【正文】 公用設(shè)施、設(shè)備管理程序 一、目的 為規(guī)范名家物業(yè)集團(tuán)范圍內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的管理，保持公用設(shè)施、設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)，確定并提供和維護(hù)為實(shí)現(xiàn)服務(wù)所需要的設(shè)施、設(shè)備，確保所管轄區(qū)域公用設(shè)施、設(shè)備發(fā)揮正常功能。 二、適用范圍 適用于名家物業(yè)集團(tuán)范圍內(nèi)為 實(shí)現(xiàn)服務(wù)所需的設(shè)施、設(shè)備，如工作場所、運(yùn)輸設(shè)施、工具和其它設(shè)施、設(shè)備等；支持性服務(wù)如通訊、網(wǎng)絡(luò)等的控制。 三、職責(zé) （一）地區(qū)公司工程管理部負(fù)責(zé)公用設(shè)施、設(shè)備管理的檢查、監(jiān)督工作。 （二）客戶服務(wù)業(yè)中心工程主管負(fù)責(zé)公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)工作的組織、安排和實(shí)施，建立設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳，解決技術(shù)難題、草擬技術(shù)改造方案。 （三）地區(qū)公司品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)不定期抽查設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)情況及相關(guān)質(zhì)量記錄，監(jiān)督基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的大修及重要維護(hù)工作，對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行品質(zhì)鑒定，并記錄在《公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)記錄表》上。 四、控 制程序 （一）公用設(shè)施、設(shè)備的分類 公司為實(shí)現(xiàn)服務(wù)所需的公用設(shè)施、設(shè)備包括：工作場所（辦公場所、制作車間等）、服務(wù)設(shè)施、設(shè)備（包括軟件和硬件，如公司內(nèi)部的局域網(wǎng)、通訊設(shè)施、設(shè)備、電梯、水、電、消防等）、支持性設(shè)施、設(shè)備和工具（如維修用的設(shè)施、設(shè)備和工具等）。具體分類如下： 供配電系統(tǒng)：控制柜（箱）、公共照明、供電線路等。 給排水系統(tǒng)：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、水泵等。 消防系統(tǒng)：煙霧 /溫度探測器、報(bào)警裝置、消防控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜、消防水泵、消火栓、噴淋系統(tǒng)、 防排煙系統(tǒng)、水噴霧自動(dòng)滅火系統(tǒng)等。 電梯系統(tǒng)：垂直客梯。 電訊系統(tǒng)：電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、緊急廣播系統(tǒng)等。 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)等。 維修設(shè)備及工具：電焊機(jī)、切割機(jī)、打磨機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、絲錐、板牙等。 其它公用設(shè)施、設(shè)備：燃?xì)夤艿兰伴_關(guān)、停車場及設(shè)施、設(shè)備、剪草機(jī)及綠化設(shè)施、設(shè)備、吸塵器等清潔設(shè)施、設(shè)備。 房屋本體及附屬設(shè)施、設(shè)備：防雷系統(tǒng)、外墻面、樓梯間、通道、屋面、道路、連廊等。 （二）根據(jù)建設(shè)部《全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》 ，對(duì)于各類服務(wù)設(shè)施、設(shè)備的管理應(yīng)做到： 各類設(shè)施、設(shè)備的圖紙、檔案資料齊全，管理良好。 設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度。 運(yùn)行人員嚴(yán)格按照操作規(guī)程執(zhí)行。 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行。 生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等資料齊全。 消防系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用。 （三）設(shè)施、設(shè)備的提供 設(shè)施、設(shè)備的接管、驗(yàn)收 （ 1）在接管物業(yè)設(shè)施、設(shè)備時(shí)，由客戶服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)按設(shè)施、設(shè)備使用說明書、施工圖、竣工圖和相關(guān)資 料對(duì)接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行接管、驗(yàn)收。參與設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收的人員在設(shè)施、設(shè)備接管、驗(yàn)收過程中，應(yīng)按設(shè)施、設(shè)備的設(shè)計(jì)功能逐一進(jìn)行試驗(yàn)、操作，對(duì)存在功能缺陷的及時(shí)以書面形式通知開發(fā)商，由其知會(huì)施工承包方限期整改。