過程中，買家需要提供的資料包括： 合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及 臺灣 人士提供護照、居留證 。 戶口簿正本或復印件 。 婚姻 狀況證明： 結婚 證或未婚證明正本 。 近一年來的收入證明 (如單位收入證明、存款證明、 有價證券 及其他收入證明 )。 業(yè)主需要提供的資料有： 擬賣房屋的 產權證 明文件正本 。 測繪圖原件及復印件 。 共有的房地產須提交《房地產共有 (用 )證》及共有人對 房地產買賣 的書面意見 。 如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料 。 合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證 。 戶口簿正本或復印件 。 婚姻狀況證明： 結婚證 (副本亦可 )或未婚證明正本。 盤點二： 房改房 按揭貸款 房改房按揭貸款的業(yè)務流程及操作步驟，以及申請貸款人資格和買家提供的資料與商品房按揭內容類同，只是業(yè)主提供的資料有些不同，具體包括： 擬賣房屋的產權證明文件正本 。 測繪圖原件及復印件 。 共有的房地產須提交《房地產共有 (用 )證》及共有人對房地產買賣的書面意見 。 單位同意該房產上市并加蓋公章的《 房屋 買賣 征詢意見通知》 (所填寫之表格不可使用復印件，一式一份 )。 單位加蓋公章的《繳款明細表》復印件 (上述繳款表如原產權單位未能提供，可到房管局申請調檔，需支付一定的費用 )。 《公有住房購房協議》 。 如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料 。 合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證 。 戶口簿正本及復印件 。 婚姻狀況證明：結婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。 盤點三：商品房一次性付款 一次性付款購買商品房二手房 手續(xù)相對要復雜一些，具體業(yè)務流程及操作步驟包括： 首先簽署中介公司的 “三方買賣合約 ”，接下來是曬圖 (出測繪圖 )，買家如果需要委托代辦人，則需辦理公證委托 。 取曬圖，中介公司與買賣雙方 (或委托人 )到房管局遞件，申請房屋買賣，當天由房管局收件，合富置業(yè)的負責人就這一點特別強調：房管局會現場進行查冊核實 房屋產權 情況，并要求填寫《房地產 買賣合同 》等文件，核對資料無誤后開據收件收據 。 中介公司按收件收據上指定日期取稅單，到指定地點繳納稅費并且與買賣雙方 (委托人 )辦理過戶手續(xù)，最后由買家領取新《房地產證》。 在這當中，買家要提供的資料包括： 已公證之《委托書》 。 身份證原件、合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。 業(yè)主需要提供的資料有： 擬賣房屋的產權證明文件正本 。 已公證之《委托書》 。 合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證 。 共有的房地產須提交《房地產共有 (用 )證》及共有人對房地產買賣的書面意見 。 測繪圖原件及復印件。 盤點四：房改房一次性付款 房改房一次性付款的操作步驟及買家需要提供的資料和商品房一次性付款是一樣的，但是業(yè)主需要提供的資料就相對要多很多，具體包括： 擬賣房屋的產權證明文件正本 。 測繪圖原件及復印件 。 有的房地產須提交《房地產共有 (用 )證》及共有人對房地產 買賣的書面意見 。 單位同意該房產上市并加蓋公章的《房屋買賣征詢意見通知》 (所填寫之表格不可使用復印件，一式一份 )。 單位加蓋公章的《繳款明細表》復印件 (上述繳款表如原產權單位未能提供，可到房管局申請調檔，需支付一定的費用 )。 《公有住房購房協議》 。 如房屋已出租，須提供租戶同意搬遷的證明資料 。 合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證，戶口簿正本或復印件 。 婚姻狀況證明：結婚證、配偶的身份證明副本或未婚證明正本。 盤點五 ：持《預售合同》進行二手交易 有的人剛拿到新房的《預售合同》，就由于某種不可避免的原因而打算出售，針對這種情況，中介公司也有相對的規(guī)章制度。操作步驟包括 二手房交易流程及按揭貸款步驟 (2) 來源： 作者： 日期： 110618 各方都需要了解擬定交易之《預售合同》是否已通過登記所監(jiān)證 。 要到樓盤所屬發(fā)展商處進行轉名手續(xù)，并開具具體的《轉讓證明》 。 中介公司到房管局相關窗口進行遞件，并按遞件回執(zhí)辦理過戶，然后到指定窗口繳交稅費，最后由新的買家將房管局發(fā)出的《同意轉讓通知書》交到發(fā)展商處。 在這當中，買家需要提供的資料有：已公證之《委托書》和身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。而業(yè)主提供的資料包括： 《 商品房預售合同 》正本及復印件 。 測繪圖原件及復印件 。 《發(fā)展商同意轉讓證明》 。 樓款之全額發(fā)票及復印件 。 身份證原件，合法的身份證明正本，港、澳人士提供回鄉(xiāng)證，外籍人士及臺灣人士提供護照、居留證。最后部分個案還要提供 “納稅申報 表 ”(由發(fā)展商辦理并交原業(yè)主 )。 自己如何為二手房估價 ? 來源： 作者： 日期： 110817 二手房交易 時，由于買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大 。