【正文】 地 191 萬 新城區(qū) 半島 1號 競爭程度 價格（元 /㎡） 建筑類別 規(guī)模（㎡） 區(qū)域 項目名稱 競爭程度分析 競爭分析 本項目 熊貓碧富 一期競爭 熊貓國際新城 建藝項目 二期競爭 直接競爭分析 競爭分析 建藝項目 開發(fā)商：熊貓金潤房地產(chǎn) 規(guī)劃總用地： 83萬平方米 位置：大亞灣 大道 一期總用地： 萬平方米 753 戶 產(chǎn)品類型：別墅、聯(lián)排式洋房 多層及小高層公寓 主力戶型： 24房 117158 m2 開盤時間： 2021 年 綠化率： 56％ 銷售均價： 2700 元 /平方米 二期為四棟多層湖景電梯洋房 銷售價格： 3000 元 /平方米 三期 2021 年 4 月 8 日開盤 銷售均價： 4200 元 /平米 借鑒 建筑具備品質(zhì)感 售樓處具有一定氣勢 規(guī)避 開發(fā)一期遠(yuǎn)離湖，未能成功借鑒景觀資源 建筑規(guī)劃布局有不太理想 園林的建設(shè)過于遲緩 競爭分析 熊貓碧 富新城 競爭分析 建藝項目 占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 其中：商業(yè) 39000 ㎡ 住宅 320600 ㎡ 雙語幼兒園 2500 ㎡ 容積率： 車位戶數(shù)比： 1:1 綠地率： ≥ 30% 該項目定位中高端 產(chǎn)品類型為小高層、多層和高層 戶型產(chǎn)品以 105130 平米三房為主 入市價格 35003800 元 /平米 預(yù)計 2021 年上半年入市 小結(jié) 競爭分析 大規(guī)模項目多，對項目威脅大 潛在供應(yīng)量大，潛在競爭激烈 市場理性，價格逐年走高 深圳客戶，深圳開發(fā)商，典型的深圳市場。 本片區(qū)市場產(chǎn)品設(shè)計一般，創(chuàng)新空間較大 第二部分：市場狀況分析 市場透視 客戶分析 競爭分析 第三部分：項目分析定位 第一部分：目標(biāo) 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 第五部分：營銷策略 第六部分： 商業(yè)建議 深圳坪山 80%，惠陽本地 15%，投資客 5% 星運綠洲嘉園 本地客戶（惠州、淡水）部分廣深投資客 南山國際 2021 本地客戶 80%（公務(wù)員為主），投資客 20%（廣州、深圳等） 康匯花園 一期 2021 年 惠陽本地客 70%（公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、個體商戶、私營業(yè)主），投資客 30%（主要來自深圳） 中區(qū)華府 一期 2021 年 本地客戶為主 80%（公務(wù)員，大中型企業(yè)中高層員工，物流貿(mào)易公司職員，外資企業(yè)員工），投資客 20%（深圳為主） 熊貓碧富新城 一期 2021 年 深圳 50%,香港 20%，本地高收入者 (私營企業(yè)主等 )30% 棕櫚島 入市時間 客戶構(gòu)成 項目名稱 在 2021 年以前惠陽大亞灣樓盤的客戶主要以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，一些樓盤出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象（如中區(qū)華府）； 2021 年以后，惠陽大亞灣樓市開始注重外銷，新推出的樓盤紛紛在深圳進(jìn)行推廣，外銷比例也由 2021 年的 24%上升到 2021 年的 43% 。 2021 年，惠陽樓市分水嶺！ 客戶分析 代表樓盤客戶分析 —— 中海殼牌員工 東方國際 ?? —— 中海殼牌員工 南山國際 60% 中海殼牌員工 /當(dāng)?shù)乜蛻? 