整改期間的跟進(jìn)由地區(qū)公司工程管理部指定專人負(fù)責(zé)，設(shè)施、設(shè)備的接管的相關(guān)資料由地區(qū)公司工程管理部復(fù)核存檔。 （ 2）設(shè)施、設(shè)備交接后應(yīng)及時(shí)確定設(shè)備責(zé)任人，由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)在一個(gè)月內(nèi)將設(shè)施、設(shè)備的操作規(guī)程編制完成并現(xiàn)場張貼，維護(hù)保養(yǎng)和故障處理規(guī)程在設(shè)施、設(shè)備接管后三個(gè)月內(nèi)完成。 （四）設(shè)施、設(shè)備的檔案管理 驗(yàn)收合格的設(shè)施、設(shè)備由技術(shù)工程部進(jìn)行編號(hào)，在《機(jī)電設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳》上登記，并建立設(shè)施、設(shè)備檔案，填寫在《公用設(shè)施、設(shè)備一覽表》。 設(shè)施、設(shè)備的分類編號(hào)：工程部按照“公用設(shè)施、設(shè)備的分類”進(jìn)行分類編號(hào)： MJPD 010101001 表示為名家物業(yè)公司 表示設(shè)施、設(shè)備序號(hào) 表示為設(shè)施、設(shè)備類別 表示項(xiàng)目樓棟號(hào) 具體編號(hào)為： 01．供配電系統(tǒng) 0101．高壓配電柜 0102．低壓配電柜 0103．控制柜（箱） 0104．其它 02．給排水系統(tǒng) 0201．水箱、水池 0202．雨水井、污水井 0203．化糞池 0204．水泵（包括潛水泵） 0206．其它 03．消防系統(tǒng) 0301．消防主機(jī) 0304．消火栓（包括室外的） 0305．消防水泵 0306．防火門 04．電梯系統(tǒng) 0401．垂直客梯 0402．其它 05．電訊系統(tǒng) 0501．對(duì)講主機(jī) 0502．電話主機(jī) 0503．廣播系統(tǒng) 0504．寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 0505．其它 06．安防系統(tǒng) 0601． 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 0602．停車場系統(tǒng) 0603．遠(yuǎn)紅外報(bào)警系統(tǒng) 0604．其它 08．其它公用設(shè)施、設(shè)備 0801．燃?xì)夤艿兰伴_關(guān) 0802．停車場及設(shè)施、設(shè)備 0803．其它 09．房屋本體及其附屬設(shè)施 0901．防雷系統(tǒng) 0902．樓梯間 0903．其他 工程部負(fù)責(zé)根據(jù)懸掛設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌，確定設(shè)備責(zé)任人，并在《機(jī)電設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳》上登記。 （五）公用設(shè)施、設(shè)備的使用、保養(yǎng)和維修 日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，正常情況下無需記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處 理，并記錄在《公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)記錄表》上。 工程主管每天負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并記錄。 地區(qū)公司工程管理部負(fù)責(zé)人至少每季度會(huì)同工程主管及設(shè)備責(zé)任人對(duì)各類公用設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)在《設(shè)施、設(shè)備檢查記錄表》中予以記錄，明確整改處理的責(zé)任人、完成日期，完成后由工程主管進(jìn)行復(fù)查，并做好記錄。 設(shè)施、設(shè)備檢修等級(jí)按以下分類進(jìn)行 （ 1）日檢：屬巡視性檢查維護(hù)。對(duì)設(shè)備房及周圍環(huán)境進(jìn)行清潔，檢查設(shè)施、設(shè)備有無漏水、漏油等現(xiàn)象，如實(shí)記錄運(yùn)行數(shù)據(jù) ，確認(rèn)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否有異常情況。 （ 2）月檢：屬預(yù)防性檢查。對(duì)設(shè)施、設(shè)備性能進(jìn)行全面檢查，對(duì)故障隱患部位進(jìn)行修理或調(diào)整，預(yù)防事故，保證設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行。 （ 3）季檢（半年檢）：屬維護(hù)性修理。對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。 （ 4）年檢：屬恢復(fù)性修理。對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行局部解體，除進(jìn)行月檢的工作范圍外，應(yīng)著重恢復(fù)設(shè)施、設(shè)備的電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換主要零部、件及附屬裝置。 （ 5）大修：屬徹底性修理。對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置 。 （ 6）承包方保養(yǎng)維護(hù)：依據(jù)合同內(nèi)容，進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障的處理。 