【正文】 商用房屋租賃合同商用房屋租賃合同1　　隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，與此相應，商用房屋租賃合同糾紛案件也呈逐年上升的趨勢。據(jù)徐匯法院房產(chǎn)庭統(tǒng)計，商用房屋租賃合同糾紛案件約占該庭受理的房地產(chǎn)案件的三分之一，與房屋買賣合同糾紛案件和建筑裝潢工程糾紛案件基本呈三足鼎立之勢。分析商用房屋租賃合同糾紛案件的基本情況、爭議焦點和重點環(huán)節(jié)，有助于促進正確審判該類房地產(chǎn)糾紛案件，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善?！　∫?、商用房屋租賃合同糾紛案件的基本情況　　，原告為出租人、被告為承粗人的占大多數(shù)。原告為承租人、被告為出租人的較少。部分案件因存在轉租等情況而需要追加第三人。　　，以給付欠租最為普遍，一般還伴有給付水、電、煤等其他費用、終止合同、收回房屋、支付違約金等其他訴訟請求，此種情況與原告為出租人的居多這一情況吻合。原告為承租人的，訴訟請求則以要求賠償損失的居多。　　，普遍為非標準合同，合同內(nèi)容較為簡單、不規(guī)范，有的缺乏必要條款，有的合同名稱為合作合同、聯(lián)營合同，租金則以補償金、凈利潤等名義，合同普遍未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案?！　?，無效房屋租賃合同占有相當比例，無效的原因主要是租賃房屋為法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的房屋，其中以未依法取得房屋所有權證的房屋占多數(shù)?！　?，不少案件審理期限較長，造成審理期限較長的原因主要有涉及轉租的需要追加第三人，涉及裝潢費處理的需要進行審計，或者被告下落不明或拒不應訴。與其他房地產(chǎn)案件相比，房屋租賃合同糾紛案件中被告下落不明或拒不應訴的比例較高。　　二、商用房屋租賃臺同糾紛案件的爭議焦點　　，但未依法取得房屋所有權證的房屋，此類房屋租賃合同是否有效?　　一種觀點認為，取得建設規(guī)劃許可證而建設的房屋，不同于違法建筑，其建設是合法的，是取得房屋所有權的方式之一。，建設者對房屋仍然是具有財產(chǎn)所有權的。民法通則第七十一條規(guī)定“財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權利?！倍鲎鈩t是收益的主要方式。故取得建設規(guī)劃許可證，但未依法取得房屋所有權證的房屋租賃合同是有效的?！　×硪环N觀點認為，取得建設規(guī)劃許可證而建設的房屋，盡管建設是合法的，在取得房屋所有權證以前可以認為具有房屋所有權。但是具有房屋所有權并不等于可以出租房屋，根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“出租公有房屋必須具有租賃房屋所有權證?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有權證的?！笨梢娙〉梅课菟袡嘧C是出租房屋的必要條件，民法通則第七十一條規(guī)定的所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利這一規(guī)定中有“依法”的限制詞。故取得建設規(guī)劃許可證，但未依法取得房屋所有權證的房屋租賃合同是無效的。　　，當事人未在訴訟中提出要求處理裝潢費的，法院應否對裝潢費一并處理?　　一種觀點認為，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十七條規(guī)定“非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)退還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。沒有約定又協(xié)商不成能夠拆除的，可以責令拆除。不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人。造成財產(chǎn)所有人損失的，應負賠償責任?！狈ㄔ簩ρb潢費用應一并處理。而且，如果法院對裝潢費用不予一并處理在收回房屋后，出租人成其他使用人對裝潢可能有拆改，承租人另行起訴，權益很難得到保障。　　另一種觀點認為，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十七條規(guī)定的是對裝潢費用的處理原則，而法院對裝潢費用處理的前提是當事人在訴訟中提出主張，如果當事人未在訴訟中提出主張，根據(jù)不告不理原則，不應處理，法院進行處理則超越了當事人的訴訟請求。法院如判決收回房屋并處理裝潢費用后，至判決生效和執(zhí)行完畢的一段時間承租人仍在使用房屋，裝潢仍需要進行折舊，這樣出租人的權益就未能得到充分保障?！　?，是否只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)?　　一種觀點認為，根據(jù)民法通則第六十一條“民事行為被確認為無效或者撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！狈课葑赓U合同被確認無效后，只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)?！　×硪环N觀點認為，民法通則第四條規(guī)定“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！