【正文】 220 第九章 房屋租賃 第一節(jié) 租賃管理 一、概述 2020 年 ， 在 整合 出租屋管理隊(duì)伍 、 建立出租屋綜合管理新體制的基礎(chǔ)上，繼續(xù) 完善 管理機(jī)構(gòu)和充實(shí)管理隊(duì)伍 ， 全市共設(shè) 6 個(gè)區(qū) 的 出租屋綜合管理辦公室、 53 個(gè)街道出租屋綜合管理所、 1個(gè)中心管理所、 452個(gè)社區(qū)出租屋綜合管理站和3 個(gè)直屬管理站，共有出租屋管理 人 員近萬人 ，形成了“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的出租屋綜合管理網(wǎng)絡(luò)體系。 2020 年 4 月，經(jīng) 深圳 市政府批準(zhǔn)，房屋租賃管理行政處罰權(quán)正式從城管部門移交房屋租賃管理部門，全市各區(qū)房屋租賃管理部門依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 房屋租賃管理?xiàng)l例》和《深圳出租屋管理若干規(guī)定》對(duì)出租屋實(shí)施管理 。全年共 處理違法租賃行為 9412 宗，處理房屋租賃糾紛370 宗，涉及金額 萬元。 自 2020 年 8 月開始，全市開展了 出租屋 “清無”行動(dòng)，在查處取締的同時(shí)，為符合條件的非法經(jīng)營(yíng)戶辦理租賃合同登記備案手續(xù)。此次行動(dòng)共出動(dòng)出租屋管理 人 員 超過 1 萬人次，檢查并通報(bào)沒有辦理房屋租賃登記的無照經(jīng)營(yíng)門店 3萬余間，清除了一大批出租屋的各類隱患，全市出租屋發(fā)案率比上年同期下降了 %。 2020 年 12 月 5 日， 深圳 市委下發(fā)《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān) 于加強(qiáng)出租屋管理服務(wù)的意見》，市維穩(wěn)綜治辦 等部門 同時(shí)配套出臺(tái)了《深圳市出租屋綜合管理信息通報(bào)反饋實(shí)施辦法》、《深圳市暫住人口信息申報(bào)登記管理辦法》、《深圳市出租屋案件責(zé)任倒查實(shí)施辦法》和《深 圳市出租屋綜合管理工作檢查考評(píng)辦法》等七個(gè)文件，進(jìn)一步明確了出租屋綜合管理部門的執(zhí)法主體資格和房屋租賃當(dāng)事人及相關(guān)部門在社會(huì)治安綜合治理中的責(zé)任與義務(wù)，落實(shí)了對(duì)違反出租屋綜合管理規(guī)定行為的倒查處罰措施，使出租 221 屋綜合管理的法規(guī)制度更 臻 完善。 2020 年， 在全市范圍內(nèi)著力推廣“旅業(yè)式”、“物業(yè)式”、“單位自管式”、“散居包 片式”、和“院區(qū)圍合式”五種出租屋管理模式，在“城中村”全面推行出租屋管理服務(wù)中心建設(shè) ； 由公安和維穩(wěn)綜治部門牽頭，建立“三區(qū)（社區(qū)、警區(qū)、安全文明小區(qū)）聯(lián)動(dòng) ， 四位（社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)綜治辦、出租屋綜管站、物業(yè)管理公司）一體 ，五員（警員、出租屋管理員、治安巡防員、安全員、計(jì)生員）捆綁”的協(xié)作配合機(jī)制，共同做好出租屋管理工作 ； 在全市范圍內(nèi)實(shí)行《出租屋綜合管理責(zé)任書》制度 ；還 進(jìn)一步規(guī)范 了 租賃合同登記備案管理，統(tǒng)一 了 統(tǒng)計(jì)格式和標(biāo)準(zhǔn)，重新制定 了 房屋租賃市場(chǎng)管理的執(zhí)法程序。 從 2020 年 1 月 1 日起，深圳市實(shí)行新的房屋租賃 稅費(fèi)政策， 私房租賃稅費(fèi)下調(diào)幅度達(dá)44%，并按綜合稅率的方式進(jìn)行計(jì)征。 2020 年 ， 深圳市房屋租賃行業(yè)協(xié)會(huì) 對(duì) 129家會(huì)員單位和 173家企業(yè) 作了專業(yè) 培訓(xùn)， 開展了《關(guān)于加強(qiáng)深圳市房屋租賃市場(chǎng)管理》課題的調(diào)研工作，該課題是 深圳市 2020年度 20個(gè)重大 調(diào)研 課題之 一 。 