【正文】 品房的轉(zhuǎn)讓可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發(fā)商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法辦理房屋所有權(quán)證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實(shí)施房地產(chǎn)交易部門提供的標(biāo)準(zhǔn)示范合同文本，轉(zhuǎn)讓商品房必須到房地產(chǎn)交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權(quán)證。老王辦不了產(chǎn)權(quán)當(dāng)屬意料之中?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿徺I“抵債房”要主意（1）此抵債房有無《商品預(yù)（銷）售許可證》，有了此證，證明《國有土地使用證》等四證齊全，可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）簽合同，開發(fā)票一定要有合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體，這個主體就是開發(fā)此抵債房的開發(fā)公司，買方一定要堅持同開發(fā)公司簽訂購房合同，堅持開發(fā)公司提供統(tǒng)一的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個才能進(jìn)行備案、辦房屋所有權(quán)證；（3）同開發(fā)公司辦一個書面現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款項(xiàng)后買方及時領(lǐng)取要是和房屋?！昂贤?、發(fā)票”房能否辦產(chǎn)權(quán) “【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價格都不錯，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否辦理產(chǎn)權(quán)證，不敢貿(mào)然購買而猶豫不決?！痉治觥浚何覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況：一種是此房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時辦理《房屋所有權(quán)正》；另一種是開發(fā)商因項(xiàng)目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續(xù)而根本無法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風(fēng)險小一點(diǎn)，只要督促原房主及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過產(chǎn)權(quán)過戶更名繳納各種稅費(fèi)后轉(zhuǎn)給崔女士名下即可；后一種風(fēng)險就大一些，要么只有等開發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購買；要么，開發(fā)商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權(quán)證?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿徺I“二手房”最好購買有《房屋所有權(quán)證》的房屋，只要房地產(chǎn)交易所可以過戶更名轉(zhuǎn)讓至自己名下，就可以確保自己的權(quán)益不受任何影響。經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年買不得 “【案例】：，想購買李某去年第一批搖號中房，位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房，每平方米要價3600元。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續(xù)，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。袁女士猶豫不決?！痉治觥浚捍私?jīng)濟(jì)適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋在5年之內(nèi)也不能出售。（1）經(jīng)濟(jì)適用房是政府供應(yīng)中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號、選房、購買上都有一定的限制條件，每個中低收入家庭只有一次機(jī)會；（2）國家、大連市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權(quán)證5年之后才可上市出售，購房人須按成交價的1%繳納土地出讓金，房產(chǎn)營業(yè)稅等稅費(fèi)也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同根本無法辦理公證手續(xù)，沒有任何法律效力【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴(yán)格上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關(guān)規(guī)定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購房經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過申請搖號一套60多平方米經(jīng)濟(jì)適用房，因無錢購買，想把此房的“購買權(quán)”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購買指標(biāo)？【分析】：這種擅自將經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)調(diào)換它房的行為是違反國家有關(guān)規(guī)定的，其房屋過戶登記也是不可能進(jìn)行的。（1）楊先生申請的經(jīng)濟(jì)適用房是政府根據(jù)楊先生的現(xiàn)行居住狀況而給予的一種住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無權(quán)享受這種“購買權(quán)”，因而，雙方所換購行為有悖于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定；（2）即使換購成功，其鄰居也無法將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證名字過戶到自己名下，只有在楊先生取到房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易過戶更名；（3）楊先生購買經(jīng)濟(jì)適用房困難，可以放棄申請經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，另行申請廉租住房居住或通過貸款解決?！就醺焕蓭熖嵝选浚航?jīng)濟(jì)適用房調(diào)換二手房其實(shí)質(zhì)都是一種轉(zhuǎn)讓交易行為，經(jīng)濟(jì)適用房換給鄰居是一種轉(zhuǎn)讓交易，鄰居二手房給楊先生也是一種轉(zhuǎn)讓交易，國際明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易，才是一種合法的轉(zhuǎn)讓行為，所有楊先生這種煥發(fā)行為要慎重，不能因無錢購買經(jīng)濟(jì)適用房而違反有關(guān)規(guī)定，最終可能為此失去經(jīng)濟(jì)適用住房的申請購買機(jī)會。第二篇：房屋買賣合同無效的情形房屋買賣合同無效的情形，房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來源：法邦網(wǎng)本文系法邦網(wǎng)原創(chuàng)，謝絕任何形式的轉(zhuǎn)載，違者必究。欄目關(guān)注：買賣房屋不協(xié)助過戶糾紛延期交貨如何承擔(dān)違約責(zé)任合同欺詐可以要求商家賠在我國，夫妻共有房屋出售時，往往都是夫或妻一人在買賣合同上簽字，人們也習(xí)以為常，長期以來并沒有人因此對房屋買賣合同的效力提出異議，但近年來卻有人認(rèn)為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買賣無效的請求。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級法院終審判決書的送達(dá)，被告全某、邵某夫婦要求認(rèn)定邵某與原告章某所簽房屋買賣合同無效的愿望再次落空。案情介紹：原告章某，系海安某中介信息服務(wù)部女業(yè)主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結(jié)婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區(qū)的一處房屋（即本案訟爭房屋）進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人為邵某，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標(biāo)明土地使用者為邵某。2003年，邵某在海安縣城另一小區(qū)又購得住房一套，經(jīng)裝潢后于當(dāng)年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，轉(zhuǎn)讓價格為90800元；章某付清房款后轉(zhuǎn)讓方交付全部房產(chǎn)、車棚的鑰匙及附隨物品；轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)協(xié)助提供辦理房產(chǎn)過戶所需的一切手續(xù)，費(fèi)用由章某承擔(dān)。合同簽訂后，經(jīng)章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉(zhuǎn)交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當(dāng)日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交給了原告章某。其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經(jīng)被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。法院判決：庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務(wù)，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。被告邵某辯稱，我與丈夫全某關(guān)系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔(dān)心將來一旦感情破裂離婚時，經(jīng)濟(jì)上會吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現(xiàn)我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關(guān)系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，又未事后追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效，現(xiàn)請求法院駁回原告章某的訴訟請求。被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，邵某在未得到我同意情況下單方轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無效。兩被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。海安法院審理后認(rèn)為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關(guān)系合法、有效，其產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人邵某承擔(dān)。兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，且未得到夫妻共同同意為由，要求認(rèn)定買賣無效的辯稱，從法律上和事實(shí)上都難以確認(rèn)。從事實(shí)角度分析，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產(chǎn)，也應(yīng)視為是被告邵某夫妻平等協(xié)商的結(jié)果。因?yàn)楸景笍暮贤炗?，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關(guān)權(quán)利證書交給章某，及章某實(shí)際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另