熊貓碧富新城 60% 中海殼牌員工 康匯花園 空置率 租住客戶 /目標(biāo)租客 項目名稱 惠陽、大亞灣許多樓盤都開始主打“石化城”的牌，訴求投資前景，在吸引大量投資客的同時，也伴隨著高空置率的危機(jī)。 投資“泛濫”，暗含危機(jī)！ 客戶分析 投資型客戶分析 調(diào)研說明 此調(diào)研內(nèi)容來自三方面：一， szhome 惠州置業(yè)調(diào)查報告；二，尊地地產(chǎn) 日深圳大戶型客戶調(diào)查報告；三，尊地地產(chǎn) 日惠州置業(yè)者調(diào)查。 szhome 惠州置業(yè)調(diào)查 深圳大戶型客戶調(diào)查 惠州置業(yè)者調(diào)查 深圳客戶惠州置業(yè)特點 深圳大戶型 /豪宅客戶置業(yè)特點 惠州本地客戶置業(yè)特點 潛在客戶 挖 掘客戶 潛在客戶 選擇三房和四房戶型的超過 50%，說明大多數(shù)住戶希望房間數(shù)能滿足一家三代 +來客的居住需求。對應(yīng)的住宅面積有超過 55%的消費者意向選擇 100～ 140 ㎡的房子。消費者對大戶型的需求比例較大，但實際購買力可能偏低。 根據(jù)調(diào)查：大亞灣惠陽大部分消費者能夠購買單價在 1500～ 2500 元 /㎡、總價在 1525 萬住宅。而目前大亞灣惠陽品質(zhì)較好項目均價已超過了 3000 元 /平方米，總價也在 60萬以上，當(dāng)?shù)乜蛻艉苌偃四艹惺艿闷稹? 由于收入的原因，更多的是考慮項目的銷售均價、地理位置。品牌聲譽也是消費者置業(yè)所看重 的因素之一，這對于有長期在大亞灣惠陽發(fā)展的開發(fā)企業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義。 在 “消費者認(rèn)為購房最重要因素”的調(diào)查中，“配套設(shè)施”是消費者在購房時考慮的主要因素之一。其中，消費者最為關(guān)注的是：“園林景觀” 、“超市”、“學(xué)?！? 。 由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不高，消費者生活方式?jīng)]有太多的改變，對樓盤的信息獲取渠道主要是：戶外廣告、電視廣告以及中介、親友介紹，即戶外 +小眾傳播效果較好。 購買動機(jī)和戶型需求 從購買動機(jī)調(diào)查的結(jié)果看，有近半數(shù)的被訪者是出于投資動機(jī)，說明大部分深圳客戶已經(jīng)開始發(fā)現(xiàn)惠州房地產(chǎn)的潛在價值，同時 自?。òB(yǎng)老）比例也超過了 40%，且對比前一次比例有了較大提高，說明隨著認(rèn)識的加深，大亞灣惠陽的自住價值漸漸得到了認(rèn)同。 日 日 意向購買區(qū)域主要集中在惠陽及大亞灣，說明近距離的惠陽及大亞灣，由于價格、環(huán)境、交通等方面的優(yōu)勢 /潛在優(yōu)勢，已經(jīng)成為深圳客戶下一個置業(yè)熱土。 備注：調(diào)查中“惠陽”包括現(xiàn)在的惠陽區(qū)和大亞灣。 被訪者主要來自深圳關(guān)內(nèi)（尤其是福田、南山），結(jié)合購買動機(jī)說明這一部分人的購買能力強(qiáng)，投資意識較為強(qiáng)烈。而其他區(qū)域如龍崗、寶安的客戶則有待挖掘。 居住地 工作地 存在的顧慮：房 屋維修基金一次性交付和購買車位對業(yè)主產(chǎn)生較大的壓力；建筑風(fēng)格的創(chuàng)新方面存在不足；配套設(shè)施不足；入伙費用不規(guī)范等等。 項目關(guān)注點：有實力的發(fā)展商、規(guī)范的物業(yè)管理、大社區(qū)、齊全的生活配套和獨特的建筑風(fēng)格 其他關(guān)注點 景觀關(guān)注點：樓間距較寬、綠化好、有山有水、帶入戶花園。 調(diào)查中，對于 90m2 以下的中小戶型有 67%的客戶表示不會購買，主要原因是面積太小，房間少。