二、租賃管理情況 2020 年，全市辦理房屋租賃合同登記備案258751 份，納入管理的市場(chǎng)出租房屋總面積 萬 m2，比 上 年增長(zhǎng) %。其中，特區(qū)內(nèi) 萬 m2，占 %；特區(qū)外 萬 m2，占 %。在納入管 理的出租房屋中，屬私人出租的有 萬 m2 (特區(qū)內(nèi) 萬 m2，特區(qū)外 萬 m2)，占 %； 屬單位 (含行政事業(yè)、各類企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織、社會(huì)團(tuán)體等 )出租的有 萬 m2 (特區(qū)內(nèi) 萬 m2，特區(qū)外 萬 m2)， 占 %。 按出租 房屋 的 用途分，住宅 萬 m2，商業(yè)用房 萬 m2，辦公 用房 萬 m2，廠房 萬 m2，倉庫 萬 m2，其他用途 房屋 萬 m2。 2020 年，全市安居房租賃管理面積 萬 m2。 2020 年， 全市 房屋 租金交易額 337 億元 ，全市各區(qū)房屋租賃管理部門 代征私人房屋租賃 222 稅 億元，比上年增長(zhǎng) %。 表 91 深圳市 2020 年房屋租賃管理情況 （略） 表 92 深圳市歷年房屋租賃管理面積（按區(qū)域分） （略） 表 93 深圳市歷年房屋租賃管理面積 （ 按性質(zhì)分 ）（略） 表 94 深圳市歷年房屋租賃管理面積 （ 按用途分 ）（略） 圖 91 深圳市歷年房屋租賃管理面積示意 （略） 表 95 深圳市 2020 年行政、企事業(yè)、團(tuán)體房屋租賃稅一覽 （略） 表 96 深圳市 2020 年私人房屋租賃稅一覽 （略） 表 97 深圳市 2020 年房屋租賃管理費(fèi)一覽 （略） 223 第二節(jié) 價(jià)格及指數(shù) 一、綜合行情 2020 年，全市 出租 房屋 的 平均租 價(jià) 有所上升，部分地區(qū)、部分用途房屋升幅較大 ， 重要商業(yè)片區(qū) 的 高檔辦公、商業(yè)類出租 房屋 表現(xiàn)尤 為 突出 ， 如 東門商業(yè)片區(qū) 2020 年 的綜合 租 價(jià)較上年上漲了 %。 從用途看，交通便利、周圍環(huán)境成熟、配套設(shè)施齊全的住宅受歡迎，商業(yè)用房、辦公樓租價(jià)總體 上 穩(wěn)中有升 ，工業(yè)用房的租價(jià) 相對(duì)穩(wěn)定。 從區(qū)域看，羅湖區(qū)熱點(diǎn)地 域 需求 較 大，全區(qū)平均租 價(jià) 有所上升 ； 福田區(qū) 因 “總部經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略的實(shí)施，辦公類房屋 需求 較大，其他用途房屋租價(jià) 也 穩(wěn)中有升 ； 南山區(qū)的商業(yè)用房和住宅 需求 在第 四季度增 長(zhǎng) 明顯 ； 鹽田區(qū) 、寶安區(qū)、龍崗區(qū) 總體 亦 呈上揚(yáng) 趨勢(shì) 。 （ 一 ） 住宅 2020 年， 全市納入管理的住宅面積為 萬 m2， 其中 ， 羅湖區(qū)占 %，福田區(qū)占 %，南山區(qū)占 %，鹽田區(qū)占 %，寶安區(qū)占 %，龍崗區(qū)占 %。 2020 年， 住宅的出租率總體在 7 成 左右，由于二次置業(yè)及多次置業(yè)的人數(shù)不斷增加 ， 以及此前農(nóng)民房的大規(guī)模改建和擴(kuò)建，租 賃市場(chǎng)總體上仍然是供大于求，加上 2020 年國(guó)家對(duì)未滿 兩年 的 房屋 轉(zhuǎn)讓 開征營(yíng)業(yè)稅，此舉 使 部分 原 準(zhǔn)備售房者轉(zhuǎn) 為出 租， 同時(shí)， 房?jī)r(jià)高漲也 促進(jìn)了住宅租賃 的市場(chǎng)需求。 