【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 44 頁 房產(chǎn)投資全攻略 (普及版 ) 不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運(yùn)作，但也的確包含了一些財務(wù)知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農(nóng)業(yè)社會和計劃經(jīng)濟(jì)成長下的中國老百姓最缺乏的。 既然在房地產(chǎn)專欄里，那我就拋開股票，專談房地產(chǎn) 先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎？房價是一個時點(diǎn)數(shù)，是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價 100 萬，首付 3 成，貸款 70萬，期限 20 年。當(dāng)你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態(tài) 的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎？在過去10 年，中國的平均貸款利率是 8%（已剔除硬著陸實(shí)行的高利率影響）。而我們買房的同志，初期貸款利率大都是 %。相差 3 個點(diǎn)，這三個點(diǎn)意味著什么？意味著你必須多付出 30%的資金成本。換句話說，你實(shí)際上花了 130 萬買了一套 100 萬的房子。（說明一點(diǎn)，首付的是機(jī)會成本，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率上漲，存貸款利率會同時上調(diào)）。 再說房價（實(shí)際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什么叫不動產(chǎn) 嗎？不動產(chǎn)就是地理位置不可移動的資產(chǎn)??！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學(xué)財務(wù)的都知道，房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩回事，房產(chǎn)（即地面上的建筑物）是固定資產(chǎn)，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產(chǎn)（即 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 44 頁 土地使用權(quán)），是無形資產(chǎn)，是實(shí)行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢復(fù)的。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道 70 年后你要交多少錢來支付土地使用費(fèi)嗎？ 經(jīng)濟(jì)學(xué)的東西實(shí)在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實(shí)在無味。調(diào)劑一下氣氛，把制度問題提到前 面來講。 二說制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權(quán)利，操控價格的一種權(quán)利。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補(bǔ)丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎？各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？本專欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，不錯，值得看看。至于歷史的原因和政府的控制或當(dāng)初的制度制訂，大量的房產(chǎn)是不能上市交易的，這非常類似于股市中的非流通股，我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非流通股的價格，但卻 享有同樣的收益權(quán)，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 現(xiàn)在政府學(xué)乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子擴(kuò)大供應(yīng)量，改變供給雙方的平衡。這當(dāng)然也充分利用了中國老百姓的消費(fèi)心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象，這是西方人不能理解的）。 炒股的朋友應(yīng)該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點(diǎn)困難。中國的房市和股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 44 頁 當(dāng)然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供給制度等等。因?yàn)檎莆?的制度制訂和修改的權(quán)利，因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響價格的權(quán)利，這其實(shí)是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物和遺毒。但事實(shí)證明，依靠行政的力量來阻擋經(jīng)濟(jì)自身的運(yùn)行規(guī)律是行不通的。 在此，我用索羅斯的一句話來結(jié)束此段： “ 繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。 ” 喬治 .索羅斯 哦。對不起，制度這部分有點(diǎn)重了。其實(shí)我只想說明的是一點(diǎn)，我們多花了幾十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用 NPV計算的結(jié)果），獲得的僅僅是流通權(quán)（這點(diǎn)和股市上流通股和非流通 股的區(qū)別是一樣的），流通權(quán)的收益只能通過投機(jī)（即低買高賣實(shí)現(xiàn)），而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價值的收益權(quán)（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。這也就是廣大股民之死也不知道會輸錢的原因，說股市是大賭場其實(shí)也有很大的合理成分的。房市也一樣，因?yàn)榉孔雍凸善倍汲闪舜蠹彝稒C(jī)的工具。 問題 1：樓主很強(qiáng)呀，請問您說的 “ 期限 20 年的貸款，利率每上漲一個百分點(diǎn)，等于成本增加 10%” ，這是咋算的？ 我是外行這樣算的： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 44 頁 假如 貸款 100 萬，利率上調(diào) 1％，那么成本上升 1001 ％＝ 1 萬；成本增加只有 1％呀？ 上樓的問題問得很好。因?yàn)殂y行采取的是復(fù)利制度。 舉例： 100 萬貸款， 5%的貸款利率，期限 20 年，用購房者用得最多的等額還款法，每月還款 6600 元，如果貸款利率上升至 6%，你的還款額將為 7165 元。還款額增加 %；期限 25 年每月?lián)Q款額增加 %；期限 30 年，還款額增加 12%。 