因此，如果深圳的大戶型市場供應(yīng)量大量減少，深圳大戶型需求將會被擱淺，屆時將有一部分大戶型需求向周邊城市轉(zhuǎn)移。 調(diào)查中，大戶型客戶的購買動機(jī)主要是改善居住條 件，因此以自住為主；另外在產(chǎn)品方面要求則主要體現(xiàn)在贈送面積、產(chǎn)品的科技含量和綠色環(huán)保。尤其是在深圳偷面積受限后，無疑這將成為惠陽及大亞灣房地產(chǎn)項目的又一亮點。 3房以上成為深圳大戶型置業(yè)熱點房型；房型則傾向于非平層，其中尤以復(fù)式的喜好程度高（ 42%）。 szhome 惠州置業(yè)調(diào)查 深圳大戶型客戶調(diào)查 惠州置業(yè)者調(diào)查 豪宅消費力偏低；對價格敏感，關(guān)注地段、開發(fā)商品牌、園林以及學(xué)校配套。戶外 +小眾傳播效果較好。 惠陽自住價值逐漸得到認(rèn)同；客戶來源主要是深圳關(guān)內(nèi)，關(guān)外尤其是龍崗客戶有待挖掘。關(guān)注發(fā)展商品牌、物業(yè)管理 、社區(qū)規(guī)模、生活配套、建筑風(fēng)格和園林景觀，同時置業(yè)惠陽存在一些顧慮。 大戶型需求將擱淺，向周邊轉(zhuǎn)移成為必然；自住為主，關(guān)注贈送面積、產(chǎn)品的科技含量和綠色環(huán)保。需求房型在 3房以上，復(fù)式接受度較高。 小結(jié) 小結(jié) 客戶分析 市場需求從奢侈型趨向生活品質(zhì)型 外銷市場漸成主力市場 社區(qū)生活的品質(zhì)是打動目標(biāo)客群的關(guān)鍵 深圳的置業(yè)特點對項目的影響重大 龍門 惠州市 博羅 惠東 深惠價格洼地明顯 高檔住宅呈現(xiàn)向往郊區(qū)發(fā)展的趨勢 深惠半小時生活圈正逐步實現(xiàn) 深圳 關(guān)內(nèi) 龍崗 大亞灣 惠陽 深圳房價越來越高，大亞灣只有深 圳的 1/3 深惠一體化正逐步形成 交通的改善使高檔住宅郊區(qū)化加速 市場總結(jié)（宏觀） 營銷手法：在售樓盤銷售基本都是以外銷策略為主，在推廣方式上主要聯(lián)合深圳房產(chǎn)媒 體炒作，銷售策略上除開通外地看樓專車外，部分樓盤在目標(biāo)區(qū)域設(shè)咨詢點或外展場。 市場總體：惠陽、大亞灣房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，各大房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)駐，原零散地塊被大房地產(chǎn)公司整合。大型企業(yè)進(jìn)駐大亞灣，產(chǎn)業(yè)聚集開始發(fā)揮效用，房地產(chǎn)前景看好。 產(chǎn)品：區(qū)域內(nèi)部分樓盤品質(zhì)得到提升，綜合品質(zhì)增強(qiáng)，不斷引入深圳等區(qū)域樓盤的創(chuàng)新元素，同時樓盤開發(fā)注重社區(qū)配套建設(shè) 、環(huán)境景觀的完善 客戶：區(qū)域內(nèi)樓盤客戶群目前以外地市場為主，本地客戶為輔。 價格：目前惠陽、大亞灣市場大部分樓盤銷售均價主要為 32003600 元 /㎡，未來樓盤價位上升空間大，區(qū)域“價格洼地”優(yōu)勢吸引外地客戶。 市場供需：目前市場處于供需兩旺的局面，近年市場推盤量大，在需求上由于有外地市場客戶的支撐，需求量進(jìn)一步擴(kuò)大。 市場總結(jié)（住宅） 惠 陽：新城區(qū)市政廣場周邊是商業(yè)開發(fā)熱點區(qū)域，屬新老城區(qū)結(jié)合部，規(guī)劃好，有商業(yè)基礎(chǔ)，人流量大，交通便利，在售項目體量較大，將分流本項目商業(yè)的投資客戶和消費群體。 大亞 灣：項目周邊目前專業(yè)市場初具雛形，逐漸使大亞灣西區(qū)具有了一定的商業(yè)氛圍。