【正文】 指出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：加強(qiáng)和提高對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，要利用市場的手段，大規(guī)模、高起點(diǎn)做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)升級，活躍房地產(chǎn)市場；加大政策性住房建設(shè)規(guī)模，臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 6 增加普通商品住房有效供給，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，構(gòu)建多層次的住房供應(yīng)體系； 增加保障性住房用地供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)力度，保障中低收入人群的住房權(quán)益； “十二五 ”期間，全市規(guī)劃建設(shè)保障性住房 10 萬套。防止房地產(chǎn)市場過度投機(jī)，采取堅決措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展；規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提高現(xiàn)代物業(yè)管理覆蓋率；優(yōu)化投資環(huán)境，培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場；建立和健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，為政府決策提供支持?jǐn)?shù)據(jù)。到 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積由 20xx 年的 31 平方米增加到 35 平方米。 總之?dāng)M建項目符合有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目內(nèi)容 與規(guī)劃目標(biāo)是協(xié)調(diào)一致的。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)的重要地位在國家政策制定上得以凸顯，早在20xx 年，國務(wù)院 18 號文件（《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），對房地產(chǎn)業(yè)就有定位： “房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì) ?支柱產(chǎn)業(yè) ?”。相關(guān)統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的 “十一五 ”期間，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占 GDP 的比重始終保持在 5%左右。房地產(chǎn)也是關(guān)聯(lián)度很高的一個行業(yè) ,與其相關(guān)的上下游行業(yè)接近 60 個 ,上下關(guān)聯(lián)的行業(yè)從業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 1 億人。除此之外，房地產(chǎn)還與民生問題息息相關(guān)。 另一方面， 住房是人的生活必需品，同時又屬于價格昂貴的臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 7 消費(fèi)品，與人們的購買能力、承受能力息息相關(guān)，很容易引起情緒和心理波動，從而引發(fā)社會問題。正因為房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，中央在不斷分析研究房地產(chǎn)市場形勢，據(jù)此制定穩(wěn)定長期健康的政策，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國家相關(guān)政策的制定，無不凸顯了房地產(chǎn)業(yè)不可替代的重要地位。 項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 溫家寶總理在 20xx 年政府工作報告中對住房這一民生大問題和房地產(chǎn)都給予極大關(guān)注。關(guān)于房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè) 規(guī)模。今后一個時期，保障性住房與商品房將成為解決人們住房的兩個路徑。同時，溫家寶總理在講到城市發(fā)展規(guī)劃時提出 “促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化 ”的目標(biāo)。 “十二五 ”期間，我國城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是把城鎮(zhèn)化率從 ％提高到%，并要做到完善城市化布局和形態(tài)，不斷提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和水平。城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和前景?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》和《山西省人民政府關(guān)于鼓勵和培育住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中都指出：房地產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱 產(chǎn)業(yè)。 20xx 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會議上強(qiáng)調(diào)， “要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 8 安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。 ”我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，是政府面臨的重大課題。房地產(chǎn)業(yè)與國計民生息息相關(guān)，政策導(dǎo)向一直在致力于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。良好的政策環(huán)境有利于項目建設(shè)。 