【正文】 指出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展：加強和提高對房地產(chǎn)市場的宏觀調控力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，要利用市場的手段，大規(guī)模、高起點做強房地產(chǎn)業(yè)，推進房地產(chǎn)業(yè)升級，活躍房地產(chǎn)市場；加大政策性住房建設規(guī)模，臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 6 增加普通商品住房有效供給，支持居民自住和改善型住房消費，構建多層次的住房供應體系； 增加保障性住房用地供應，加大保障性住房建設力度，保障中低收入人群的住房權益； “十二五 ”期間，全市規(guī)劃建設保障性住房 10 萬套。防止房地產(chǎn)市場過度投機，采取堅決措施，遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展；規(guī)范物業(yè)服務，提高現(xiàn)代物業(yè)管理覆蓋率；優(yōu)化投資環(huán)境，培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場；建立和健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報系統(tǒng)，為政府決策提供支持數(shù)據(jù)。到 20xx 年，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積由 20xx 年的 31 平方米增加到 35 平方米。 總之擬建項目符合有關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項目內容 與規(guī)劃目標是協(xié)調一致的。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)的重要地位在國家政策制定上得以凸顯，早在20xx 年，國務院 18 號文件（《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》），對房地產(chǎn)業(yè)就有定位： “房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟 ?支柱產(chǎn)業(yè) ?”。相關統(tǒng)計顯示，在剛剛過去的 “十一五 ”期間，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占 GDP 的比重始終保持在 5%左右。房地產(chǎn)也是關聯(lián)度很高的一個行業(yè) ,與其相關的上下游行業(yè)接近 60 個 ,上下關聯(lián)的行業(yè)從業(yè)人數(shù)已經(jīng)超過了 1 億人。除此之外，房地產(chǎn)還與民生問題息息相關。 另一方面， 住房是人的生活必需品，同時又屬于價格昂貴的臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 7 消費品，與人們的購買能力、承受能力息息相關，很容易引起情緒和心理波動，從而引發(fā)社會問題。正因為房地產(chǎn)業(yè)是關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，中央在不斷分析研究房地產(chǎn)市場形勢，據(jù)此制定穩(wěn)定長期健康的政策，正確引導和調控房地產(chǎn)走勢，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國家相關政策的制定，無不凸顯了房地產(chǎn)業(yè)不可替代的重要地位。 項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策 溫家寶總理在 20xx 年政府工作報告中對住房這一民生大問題和房地產(chǎn)都給予極大關注。關于房地產(chǎn)，強調要進一步擴大保障性住房建設 規(guī)模。今后一個時期，保障性住房與商品房將成為解決人們住房的兩個路徑。同時，溫家寶總理在講到城市發(fā)展規(guī)劃時提出 “促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化 ”的目標。 “十二五 ”期間，我國城鎮(zhèn)化的目標是把城鎮(zhèn)化率從 ％提高到%，并要做到完善城市化布局和形態(tài)，不斷提升城鎮(zhèn)化的質量和水平。城鎮(zhèn)化建設為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好機遇和前景?！秶鴦赵宏P于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》和《山西省人民政府關于鼓勵和培育住房消費促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中都指出：房地產(chǎn)業(yè)鏈長，關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱 產(chǎn)業(yè)。 20xx 年 12 月中央經(jīng)濟工作會議上強調， “要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 8 安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。 ”我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，提高居民住房水平，改善居住質量，是政府面臨的重大課題。房地產(chǎn)業(yè)與國計民生息息相關，政策導向一直在致力于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。良好的政策環(huán)境有利于項目建設。 目前房地產(chǎn)政 策對商品房的影響分析 20xx 年下半年，房地產(chǎn)市場的回暖，部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快、投機性購房活躍等現(xiàn)象。