目前大亞灣西區(qū)休閑、娛樂、購物等商業(yè)配套設(shè)施還很不完善，隨著項目的不斷開發(fā)，商業(yè)配套需求越來越迫切，為本項目的商業(yè)帶來一定的市場空間。 市場總結(jié)（商業(yè)） 第二部分：市場狀況分析 項目分析 第三部分：項目分析定位 第一部分：目標(biāo) 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 第五部分：營銷策略 項目定位 第六部分：商業(yè)建議 項目分析 區(qū)位：項目處于大亞灣西區(qū) 特點：地勢平坦兩面臨街，有一定商業(yè)價值 規(guī)模：占地面積： 43761 ㎡， 總建面： ㎡，容積率： 規(guī)劃：西區(qū)規(guī)劃為無污染或輕度污染產(chǎn)業(yè)區(qū)域。本項目屬于西區(qū)上楊住宅片區(qū)，規(guī)劃為普通住宅區(qū) 人口：大亞灣區(qū)規(guī)劃近期規(guī)劃人口 20 萬 配套：周邊生活配套不足，尚未形成居住氛圍。教育配套缺乏，中小學(xué)學(xué)位嚴(yán)重短缺。 交通：現(xiàn)有交通大環(huán)境較好 優(yōu)勢（ S） 交通便利 ,兩條大道在此交匯 周邊已形成一定的社區(qū)氛圍 劣勢（ W） 項目社區(qū)規(guī)模小 周邊有汽配市場、形象差 緊鄰淡澳大道，有噪音、塵土污染 地理位置較偏，缺乏生活氣息 北面有農(nóng)民房 工業(yè)區(qū)景觀較差，有塵土、氣味污染 威 脅（ T） 區(qū)域內(nèi)同期入市樓盤的競爭威脅 市場上商品房存量大，新開工面積大， 未來兩三年內(nèi)面臨巨大的消化壓力； 新實力開發(fā)商加入角逐 房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定性 機(jī)會（ O） 殼牌投產(chǎn)帶動大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展 大亞灣房地產(chǎn)開始全面復(fù)蘇 深圳客戶對大亞灣投資開始升溫 大亞灣商業(yè)配套服務(wù)存在空白點 深圳客戶對大戶型需求難以滿足 大亞灣外來務(wù)工購房群體日漸擴(kuò)大 市場穩(wěn)定，未來漲勢看好 SWOT 分析 項目分析 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會（ SO) 利用機(jī)會，克服劣勢 (WO) 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) 減小劣勢， 避免威脅 (WT) 突出區(qū)域發(fā)展價值 提供高性價比產(chǎn)品滿足深圳客戶需求 借周邊大盤之勢，制造差異化優(yōu)勢分流其客戶 規(guī)避區(qū)域負(fù)面信息，強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢 深度挖掘品牌附加價值 跟隨周邊大盤推盤節(jié)奏積累客戶 挖掘產(chǎn)品價值和區(qū)域優(yōu)勢 產(chǎn)品創(chuàng)新 ,形成差異化 創(chuàng)新營銷手段 剖析國家政策，找準(zhǔn)突破口 SWOT 策略 項目分析 發(fā)現(xiàn)藍(lán)海、規(guī)避紅海 第二部分：市場狀況分析 項目分析 第三部分：項目分析定位 第一部分：目標(biāo) 第四部分：物業(yè)發(fā)展建議 第五部分：營銷策略 項目定位 第六部分：商業(yè)建議 18％ ——— 150 一梯 56 戶 公寓 10000 東方國際 56％ 1： 1 922 一梯 3戶 普通住宅 131836 熊貓國際 34％ 1： 790 二梯 46 戶 高層 105000 本因坊寶 家園 12％ 近 1： 1 二期 204 二梯 56 戶 高層 116000 錦江國際 48％ 1： 1 一期 188