而買方總強調一個 “舊 ”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個價，主要應抓住以下三大因素： 一、房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為 50 年，每年的折舊率為 2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同 新建商品房無法相比， “三小 ”套型 (小廳、小廚、小衛(wèi) )10%。此外，樓層對價格也產生影響。以 7 層樓房為例： 2 層和 5 層為基準價， 1 層和 6 層 3%， 7 層 5%， 3 層和 4 層 +3%，若是樓頂則 5%。房間如無朝南門窗， 5%。 二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會 對房屋價格產生較大的影響。無 物業(yè)管理 和非獨立封閉小區(qū)分別扣減 5%，位于省、市重點中小學區(qū)的 +15%。 、、 二手房評估環(huán)節(jié) 來源： 作者： 日期： 110817 二手房 評估環(huán)節(jié)有哪些 總的來講，二手房評估可分為以下五個環(huán)節(jié)。 一是消費者在購買房屋的時候可能會進行 房地產 的估價。在二手房的交易過程中，交易雙方會向當地的 房產 管理部門遞交雙方的成交價格，如果房地產管理部門認為成交價格明顯低于房屋的市場價值，那么就會委托專業(yè)的評估機構對雙 方交易的房產價值進行評估，并且以此次評估結果作為繳稅的依據。 二是 貸款 人在向銀行申請 抵押貸款 的時候可能會對房地產進行估價。當貸款人向銀行借貸時，銀行會為了確定 抵押物 的擔保價值，從而確定可能的貸款金額而進行專業(yè)的房地產價值評估。 三是在對房地產 保險 的時候需要對房地產的價值進行評估。具體來講，對房地產的評估可以分為 保險價值 評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。對房地產進行保險可以減輕房地產發(fā)生災害或意外事故時房主所要承擔的損失。 四是當出現征地或拆遷的情況時需要對房地產價值進行評估。 五是在二手房的交易過程中，當買賣雙方發(fā)生了房地產糾紛的時候需要對房地產的價值進行評估。 二手房評估手續(xù) 來源： 作者： 日期： 110817 二手房 評估手續(xù) ① 法定依據 《中華人民共和國城市 房地產 管理法》 《國有 資產評估 管理辦法》等 ② 辦理程序 5 預收評估費 10 評估報告定稿 ③ 申報材料 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件或個人身份證復印件 。 國有資產 產權 登記證 (非國有資產除外 )。 當地建筑工程概 (預 )算定額 。 當地建筑工程取費標準 。 房屋建筑、構筑物資產評估明細表表 。 部分房屋建筑物工程預決算資料 。 辦理二手房貸款手續(xù)和須攜帶的資料 來源： 作者： 日期： 110215 辦理二手房業(yè)務流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下 : 買賣雙方簽定購房合同并支付首付款后，到個貸中心提出貸款申請。填寫貸款申請表 (如果您已婚，請夫妻雙方一起前來 )，中心工作人員經過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據。 憑 辦理二手房業(yè)務流程，具體的貸款手續(xù)和須攜帶的資料如下 : 買賣雙方簽定購房合同并支付首付款后，到個貸中心提出貸款申請。填寫貸款申請表 (如果您已婚，請夫妻雙方一起前來 )，中心 工作人員經過審批通過后，由建行出具《貸款承諾書》，作為購房者辦理貸款手續(xù)的依據。 憑身份證原件領借款合同的貸款支付憑證回單，所需經過的流程為 :受理柜 (受理貸款申請 )保險柜 (辦理保險 )簽約柜 (簽訂借款合同 )公證柜 (辦理合同公證 )簽約柜 (領取貸款合同 )。 在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險后，即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的建行儲蓄存折和儲蓄卡或建行信用卡、保險單、與中心簽定《借款合同》、《抵押合同》等有關法律性文件，并辦理公證手續(xù) (如果買房者已婚，需夫妻雙方一起前來 )。 如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽定合同，需授權委托另一方或第三方代為辦理貸款相關手續(xù)。授權委托書需經公證，且受托人有轉委托權。 附：辦二手房貸款 (購買者 )需攜帶的資料： a、夫妻雙方的身份證原件及復印件 。b、與賣房者簽定的購房合同或購房意向書原件 。c、首付款憑證原件及復印件 。d、 婚姻 狀況證明 :結婚證 /離婚證明 /未婚證明原件及復印件 。e、戶口簿原件及復印件 。f、資信證明原件 (使 用個貸中心提供的標準格式 )。由于借款人收入情 況復雜，中心工作人員可要求提供相關的其他證明材料的原件及復印件，如借款人為個體經營戶，則提供營業(yè)執(zhí)照復印件及近三月的納稅憑證，經營場所的房屋 產權 證或租賃合同 。如借款人為企業(yè)法定代表人、負責人或股東，則提出營業(yè)執(zhí)照復印件、企業(yè)章程、近期的資產負債表和納稅憑證等 。如借款申請人注明有除工資收入以外的其他收入來源的，應提交相關的證明材料。如利息收入， 應提供存單、國庫券等憑證 。房屋租憑收入，應提供房屋產權證或租憑合同 。投資收入，應提供投資證明、被投資方的分紅決議及支付憑證等。 g、銀行要求的其他資料。 二手房貸款 “八大注意 ”讓你無憂貸款 來源： 作者： 日期： 110215 在二手房貸款人群占主力軍的當