【正文】 網(wǎng)友整理 1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問題的解釋 》第 三條 2. 房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提。（ 2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（ 3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際 發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。（ 4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條： 《 廣告法》 第三十七條 3. 《認購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認購書》的內(nèi)容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號。⑦當事人雙方基本情況。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 、 第一百 一十五條 《 合同法 》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積。 參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 6. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一 半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 7. 什么是分攤的公用建筑面積？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 8. 公用建筑面積的分 攤原則是什么？ ①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。 參考法 規(guī) ：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則 （試行）》 網(wǎng)友整理 9. 哪些公用建筑面積可以分攤？ 整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 （含 ， 以下同）。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。 10. 哪些公用建筑面積不能分攤？ ①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 參考法 條 ：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在 10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的 15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù) 。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。 開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔違約責任。 參考法條： 《商品房銷售管理辦法》第二十四條 12. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》 13. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約 定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》第 十四條 14. 買房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。（ 2）契稅。（ 3）證件印花稅。 參考法條： 《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》 第 一 條、第二條 15. 買房一般要交哪些費？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費。（ 2）公共維修基金。 (3)綜合地價款。（ 4）證件工本費。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 17. 繼承和接受遺贈而取得的 房產(chǎn)要交契稅嗎？ 網(wǎng)友整理 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 18. 申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 （ 4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。 （ 5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人。 （ 6）具有購房合同或協(xié)議。 （ 7）貸款人 規(guī)定的其他條件。 19. 申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？ （ 1） 律師審查費。（ 2）公證費。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費。（ 4）保險費。 20. 哪些財產(chǎn)可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 （三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。 （五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 （六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住 房價值全額用于貸款抵押。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限 ，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 24. 什么樣的房子要評估？ 商品房、二手房和擔保中心認為有必要進行評估的其他房屋。 經(jīng)濟適用房不需要評估。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間 。 26. 什么是個人住房貼息貸款？ 所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人網(wǎng)友整理 住房擔保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。 27. 申請個人住房貼息貸款的條件是什么？ （ 1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申 請人持續(xù)繳存住房公積金 6個月以上，或累計繳存12個月以上，當前為正常的繳存狀態(tài)。（ 2）提供符合要求的擔保方式。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。（ 4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。 28. 什么是住房補貼？ 住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府 根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 29. 住房補貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信 息。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。 31. 什么是兩書？ 兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 32. 收房時還查看哪些文件？ 《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。 33. 室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？ 2020年 7月 1日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。 2020年 7月 1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。 34. 開發(fā)商什么時候算交房？ 當商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面 通知購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商來承擔。 35. 何種質(zhì)量問題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 36. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交 付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風險由購房者承擔。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。 網(wǎng)友整理 37. “不交費就不給鑰匙”合法嗎？