狈课葑赓U合同被確認無效后，除采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)外，如果承租人無過錯且實際使用房屋和水、電、煤、電話等設施和接受服務的還應當根據(jù)公平、等價有償原則以補償或其他形式處理財產(chǎn)爭議。　　三、商用房屋租賃合同糾紛案件的重點環(huán)節(jié)　　商用房屋租賃同合同糾紛案件的審判，應當遵循合同自由、鼓勵交易、尊重當事人訴權、法院有限干預等原則，注重以下幾個重點環(huán)節(jié)：　　。審查房屋租賃合同是否完全具備民法通則規(guī)定的民事法律行為的條件，是否屬于民法通則和經(jīng)濟合同法規(guī)定的無效的民事行為，租賃房屋是否屬于《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定的不得出租的房屋。一般情況下，可以認定有效的，不應認定無效?？梢哉J定部分無效的，不應認定全部無效。　　。審查當事人對房屋租賃合同無效或者違約有無過錯，是一方過錯還是混合過錯，是重大過錯還是輕微過錯，以及過錯對繼續(xù)履行、財產(chǎn)處理，賠償損失等方面的影響程度。　　。對于無效房屋租賃合同，當然不再繼續(xù)履行，對于有效房屋租賃合同，應當鼓勵當事人繼續(xù)履行，如一方因過錯而造成違約，另一方堅持終止合同，雙方確實沒有繼續(xù)履行的誠意和可能的，應當判決合同終止履行。　　。如果合同終止履行，當事人對裝潢費處理提出主張的，應當要求一方當事人提交裝潢工程的決算書和原始單據(jù)，并由雙方當事人根據(jù)合同約定、折舊因素等協(xié)商報價。如果協(xié)商報價不能取得一致意見的，應當委托審計?！　?。對于房屋租金和水、電、煤、電話、服務、押金等其他費用，當事人提出主張的，應予一并處理?！　?。當事人約定違約金的，應當依照約定違約金處理。如果約定違約金顯失公平的，可以判決變更?！　?。如果涉及轉租的，可能終止合同的，應當將房屋使用人追加為第三人。對于產(chǎn)權人和房屋使用人愿意直接、簽訂房屋租賃合同的，可引導雙方另行簽訂附條件的房屋租賃合同。在判決終止原房屋租賃合同的判決生效后新的房屋租賃合同生效，以鼓勵交易，減輕當事人的損失?！　?。對于未登記備案的房屋租賃合同有效繼續(xù)履行的，應責令當事人到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。對于房屋租賃合同不規(guī)范的，可引導當事人采用標準合同重新簽訂房屋租賃合同。對于房屋租賃合同無效且嚴重損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳當事人已經(jīng)取得或者約定取得的財產(chǎn)。商用房屋租賃合同2　　出租方（以下簡稱甲方）：　　承租方（以下簡稱乙方）：　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達成如下協(xié)議：　　第一條 房屋基本情況　　甲方房屋（以下簡稱該房屋）為_______ 間?！　〉诙l 租賃期限　　租賃期限自　　第三條 租金　　該房屋租金為_______ ?！　〉谖鍡l 付款方式　　乙方應于本合同生效之日向甲方付6個月房租，后每半年付一次?！　〉诹鶙l 交付房屋期限　　甲方于本合同生效之日起7日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。　　第七條 關于裝修和改變房屋結構的約定　　乙方不得隨意損壞房屋設施，如需改變房屋的內(nèi)部結構和裝修或設置對房屋結構影響的設備，需先征得甲方書面同意，投資由乙方自理。　　第八條 關于房屋租賃期間的有關費用　　在房屋租賃期間，水、電費費用由乙方支付，并由乙方承擔延期付款的違約責任?！　〉诰艞l 房屋收回　　甲方因需要需收回房屋時，本合同即終止，屆時乙方須無條件將房屋退還甲方?！　〉谑畻l 租房約定　　乙方在租房期間不得有如下行為，造成甲方損失的，由乙方負責賠償：　　1。不得擅自將承租的房屋轉租；　　2。不得擅自將承租的房屋轉讓、轉借他人或擅自調換使用；　　3。不得擅自拆改承租房屋結構或改變承租房屋用途；　　4。不得拖欠租金；　　5。不得利用承租房屋進行違法活動；　　6。不得故意損壞承租房屋；　　第十一條 不可抗力　　因不可抗力原因導致該房屋毀損和造成損失的，雙方互不承擔責任?！　〉谑l 合同份數(shù)　　本合同一式 份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力?！　〖追剑ü拢篲_________ 乙方（公章）：__________　　法定代表人（簽字）：__________ 法定代表人（簽字）：__________　　__________年_______月_______日 __________年_______月_______日商用房屋租賃合同3　　甲方：________　　乙方：_________　　甲乙雙方為攜手合作，促進發(fā)展，滿足利益，明確責任，依據(jù)中華人民共和國有關法律之相關規(guī)定，本著誠實信用，互惠互利原則，結合雙方實際，協(xié)商一致，特簽訂本合同，以求共同恪守：　　第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質量： _________　　第二條租賃期限 租賃期共________年____月，出租人從________年____月____日起將出租房屋交付承租人使用，至________年____月____日收回。 承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：　　、轉讓或轉借的。　　，損害公共利益的?！　　?租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌情延長租賃期限。 如承租人逾期不搬遷，出租人有權向人民法院起訴