為便于計算和說明，故取 10%。 問題 2：樓主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)的房子用流通和非流通股票來做比喻，很精彩，提高我的 知識面了。那么非產(chǎn)權(quán)的房子是那些類呢，如何購買呢？這類房子可以出租嗎？ 本專欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，樓上自己去看看吧。 要把這個問題回答完，等于要把我國建國后的歷史講一遍了。 三說匯率：要把這個東西講清楚可真不容易。不知道大家對國際貿(mào)易的知識知道多少，因?yàn)閰R率的影響因素挺多的，最根本的當(dāng)然是購買力平價（不懂的話自己去看書），第二個當(dāng)然就是供給關(guān)系了。匯率用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 44 頁 最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的價格，當(dāng)然也受供給關(guān)系影響了。 不知道大家看過謝國忠的文章沒有， 此人了不起啊，敢說實(shí)話，和郎咸平一樣，是個敢于說真話的人。其實(shí)他們說的難道政府不知道，說得不客氣點(diǎn)，關(guān)于國有資產(chǎn)流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢中（還記得魯迅在吶喊自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告訴自己的同學(xué)， 000557 造假時，有誰相信??？特別是我剛說完，該股就從 25 元漲到了歷史最高價 37 元，別人都說我神經(jīng)病?，F(xiàn)在是多少呢？ 元。我同學(xué)至今還持有。不好意思說得遠(yuǎn)了。 話說回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我國的那些專家和所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家（某些利益團(tuán)體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國忠這樣的人如果沒有根據(jù)的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家。大家如果有興趣可以到中國人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》， 5 年來中國外匯儲備的增長。幾千億美元?。。?！為什么會爆發(fā)式增長呢？ 這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進(jìn)攻英鎊和 97 東南亞金融危機(jī)，就會有感性的認(rèn)識了。這里我就說得通 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 44 頁 俗易懂些吧，固定 匯率就是計劃經(jīng)濟(jì)，由權(quán)力部門行政定價，浮動匯率就是市場經(jīng)濟(jì)，由供給關(guān)系市場定價，當(dāng)影響匯率變動的基礎(chǔ)（即購買力平價）發(fā)生變動時，浮動匯率制通過市場具有自動修復(fù)功能，而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴(yán)重脫離購買力平價的基礎(chǔ)，這就成為危機(jī)爆發(fā)的原動力。 是不是有點(diǎn)難懂??？ 這就是固定匯率制度性缺陷。當(dāng)然浮動匯率制也有缺陷（兩者的區(qū)別和延邊歷史大家去看書，這里就不說了）。現(xiàn)在，全世界都知道人民幣價值被低估了，人民幣應(yīng)該升值，當(dāng)然應(yīng)該是針對美元升值。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉 個例子吧。大家都應(yīng)該知道什么是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分計劃內(nèi)的和計劃外的，倒?fàn)斁褪悄菚r候產(chǎn)生的。說白了就是投機(jī)倒把。固定匯率制的一個結(jié)果就是價格雙軌制。比如說：上海的一棟房子，人民幣 100 萬，用美元買呢？就是 12 萬。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價呢？假設(shè)購買力平價是 4： 1 的話，如果用真實(shí)美元買的話，就應(yīng)該是25 萬美元，中國實(shí)行外匯管制，針對合法的外匯，國家必須無條件兌換。其結(jié)果就是，老外用 12 萬美元的東西買了價值 25 萬美元的東西。這時候大家都要問：房子還是那房子，那差價 13 萬美元究竟來自于什么呢？我現(xiàn)在就回答大家：來自于我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價格漲了多少（我記得最低的時候是 71 多 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 44 頁 塊 /克，現(xiàn)在要 140/克了吧？），石油價格漲了多少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在 20 美元 /桶，現(xiàn)在呢？ 50 美元），如果我們的外匯儲備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家自己去算算吧。 經(jīng)過一個晚上，有心的朋友可能去中國人民銀行網(wǎng)站上把那些數(shù)據(jù)看過了，心里應(yīng)該有底了吧。 00 年底比 99 年底增長了多少啊？ %， 1656 億美元。 05 年底筆 04 年底增長了多少?。?%， 6099 億?？磥砦覀兘▏?52 年（含改革開放 20 年）的外匯儲備增長只相當(dāng)于 04 年一年增長啊。（ 01 年底， 2122 億元， 04 年增長 2067 億元。）這是多么大的成就啊?。。。。∵@速度用不了 10 年，中國是世界上最富裕的國家。 你知道為什么嗎？你們不知道，也不會知道，政府也不會告訴你們，經(jīng)濟(jì)學(xué)家更不會。但我會。 老百姓都是窮人，為什么窮?。恳?yàn)闊o知。為什么無知?。恳?yàn)閼卸?，不學(xué)習(xí)。還是我來告訴大家答案吧。 第一個原因：就是加 入 WTO 后，我國的出口的確很快， 04 年順差有3 百億。（商務(wù)部數(shù)據(jù)） 第二個原因：就是我們的商務(wù)部長，要擴(kuò)大 FDI，（只顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。）還有就是 QFII 等資金。這兩塊有 600 多億。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 44 頁 （商務(wù)部數(shù)據(jù)） 第三個原因：強(qiáng)勢美元不再，美元貶值，投機(jī)資本進(jìn)入中國套利和套匯。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進(jìn)入的游資（合法的與不合法的，具體因?yàn)槊舾?，在此就不說了），第二塊就是以前外商投資進(jìn)入后項(xiàng)目產(chǎn)生的合法利潤（以前外商會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內(nèi)，現(xiàn)在不了。通過繼續(xù)投資，一方面 可以抵扣所得稅，一方面還可以繼續(xù)合法逃匯、套利）。這兩塊就是一千多億。