對(duì)重要設(shè)施、設(shè)備，特別是進(jìn)口設(shè)施、設(shè)備易耗零、部件，技術(shù)工程部應(yīng)有適量的材料、零部件的貯備，做好突發(fā)故障的及時(shí)處理。 工程主管應(yīng)檢修計(jì)劃和維護(hù)內(nèi)容，做好維護(hù)前的調(diào)查準(zhǔn)備工作及防范措施。涉及人身安全和與生活、辦公等密切相關(guān)、易引起顧客投訴或影響公司形象的重要維護(hù)工作，地區(qū)公司工程管理部應(yīng)到場指導(dǎo)。 《機(jī)電設(shè)施、設(shè)備年度檢修計(jì)劃表》由工程管理部在每年十二月十五日上報(bào)公司品質(zhì)管理部審批。同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行檢修計(jì)劃執(zhí)行。 工程管理 部應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保存必要的、與運(yùn)行設(shè)施、設(shè)備相符合的技術(shù)圖紙、產(chǎn)品說明書及相關(guān)資料，以便系統(tǒng)地、歷史地掌握設(shè)施、設(shè)備狀態(tài)。 （六）設(shè)施、設(shè)備的報(bào)廢 對(duì)無法修復(fù)或無使用價(jià)值的設(shè)施、設(shè)備，由工程部填寫《設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢單》，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)廢。工程管理部在《機(jī)電設(shè)施、設(shè)備臺(tái)帳》及《公用設(shè)施、設(shè)備一覽表》中注明情況。 （七）設(shè)備房管理 設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。 設(shè)備房門應(yīng)有“機(jī)房重地、非請(qǐng)勿進(jìn)”標(biāo)識(shí)，進(jìn)出隨手關(guān)門。 設(shè)備房中重要設(shè) 備上端如有管網(wǎng)等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的安全使用。 高低壓配電室、變壓器房、電梯機(jī)房、大型設(shè)備的控制室等重要設(shè)備房，應(yīng)裝置干濕溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行監(jiān)測。 參觀來訪者需進(jìn)設(shè)備房，須部門主管或甲方主管部門批準(zhǔn)，由設(shè)備責(zé)任人陪同方可進(jìn)入。 設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每日檢查設(shè)備房，查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度、并記錄在《設(shè)備房巡查日記表》上，每半月清潔設(shè)備房一次。 （八）設(shè)備保養(yǎng)維修 日常保養(yǎng)工作由設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及 時(shí)處理，并記錄在《公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)記錄表》上。 工程主管每周負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求設(shè)備責(zé)任人處理，并記錄在《公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)記錄表》上。 （九）供配電系統(tǒng)管理 技術(shù)工程部應(yīng)嚴(yán)格遵守《供用電協(xié)議》，明確高壓設(shè)備的分界點(diǎn)及供配電設(shè)備的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。 工程部應(yīng)認(rèn)真做好自身設(shè)備的管理工作。在巡視設(shè)備中發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)處供電部門管理的設(shè)備有異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知供電部門，以免影響管理項(xiàng)目的供電安全。 對(duì)供配電設(shè)備的檢修，應(yīng)盡量在減少影響顧客時(shí)間內(nèi)進(jìn)行 。高壓柜的管理。 檢修供配電設(shè)備時(shí)安全注意事項(xiàng) : （ 1）檢修供配電線路時(shí)，必須做好停電措施。如果需要在配電房內(nèi)的高、低壓配電柜上采取停電措施時(shí)，必須填寫《停送電操作票》，并依照《停送電操作票》的相關(guān)手續(xù)采取停電措施并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的標(biāo)識(shí)后，才能進(jìn)行線路的檢修工作。 （ 2）值班人員進(jìn)入配電室必須按規(guī)范穿絕緣鞋，在停送高壓配電線路時(shí)還必須穿戴絕緣手套。 （ 3）嚴(yán)禁在感性負(fù)載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)； （ 4）檢修完畢，由配電值班人員拆去接地線，同時(shí)拆去“有人工作，嚴(yán)禁合閘” 的標(biāo)識(shí)。 （ 5）帶電作業(yè)，工程主管應(yīng)先向工程管理部負(fù)責(zé)人匯報(bào)帶電檢修設(shè)備的原因、時(shí)間，經(jīng)批準(zhǔn)后，并且做好了防護(hù)措施方可進(jìn)行檢修。 （ 6）工作負(fù)責(zé)人對(duì)整個(gè)檢修情況作詳細(xì)記錄，記錄在《公用設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)記錄表》上。 （十）給排水系統(tǒng)管理 有自動(dòng)切換功能的水泵每月做一次主、備泵自動(dòng)切換試驗(yàn)。