臺(tái)州項(xiàng)目戶型配比建議報(bào)告(已修改)
2025-09-17 22:12 本頁(yè)面
【正文】 臺(tái)州項(xiàng)目戶型 開發(fā) 建議 新明策劃部 東一整合傳播 導(dǎo) 言 首先非常感謝貴司給予我們參與本項(xiàng)目前期策劃工作的機(jī)會(huì)。在初步接觸本項(xiàng)目后，我司項(xiàng)目組人員在臺(tái)州當(dāng)?shù)貙?duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查研究和討論，現(xiàn)就我司對(duì)本項(xiàng)目的部分有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)方面提出建議如下，如有不到之處，敬請(qǐng)指正。 同時(shí)希望在接下來(lái)的時(shí)間里，憑借貴我雙方在過往良好合作的基礎(chǔ)上，通過雙方的共同努力，將本項(xiàng)目做到最好。 市場(chǎng)環(huán)境 篇 一、臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)淺析 1．產(chǎn)品供需呈現(xiàn)供大于求的狀況 ? 商品房供 應(yīng)情況（限椒江、路橋、黃巖的部分樓盤，絕大部分都是在椒江區(qū)塊） 根據(jù)臺(tái)州第四屆房交會(huì)的樓盤信息統(tǒng)計(jì)，在今后兩年有不少于 210 萬(wàn)㎡住宅上市，還沒有包括太陽(yáng)城、經(jīng)濟(jì)適用房、臺(tái)電小區(qū)等一些項(xiàng)目。預(yù)計(jì)總量不少于 350 萬(wàn)㎡（不含路橋 100 萬(wàn)㎡立改套），按每套平均 120 ㎡ 計(jì)，會(huì)有不少于 萬(wàn)套上市。 ? 商品房需求情況 城市化進(jìn)程順利，市場(chǎng)需求，目前城市人口 萬(wàn)人，按城市人口年增長(zhǎng) %，臺(tái)州人均居住面積約 米，同時(shí)城市舊房每年改造 1%計(jì)（臺(tái)州新城市拆遷較少，統(tǒng)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)：現(xiàn)舊 城居住面積 萬(wàn)），預(yù)計(jì)每年這部分房地產(chǎn)需求量： 萬(wàn)人 *%*+ 萬(wàn) *1%= 萬(wàn)㎡ [佐證 ]：按臺(tái)州最近五年商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)所得，平均年銷售面積為 萬(wàn) /年。相關(guān)數(shù)據(jù)：□ 1999 年：商品房銷售面積 562512 ㎡ ；□ 2020年：商品房銷售面積 1013040 ㎡；□ 2020 年：商品房銷售面積 1315734 ㎡；□ 2020 年：商品房銷售面積 1137225 ㎡；□ 2020 年：商品房銷售面積 1622413㎡；□ 2020 年：商品房銷售面積 1699555 ㎡，即平均 萬(wàn) /年（包括商用房，全臺(tái)州市，含周邊地市臨海、溫嶺等） ? 年供求比例 由供應(yīng)和需求比， 350 萬(wàn)㎡ /2 年 ： 萬(wàn)㎡ = ： 1，另?yè)?jù)臺(tái)州二手房交易中心反映數(shù)據(jù)， 全年新增房源為 3578 套，新增房屋需求為 1424套，供需比為 ： 1，所以目前供需比應(yīng)在 ： 1 以上。 通過以上分析，可以看出， 臺(tái)州的供需比例嚴(yán)重失衡，供大于需，此外這種失衡還在加大。 2．商品房空置率雖高，但居住型買家的需求并沒有得到釋放 據(jù)建設(shè)規(guī)劃局統(tǒng)計(jì)，椒江城區(qū)（尤其是臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的商品房空置率已達(dá)到 55%以上，住宅閑置現(xiàn)象突出，“炒家”手中有大量商品房。產(chǎn)生高空置率的原因更多來(lái)源于投資客對(duì)旺市的過高評(píng)估，但 真正自住型買家的需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)素的苛求（即綜合性價(jià)比高）需求并沒得到激發(fā)和滿足。 3．市場(chǎng) 需求從“持幣購(gòu)房”變?yōu)椤俺謳庞^望”，為高素質(zhì)樓盤的進(jìn)入帶來(lái)發(fā)展契機(jī)。 市場(chǎng)處于觀望僵持狀況，從最近幾個(gè)樓盤的開盤情況看，并沒有因?yàn)樗鼈兊母邇r(jià)，而打破觀望局面，引發(fā)購(gòu)買欲，反而因?yàn)楦咦叩膬r(jià)格，導(dǎo)致真正自住的客戶更加堅(jiān)固了觀望的心態(tài)。 由于自住客觀望心態(tài)的延續(xù)，二手房成交量極低，導(dǎo)致大部分二手房源積壓在投資客手 中， 尤其是剛在 0 05 年房?jī)r(jià)高峰期介入房市的投資客，多多少少都有房源被積壓，很大的影響了投資客的再投資能力和熱情。同時(shí)新開樓盤過高的開價(jià)、過大的單套面積，即透支了近幾年的升值空間，又加大了炒房的稅收成本， 多數(shù)投資客也處于觀望謹(jǐn)慎立場(chǎng)。持幣的人雖在觀望，但卻是等待高素質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)，需求處于沒有被釋放的狀態(tài)。 4．椒江區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展看好 臺(tái)州城市是在原黃巖市、椒江市和路橋鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的組合式城市。中心在椒江。從經(jīng)濟(jì)方面分析，溫嶺市明顯領(lǐng)先，其它幾個(gè)城市基本在同一起跑線上（見下表）。各區(qū)市房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì) 相對(duì)應(yīng)，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上也有所不同，溫嶺房?jī)r(jià)最高，均價(jià)超 5000 元 /㎡ ，其次是路橋和黃巖，而椒江最低， 4000 元 /㎡ 不到。究其原因，椒江屬新城，工業(yè)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱，城市人口少，綜合交織下影響了房產(chǎn)價(jià)格。但對(duì)比近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，椒江房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭明顯高于其它區(qū)市，在隨后的近幾年無(wú)論從居住環(huán)境還是投資價(jià)值分析必然對(duì)周邊具向心力。理由有二： 第一，市政府在椒江
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