目前房地產(chǎn)政 策對商品房的影響分析 20xx 年下半年，房地產(chǎn)市場的回暖，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快、投機(jī)性購房活躍等現(xiàn)象。為此， 20xx 年，國務(wù)院先后下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕4 號）、《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕10 號）兩個文件。四月 “新政 ”，新 “國十條 ”， 20xx 年 9 月，國務(wù)院有關(guān)部門又公布了進(jìn)一步貫徹落實〔 20xx〕 10 號文件的 “五項措施 ”。限購令政策頻頻出臺，房產(chǎn)稅試點(diǎn)呼之欲出。各一線城市紛紛推出新的政策。隨著國發(fā)〔 20xx〕 10 號文件 和 “五項措施 ”的實施，房價漲幅逐步回落，投機(jī)性購房受到明顯抑制，市場預(yù)期有所改善，房地產(chǎn)市場運(yùn)行整體上呈現(xiàn)積極變化。從目前的情況來看，已經(jīng)起到了積極作用。 20xx 年的房價雖然還在上漲，但漲幅縮小。 20xx 年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，應(yīng)該說遏制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。國家現(xiàn)階段房地產(chǎn)臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 9 政策是要遏制部分城市房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并不是要打壓這個行業(yè)。而從目前現(xiàn)實情況來看，無論商品房銷售量還是價格，仍然處在一個上升態(tài)勢。 保障性住房政策對商品房開發(fā)的影響分析 20xx 年 11 月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出： 20xx 年全國計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)為 1000 萬套，比 20xx 年的 580 萬套增長 %。對這一點(diǎn)， 20xx 年溫家寶總理的政府工作報告也給予確認(rèn)。政府的這項舉措意味著保障性住房今后將會在政策導(dǎo)向下全面提速，今后二三年內(nèi)將形成保障房的供應(yīng)高潮，保障房在套數(shù)總量上可能會超過商品房。保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。保障性住房政策對商品房會產(chǎn)生一定影響。市場上一部分人本應(yīng)進(jìn)入便宜的商品房市場，但受 保障房的影響，轉(zhuǎn)向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求。保障性住房中的限價房有抑制低價商品房價格過快上漲的作用。但是這種影響又是有限的，不會造成根本性影響。保障房和商品房的目標(biāo)群體存在差異。保障房和商品房兩者是相互補(bǔ)充、平行的關(guān)系。保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的目的，是要解決因商品房過快上漲導(dǎo)致中低收入人群住房難的問題，明確定位于城市低收入人群，這些人群的住房需求幾乎不可能轉(zhuǎn)化為商品房的需求，因此不會對商品房形成沖擊，而城市的中、高收入群體住房需求則通過購買中、高檔商臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 10 品房滿足。剩下的中低收入人群，就需 要通過購買限價房或者是低價商品房滿足住房需求。 總之，國家出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)打擊的是投資、投機(jī)性購房，自住房影響較小。調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。普通商品房開發(fā)符合中央一貫的健康穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)的政策。所以總體來看，本項目所處的政策環(huán)境還是積極樂觀的。今后一段時間，一線城市整體發(fā)展速度可能放緩，二、三線甚至四線城市發(fā)展有望提速。臨汾市近年城鎮(zhèn)化建設(shè)力度不斷加大，城市的需求是以剛性需求與改善型需求為主，房地產(chǎn)開發(fā)投資最突出的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)適用住房投資成倍增長，商品房供銷兩旺。 行 業(yè)準(zhǔn)入分析 項目建設(shè)單位為 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司，項目建設(shè)單位符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 擬建項目 —晶城華府 小區(qū) 二 期 工程建設(shè)，系普通商品房項目，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》及《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》的精神，該建設(shè)項目符合準(zhǔn)入規(guī)定。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 11 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 該擬建項目位于 臨汾市堯都區(qū) 解放東路與棗林街交叉口東北側(cè) ， 北至規(guī)劃北外環(huán)路，南至解放東路， 西側(cè) 至臨汾紡織廠，東至西王村。 用地面積 19721m2。建設(shè)用地為居住兼容商業(yè)用地。項目位置交通便利，周邊公共 服務(wù)設(shè)施齊全，適宜該項目的建設(shè)。 建設(shè)條件 自然條件 堯都區(qū)境內(nèi)東為太岳山脈，西為呂梁山余脈，中部為斷陷盆地，汾河縱貫?zāi)媳保瑢⑷珔^(qū)分為汾西、河?xùn)|兩個基本對等的部分，形成東西兩山夾平原的地貌。全區(qū)山地面積 627km2，丘陵面積138km2，臺地 134km2，平原 417km2。堯都區(qū)屬暖溫帶亞干旱第一氣候區(qū)，暖溫帶大陸半干旱季風(fēng)氣候，多年平均氣溫 913℃ ，無霜期 197 天，多年平均降水 。 交通條件 全區(qū)交通發(fā)達(dá)，通訊便捷。