【正文】 c） 補充耕地方案 d） 征地方案 e） 供地方案 向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府； 是政府下文批地 拆遷許可證 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、 拆遷協(xié)議談判等工作； 制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查； 審查通過，獲取拆遷許可證； 土地上市 核算一級開發(fā)成本； 驗收土地； 在土地中心入市交易； 二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件 二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖） 立項手續(xù) —— 立項批復 首先要選定項目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準備掛牌或已掛牌的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目； 申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，（已掛牌項 目不需要）向計委申報立項報告； 計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委； 計委下立項批復，要求進行可行性研究； 如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項； 規(guī)劃手續(xù) 主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證； 用地規(guī)劃許可證 a） 項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽； b） 進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》； c) 進行整體的規(guī)劃設(shè)計，主要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計 和重要剖面設(shè)計； d）準備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標備案； e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》； f)手續(xù)準備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證； 工程規(guī)劃許可證 a) 準備 人防設(shè)計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等； b) 向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般 20%以上）的綜合地價款； c) 進行全套建設(shè)施工 圖設(shè)計，包括 總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖； d) 上報市規(guī)劃局進行施工圖審查。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費； b) 準備好公司執(zhí)照、立項批復、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書； b) 進行招投標工作， 標底制作；與中標的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費、準備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標備案、 人防設(shè)計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項目開發(fā)手續(xù)流程標準時間指標（針對二級開發(fā) ） 立項手續(xù)標準時間指標 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復標準時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標準時間指標 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標準時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 項目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標準時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 土地手續(xù)標準時間指標 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標準時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進行調(diào)整； 工程手續(xù)標準時間指標 項目施工圖審查標準時間為 35 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行； 項目招投標工作標準時間為 30 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行 辦理 工程施工許可證標準時間為 10 個工作日； 項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標準時間應為 180 個工作日，折合 240個自然日，大約 8 個月的時間； . 項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制； 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時 間、責任部門及責任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少 3 人構(gòu)成，其組員至少 1 個發(fā)展中心風險控制部人員， 1個總工辦工程人員， 1 個總工辦設(shè)計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制； 6. 獎懲條例 : 超額完成指標獎勵辦法 獎勵標準：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 取 了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現(xiàn)金流和收益； 獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負 責人申報； 獎勵申請和審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書； 獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn) 的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心； 未完成指標懲罰辦法 懲罰標準：未能按時按質(zhì)完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失； 懲罰 金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負 責人申報； 懲罰審核： 項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，為 完成工作達到懲罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式， 發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關(guān)部門執(zhí)行； 7. 注意事項 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調(diào)整監(jiān)督審核的指標。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。 8. 附件 : 一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖 二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 《鵬房 總部項目投資成本基礎(chǔ)指標 管理制度 版》 1. 目的： 為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系，特制定本辦法。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 3. 名詞解釋： [ 項目投資成本基礎(chǔ)指標 ]：指項目在前期可行性研究階段，以投資估算為依據(jù)的，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標。 [ 項目 ]： 本制度所指的項目是公司總部和各項目公司 2020 年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議，可進行操作的項目。 [項目公司 ]：指獲取新項目后負責操作該項目的公司。 4. 職責： 總部發(fā)展中心風險控制部人員： 負責編制指標的依據(jù)，項目投資測算和可行性研究報告； 負責制定項目投資成本基礎(chǔ)指標； 負責充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎(chǔ)指標； 項目運行期間負責跟蹤和審 計項目土地及大配套費用指標； 積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎(chǔ)指標的審計 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎(chǔ)指標； 配合發(fā)展中心下達投資成本基礎(chǔ)指標； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標； 項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標； 項目運行 期間財務(wù)中心主要跟蹤和審計項目財務(wù)費用指標和不可預見費用指標； 項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目 建安工程費用指標、市政基礎(chǔ)實施費用指標和公用配套費用 指標； 項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標； 各項目公司相關(guān)負責部門和人員： 負責本項目的成本控制和風險預警； 按要求填報項目投資成本指標審核表； 及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控 制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門； 各項目公司下屬項目部相關(guān)負責部門和人員： 負責自身項目的成本控制和風險預警； 按要求填報項目投資成本指標審核表； 及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項目進展和需要，及時調(diào)整風險控制措施； 如遇到特殊項目或特殊情況，需調(diào)整指標，及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目投資成本基礎(chǔ)指標構(gòu)成如下：（祥見附件《 投資成本基礎(chǔ)指標分解構(gòu)成表》 ） 項目投資成本基礎(chǔ)指標 成本指標 總額 單方成本 責任部門 責任人 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道