羅湖區(qū)隨著“城中村”的改造，居住環(huán)境 不斷改善 ，一些新進(jìn)入市場(chǎng)的 住宅 樓盤租金較高，如漁民村改造工程完成后， 有的 租金高達(dá) 70 元 / m2；福田區(qū)的行情呈小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì) ， 配套設(shè)施 、 教育設(shè)施、居住環(huán)境好的小區(qū)需求量 較 大，租金較高，空置率低， 出 租率穩(wěn)定，如水圍村、田面村等； 南山區(qū)隨著 近年的 開發(fā)建設(shè)，住宅租賃市場(chǎng)供 給增多 ，一般住宅租 價(jià) 持穩(wěn) ，但大型成熟社區(qū)尤其是中部及臨海 片區(qū)的高檔次住宅、高層商住大量投入市場(chǎng)， 其周邊生活設(shè)施 亦有較大 改善而 224 使租金上揚(yáng) ， 如南海玫瑰園的住宅 租 價(jià) 有的達(dá) 70元 / m2； 鹽田區(qū)總體價(jià)格比較平穩(wěn)，目前房屋出租率接近 100%，小戶型出租屋供不應(yīng)求，價(jià)格比其他類高出 3 成 左右； 寶安區(qū)住宅 平均 租金自年初 開始 上漲，到 6 月達(dá)到 元 / m2，較 1月的 元 / m2上漲了 %， 這與 中、小學(xué)生上學(xué)注冊(cè)按屬地就近入學(xué)的政策執(zhí)行 有一定關(guān)系 ； 龍崗區(qū)的住宅租價(jià) 漲幅不大，在龍崗區(qū)東部以及城鄉(xiāng)結(jié)合部的 部分 城中村出租屋，一房一廳的每套 月 租僅 150 元，三房?jī)蓮d的 僅 350～ 500元。 （ 二 ） 商業(yè)用房 2020 年， 全市納入管理的商業(yè)用房面積為 萬 m2， 其中 ， 羅湖區(qū)占 %，福田區(qū)占 %，南山區(qū)占 %，鹽田區(qū)占 %，寶安區(qū)占 %，龍崗區(qū)占 %。 2020 年， 深圳商業(yè)用房 租 價(jià)穩(wěn)中有升，空置率相對(duì)較低 ， 成熟 商業(yè)區(qū)仍然保持 旺盛需求 ，租金逐步上升，非商業(yè)區(qū)的商業(yè)用房則略 有 下降。 羅湖區(qū)商業(yè)、辦公類用途出租屋 是該區(qū) 房屋租賃市場(chǎng)的主 體（ 兩者 合計(jì) 約占 該區(qū) 總 出租屋 面積 的 %）， 東門 、 人民南、蔡屋圍 、 筍崗物流園區(qū) 等 ， 熱點(diǎn)片區(qū)的平均 租 價(jià)均 較 上 年 有 所 上升 ， 如 東門商業(yè)片區(qū)， 2020 年平均租金為 元 /m2， 2020 年為 / m2，漲幅為 %； 華潤(rùn)中心萬象城 2020 年的平均租金為 元 / m2， 2020 年則上漲為 元 / m2，漲 幅%。 福田區(qū)商業(yè)物業(yè)仍 以華強(qiáng)北 為主 ， 該片區(qū)臨街 商鋪?zhàn)?金較上 年上漲 10～ 20 元 /m2， 非臨街商鋪則略有下調(diào) ，整個(gè)片區(qū)租價(jià) 維持穩(wěn)定小幅上漲 態(tài)勢(shì) 。南山區(qū)隨著西部通道的 建設(shè)和整個(gè)區(qū)域的快速發(fā)展 ，該區(qū) 對(duì)商業(yè)用房的需求逐年增大 ， 促使 許多工業(yè)廠房和倉庫 不斷被 改造 為商業(yè)用途 ，僅南油片區(qū) 的商業(yè)用房 就從 2020 年的 4萬 m2 增加 到 2020 年 的 14 萬 m2。鹽田區(qū)商 鋪?zhàn)?價(jià) 2020 年度漲幅 約為 10%。 （ 三 ） 辦公樓 2020 年， 全市納入管理的辦公樓面積為 萬 m2， 其中 ， 羅湖區(qū)占 %，福田區(qū)占 %，南山區(qū)占 %，鹽田區(qū)占 %，寶安區(qū)占 %，龍崗區(qū)占 %。 225 深圳的寫字樓分布格局為：以國(guó)貿(mào)為中心的人民南寫字樓區(qū)，以地王大廈為核心的蔡屋圍金融區(qū)，以賽格為中心的上海賓館片區(qū)， 市 中心區(qū)和以世貿(mào)中心為標(biāo)志的車公廟片區(qū)。 2020 年，深圳市 高檔辦公樓 出租 形勢(shì) 較 好， 如地王大廈的出租率在 95%以上，租金達(dá) 110元 / m2；市 中心區(qū)高檔辦公 樓的 平均租金約 100 元 /m2， 較上年上漲約 20%； 南山區(qū)的辦公樓租金價(jià)格穩(wěn)中有升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的辦公樓租金 約 60～ 80 元 / m2。 （ 四 ） 廠房倉庫 2020 年， 全市納入管理的廠房面積為 萬 m2， 其中 ， 羅湖區(qū)占 %，福田區(qū)占 %，南山區(qū)占 %，鹽田區(qū)占 %，寶安區(qū)占 %，龍崗區(qū)占 %。 2020 年，全市納入管理的 倉庫及綜合用房面積為 萬 m2，其中，羅湖區(qū)占 %，福田區(qū)占 %，南山區(qū)占 %，鹽田區(qū)占%，寶安區(qū)占 %，龍崗區(qū)占 %。 在倉庫租賃中， 羅湖筍崗物流園區(qū) 的表現(xiàn)較為突出 ， 全年備案 租賃合同（不含住宅）總量 1110 份，合同面積 萬 m2，分別與去年同期增長(zhǎng)%、 %，園區(qū) 內(nèi) 的平均租 價(jià) 也較去年有所提高。 二、租賃價(jià)格及指數(shù) 自 2020 年起，原深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局啟用了新的“深房地”指數(shù)系統(tǒng)?！吧罘康亍敝笖?shù)的基期為 2020 年 1 月 1 日，綜合指數(shù)為 100點(diǎn)，其中深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃價(jià)格 指數(shù)的基價(jià)為 37 元 /m2。 2020 年，深圳市房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格比上年同期上升了 點(diǎn)。其中，住宅上升 點(diǎn) ，辦公 樓 上升 點(diǎn) ， 商業(yè) 用房 上升 點(diǎn) ， 工業(yè) 廠房 上升 點(diǎn)。 226 表 98 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷年房屋租賃價(jià)格指數(shù) 年度 類別 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 住 宅 辦公樓 商業(yè)用房 廠房倉庫 綜 合 227 01002003004005006001997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020指數(shù)住 宅 辦公樓 商業(yè)用房 廠房倉庫 綜 合 圖 92 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷年房屋租賃價(jià)格指數(shù)示意 表 99 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷年住宅租賃價(jià)格指數(shù) 年度 區(qū)域 2020 2020 2020 2020 2020 4 季 4 季 4 季 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 綜 合 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 01020304050607080901004季 4 季 4季 4季 1季 2季 3季 4季2020 2020 2020 2020 2020指數(shù)綜 合 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 圖 93 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷年住宅租賃價(jià)格指數(shù)示意 228 表 910 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)歷年辦公樓租賃價(jià)格指數(shù) 年度 區(qū)域 2020 2020 2020 2020 2020 4 季 4 季 4 季 4 季 1 季 2 季 3 季 4 季 綜 合 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 鹽田區(qū) 0204060801001201401604季 4 季 4季 4季 1季 2季 3季 4季2020 2020 2020 2020 2020指數(shù)綜合 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山