區(qū)內(nèi)公共汽車 16 條線路通車旅程400 余公里，貫穿整個區(qū)域，主 干道之間由支路相互連接，形成網(wǎng)絡(luò)狀分布的道路體系，使開發(fā)區(qū)內(nèi)交通便捷，四通八達(dá)。 項目用地與城市主干道路相臨，道路網(wǎng)絡(luò)清晰，交通方便快捷。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 12 土地使用及相關(guān)規(guī)劃條件 該擬建項目規(guī)劃用地屬于居住兼容商業(yè)用地，項目總占地19721m2， 該塊地已由建設(shè)單位競得編號臨 （ 堯 ）土出 [20xx]第14260103121 號的國有建設(shè)用地使用權(quán)。 為國有土地出讓，出讓地類為住宅用地 。該擬建項目的選址、建設(shè)內(nèi)容、總平面布局、建筑系數(shù)、容積率、綠地率等相關(guān)規(guī)劃設(shè)計均符合國家有關(guān)規(guī)定和堯都區(qū)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求。 場地工程地質(zhì) 條件 （ 1）抗震設(shè)防烈度： 8 度，設(shè)計基本地震加速度為 設(shè)計地震分組為第一組，特征周期 。 （ 2）參照鄰近場地的地址情況，地下穩(wěn)定水位埋深在 ～，屬空隙潛水類型。水位季節(jié)性變幅約為 。地下水對建筑材料無腐蝕性。 （ 3）建筑場地類別為 Ⅲ 類， 中軟場地土 。 （ 4）擬建場地地基土為不液化土，可不考慮黃土濕陷性 。凍土深度： 。 （ 5）擬建場地屬于建筑抗震一般地段，均勻性較差，穩(wěn)定性較好，經(jīng)地基處理后，適宜工程建設(shè)。 本工程尚未進(jìn)行地質(zhì)勘探工作，待本項目的地址勘探報告提供之后再 做詳細(xì)陳述，本次先按當(dāng)?shù)厍闆r做簡要描述。 基坑開挖應(yīng)采取有效的防護(hù)措施保證施工及相鄰建筑物的安臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 13 全，施工期間應(yīng)采取有效的防水排水措施。 不論采用何種地基處理方案都應(yīng)在地基處理施工結(jié)束后對其復(fù)合地基承載力進(jìn)行檢測，滿足設(shè)計要求后方可進(jìn)行下一步施工。 公用配套設(shè)施條件 （ 1）供水。該項目供水水源為城市供水管網(wǎng)，由小區(qū) 南 側(cè)市政給水管網(wǎng)接入小區(qū)水泵房，供水有保障。 （ 2）排水。小區(qū)內(nèi)的廢污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后，通過小區(qū)內(nèi)的排水系統(tǒng)排入西側(cè)市政污水管網(wǎng)?？蓾M足該小區(qū)排水需求。 （ 3）供電。供電電源為城市電網(wǎng)，由市政 10kv 高壓電纜引入小區(qū)箱變，再經(jīng)箱變送至各用電點(diǎn)，供電有保障。 （ 4）供熱。 采暖熱源為臨汾海姿供氣供熱有限公司提供 ，供熱有保障。 （ 5）燃?xì)狻?燃?xì)鉃樘烊粴?，由山西金達(dá)豐天然氣開發(fā)有限公司臨汾分公司為項目提供天然氣設(shè)施配套工程的設(shè)計安裝及項目運(yùn)營后的天然氣供應(yīng)。 （ 6）通訊。項目區(qū)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)完善，由小區(qū)西側(cè)市政電信電纜引入小區(qū)電信交換柜，再經(jīng)電信交換柜送至各用戶，即能滿足用戶電話、電視、電腦等的需要。 施工條件 該項目擬建處已具備水、電、路、熱、氣 “五通 ”條件； 鋼材、木材、水泥、塑鋼等建筑及裝飾材料， 可從當(dāng)?shù)厥袌雠R汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 14 或廠家購進(jìn)； 磚、灰、砂、石等地方建材，當(dāng)?shù)鼐陀谐渥愕呢浽?，可滿足需求。 交通方便，場地較開闊，為建筑材料的運(yùn)輸、堆放和建筑垃圾的清運(yùn)提供了良好的條件。 綜上所述，施工條件良好。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 15 第四章 建設(shè)方案 建筑設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《臨汾市城市總體規(guī)劃》 ； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (GB5001620xx)； 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5004595） 20xx 年版 ； 《民用建筑設(shè)計通則》（ GB5035220xx） ； 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5022295）〈 20xx 年修訂版〉 ； 《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 （ GB5032520xx）20xx 年版 ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）〈 20xx 年版〉 ； 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（ JGJ5020xx，J11420xx） ； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999） 20xx 年版 ； 《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx） ； 《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ6720xx） ； 《商店設(shè)計規(guī)范》 JGJ4888； 《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》 (JGJ10098)； 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設(shè)項目 山西精銳工程咨詢有限公司 16 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 (GB5006797)； 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693） ； 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （ JGJ2620xx