上海市房地產(chǎn)-上海榮欣大廈市場推廣(doc13)-地產(chǎn)綜合(已修改)
2025-08-25 10:31 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 市場推廣簡報 一、 市場個案 精武大廈： （ 1） 項目概述：本項目位于東寶興路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。今年年底交房。 （ 2） 產(chǎn)品分析：本案總共有 28 層，裙房 7 層，只有獨立一幢。兩梯四戶，房型為四房兩廳、三房兩廳。得房率 75%屬于商住較高一類。銷售情況良好，只剩六套。 （ 3） 價格分析：樓層差價 20 元 /層 M，朝向差價：東西 100 元 /M、南北 200元 /M。單價范圍： 5220 元 /M— 5840 元 /M；總價為： 84 萬 — 96 萬。物業(yè)管理 元 /M天（辦公）， 元 /M天（ 住家） （ 4） 客戶分析：主要購買者以辦公為主要用途。以外貿(mào)公司，外地公司，私人企業(yè)、國企辦事處為主，客戶以中小面積需求為主。 （ 5） 銷售情況：銷售率為 90%。產(chǎn)品的樓層、朝向去化較均勻， 虹口商城 （ 1） 項目概述：本項目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。與今年年底動工集中綠地隔街相望。 （ 2） 產(chǎn)品分析： 1— 7 層為商業(yè)裙房。 8— 22 層為商住。面積 — 平方米，北向以小房型為主 ,面積從 — ；南向房型 123— 169M。五梯 12 戶，得 房率 75%。 （ 3） 價格分析：南北差價 1000 元 /M，單價 5310— 6800 元 /M 朝向 面積 單價范圍 總價 套數(shù) 配比 南向 6300— 6680 — 13 88 50 5160— 5380 — 4 2 5180— 5340 — 4 2 6360— 6730 78— 83 13 6340— 6710 80— 85 26 15 6350— 6720 84— 13 151/157 6450— 6800 101— 102 2 1 6370— 6690 107— 113 13 北向 5250— 5680 — 26 60 15 34 5310— 5680 — 26 15 6430— 6490 — 4 2 — 6680 100— 101 2 1 6314— 6480 112— 114 2 1 南北 6460— 6760 150— 157 26 15 15 16 6489— 6644 116— 118 2 1 （ 4） 客戶分析：以在四川北路經(jīng)商的外地人士為主，以商住兩用為主。以私 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 人業(yè)主為主。 （ 5） 銷售分析： ? 朝向分析： 朝向 剩余 總套數(shù) 銷售率 南 19 88 78 北 9 60 85 南北 7 28 75 合計 35 176 80 ? 面積分析： 面積 M 配比 % 剩余套 總套 總價 銷售率 86— 101 % 11 73 44— 58 86% 123— 134 % 11 56 78— 89 72% 151— 178 % 6 21 101 —118 73% 223 % 7 26 150 —157 75% 合計 100% 35 176 82% 二、 市場分析 優(yōu)勢 （ 1）區(qū)域： ? 四川北路是悠久人文歷史名街 ? 與黃浦區(qū)市級商業(yè)中心聯(lián)系緊密，自身商業(yè)繁榮度較高。 ? 為迎接 APEC 會議，四川北路沿線棚戶區(qū)將大規(guī)模改造成集中綠地。將改善沿街景觀現(xiàn)狀。 ? 四川北路商業(yè)服務(wù)半徑，涉及蘇州河以北各區(qū)。對周遍各臨界區(qū)域，有次一級市中 心的服務(wù)作用。 ? 區(qū)域配套齊全集中。 ? 公共交通線路： 徐家匯方向 —— 游 10 人民廣場 —— 18 路 中山公園 —— 21 路 楊浦方向 —— 874 路 普陀方向 —— 47 路 （ 2）供需：四川北路沿線商務(wù)樓數(shù)量有限，等級不高。 （ 3）產(chǎn)品可塑性強，結(jié)構(gòu)靈活 劣勢 （ 1）四川北路商業(yè)區(qū)域等級層次不高，缺少集中辦公氛圍 （ 2）商住兩用辦公樓影響自身的辦公品質(zhì) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）缺少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。 （ 4）相臨商務(wù)區(qū)域：曲陽商務(wù)中心、四平路溧陽路商務(wù)區(qū)，對本案有分流客戶的威脅 機(jī)會 （ 1） 內(nèi)外銷商品房的并軌制，擴(kuò)大了市場的需求量，提 高了市場的購買力。 （ 2） 四川北路景觀規(guī)劃將提高其商業(yè)品質(zhì)，增加市場吸納力。 （ 3） 四川北路辦公樓供給量有限，需求趨勢被看好。 （ 4） 四川北路商業(yè)價值、人文價值、區(qū)位價值前景看好。 三、 產(chǎn)品分析： 房型： （ 1） 面積配比（ 6— 20F） 房型 面積 朝向 套數(shù) 配比 1/2/1 南 15 11% 2/2/1 西 15 75 11% 55% 西 15 11% 南 15 11%
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