【正文】 蘇州市城市房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行） 第一章 總 則 制定依據(jù) 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ GB/T50291— 1999），建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《蘇州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 估價目的 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 價值定義 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 房屋 征收 評估價值為被 征收 房屋的房地產(chǎn)客觀市場價值 ，不包含被征收房屋的裝飾裝修與附著物的價值，機器設(shè)備、物資等的搬遷費用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補償，以及臨時安置補助費等其它 費用。 適用范圍 本市國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估。 2 評估時點 被征收房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)與被征收房屋的價值評估時點一致。 被征收房屋用途、建筑面積、占地面積的認(rèn)定 被征收房屋性質(zhì)、用途、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)應(yīng)以委托人依法確定的為準(zhǔn)。 評估方法 被征收房屋補償價值評估采用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房 屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 評估程序 被選定的評估機構(gòu)應(yīng)與作為委托人的房屋征收部門簽訂房屋征收評估委托合同，合同上應(yīng)載明如下事項： 委托人和房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的基本情況； 負責(zé)本評估項目的注冊房地 產(chǎn)估價師； 評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項； 委托人應(yīng)提供的評估所需資料； 評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)； 評估費用及收取方式； 評估報告交付時間、方式； 3 違約責(zé)任； 解決爭議的方法； 其他需要載明的事項。 匯總整理房屋征收部門提供的征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記房屋性質(zhì)、用途和建筑面積、未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定處理情況等。 實地查勘、調(diào)查被征收房屋情 況，做好丈量、影像、實地查勘記錄等工作。并對評估對象的位置、環(huán)境等各項因素進行調(diào)查記錄。 收集房地產(chǎn)交易可比實例及其他有關(guān)資料。 擬定評估作業(yè)方案，包括擬采用的評估方法及評估技術(shù)路線的選定，擬定整體評估及分戶評估的作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 選定評估方法，計算確定評估結(jié)果。 撰寫 分戶評估報告。 向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，房地產(chǎn)估價人員應(yīng)在現(xiàn)場說明解釋，有異議的分戶初步評估結(jié)果進行答疑復(fù)核，有錯誤的，評 估機構(gòu)進行修正。 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機構(gòu)應(yīng) 撰寫整體評估報告及分戶評估報告。 向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議并向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請的，原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的， 4 應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估 機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)改正錯誤，重新出具評估報告。 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)將評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 評估報告 房地產(chǎn)評估機構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定的內(nèi)容出具整體評估報告及分戶評估報告，并須經(jīng)兩名注冊房地產(chǎn)估價師及參加評估的人員簽名并加蓋評估機構(gòu)公章，不 得以印章代替簽字。 資料存檔 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理歸檔保存： 房屋征收 評估委托合同； 房屋征收決定公告； 已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理情況等資料； 評估對象的實地查勘紀(jì)錄、影像等資料； 可比實例的實地查勘紀(jì)錄、影像等資料； 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料； 復(fù)核評估申請與復(fù)核報告，房地產(chǎn)評估專家委員會鑒定申請與鑒定報告（如涉及復(fù)核 與鑒定）； 。 5 整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔， 評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留 10 年。 證據(jù)保全 評估依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價機構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料另行提交委托人。 第二章 市場比較法 市場比較法 所謂市場比較法，即依據(jù)替代原理，將需評估的被征收房屋與在估價時點近期已成交的類似房地產(chǎn)進行比較，對交易實例的已知價格作適當(dāng)修正，測算出被征收房屋的客觀合理價格的方法。 選取可比實例 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： 可比實例應(yīng)選擇與估價對象處在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或類似的房地產(chǎn)。 可比實例的權(quán)利狀況應(yīng)與估價對象相同或相似。 交易價格為正常交易價格或可修正為正常交易的價格； 成交日期與評估時點接近，不宜超過 1年，通常應(yīng)選擇 6 個月以內(nèi)成交的實例； 應(yīng)當(dāng)選取 3個以上的可比實例，亦可選取類似房地產(chǎn)在估價時點的平均交易價格； 選取的可比實例成交的最大單價與最小單價之間的差異 一般不超過 20%。 6 各項因素修正 在建立價格可比基礎(chǔ)上，對可比實例價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域、個別因素修正。 計算公式為 : 評估對象的評估價格 ＝ 可比實例價格177。交易情況修正177。交易日期修正177。區(qū)域因素修正177。個別因素修正 可比實例價格 —— 建立價格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實際成交價格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的成交價格、拍賣實例價格等； 交易情況修正 —— 修正因交易行為中的某些特殊因素所造成的價格偏差，測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場行情分析測算，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常因素。 交易日期修正 —— 將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為評估時點價格，可用房產(chǎn)交易登記部門或房地產(chǎn)估價專業(yè)委員會發(fā)布的各類房屋價格指數(shù)等為依據(jù)進行調(diào)整； 區(qū)域因素修正 —— 將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為評估對象外部環(huán)境狀況下的價格，主要包括區(qū)域的周邊環(huán)境，交通便捷程度，小區(qū)規(guī)劃布局、綠化、車位、物業(yè)管理、配套設(shè)施等因素，商業(yè)用房的聚集程度、人流量等狀況； 個別因素修正 —— 將可比實例在其個體狀況下價格調(diào)整為評估對象個體狀況下的價格，主要包括新舊程度，朝向間距，結(jié)構(gòu)等級，檔次，層次等因素，商業(yè)用房的進深層次 ，設(shè)施設(shè)備，處于街區(qū)中位置等狀況。被征收房屋的裝修，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或