為此， 20xx 年，國務院先后下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕4 號）、《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕10 號）兩個文件。四月 “新政 ”，新 “國十條 ”， 20xx 年 9 月，國務院有關部門又公布了進一步貫徹落實〔 20xx〕 10 號文件的 “五項措施 ”。限購令政策頻頻出臺，房產(chǎn)稅試點呼之欲出。各一線城市紛紛推出新的政策。隨著國發(fā)〔 20xx〕 10 號文件 和 “五項措施 ”的實施，房價漲幅逐步回落，投機性購房受到明顯抑制，市場預期有所改善，房地產(chǎn)市場運行整體上呈現(xiàn)積極變化。從目前的情況來看，已經(jīng)起到了積極作用。 20xx 年的房價雖然還在上漲，但漲幅縮小。 20xx 年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，應該說遏制部分城市房價過快上漲的調控目標已經(jīng)達到。國家現(xiàn)階段房地產(chǎn)臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 9 政策是要遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并不是要打壓這個行業(yè)。而從目前現(xiàn)實情況來看，無論商品房銷售量還是價格，仍然處在一個上升態(tài)勢。 保障性住房政策對商品房開發(fā)的影響分析 20xx 年 11 月，住房與城鄉(xiāng)建設部發(fā)出《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》，明確提出： 20xx 年全國計劃建設保障性安居工程任務為 1000 萬套，比 20xx 年的 580 萬套增長 %。對這一點， 20xx 年溫家寶總理的政府工作報告也給予確認。政府的這項舉措意味著保障性住房今后將會在政策導向下全面提速，今后二三年內將形成保障房的供應高潮，保障房在套數(shù)總量上可能會超過商品房。保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房。保障性住房政策對商品房會產(chǎn)生一定影響。市場上一部分人本應進入便宜的商品房市場，但受 保障房的影響，轉向保障房市場，從而分流了商品房的市場需求。保障性住房中的限價房有抑制低價商品房價格過快上漲的作用。但是這種影響又是有限的，不會造成根本性影響。保障房和商品房的目標群體存在差異。保障房和商品房兩者是相互補充、平行的關系。保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房的目的，是要解決因商品房過快上漲導致中低收入人群住房難的問題，明確定位于城市低收入人群，這些人群的住房需求幾乎不可能轉化為商品房的需求，因此不會對商品房形成沖擊，而城市的中、高收入群體住房需求則通過購買中、高檔商臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 10 品房滿足。剩下的中低收入人群，就需 要通過購買限價房或者是低價商品房滿足住房需求。 總之，國家出臺一系列房地產(chǎn)調控政策，重點打擊的是投資、投機性購房，自住房影響較小。調控政策有利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。普通商品房開發(fā)符合中央一貫的健康穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)的政策。所以總體來看，本項目所處的政策環(huán)境還是積極樂觀的。今后一段時間，一線城市整體發(fā)展速度可能放緩，二、三線甚至四線城市發(fā)展有望提速。臨汾市近年城鎮(zhèn)化建設力度不斷加大，城市的需求是以剛性需求與改善型需求為主，房地產(chǎn)開發(fā)投資最突出的特點是經(jīng)濟適用住房投資成倍增長，商品房供銷兩旺。 行 業(yè)準入分析 項目建設單位為 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司，項目建設單位符合相關行業(yè)準入標準的規(guī)定。 擬建項目 —晶城華府 小區(qū) 二 期 工程建設，系普通商品房項目，根據(jù)《國務院關于投資體制改革的決定》及《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導目錄（ 20xx 年本）》的精神，該建設項目符合準入規(guī)定。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 11 第三章 建設地址及建設條件 建設地址 該擬建項目位于 臨汾市堯都區(qū) 解放東路與棗林街交叉口東北側 ， 北至規(guī)劃北外環(huán)路，南至解放東路， 西側 至臨汾紡織廠，東至西王村。 用地面積 19721m2。建設用地為居住兼容商業(yè)用地。項目位置交通便利，周邊公共 服務設施齊全，適宜該項目的建設。 建設條件 自然條件 堯都區(qū)境內東為太岳山脈，西為呂梁山余脈，中部為斷陷盆地，汾河縱貫南北，將全區(qū)分為汾西、河東兩個基本對等的部分，形成東西兩山夾平原的地貌。全區(qū)山地面積 627km2，丘陵面積138km2，臺地 134km2，平原 417km2。堯都區(qū)屬暖溫帶亞干旱第一氣候區(qū)，暖溫帶大陸半干旱季風氣候，多年平均氣溫 913℃ ，無霜期 197 天，多年平均降水 。 交通條件 全區(qū)交通發(fā)達，通訊便捷。區(qū)內公共汽車 16 條線路通車旅程400 余公里，貫穿整個區(qū)域，主 干道之間由支路相互連接，形成網(wǎng)絡狀分布的道路體系，使開發(fā)區(qū)內交通便捷，四通八達。 項目用地與城市主干道路相臨，道路網(wǎng)絡清晰，交通方便快捷。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 12 土地使用及相關規(guī)劃條件 該擬建項目規(guī)劃用地屬于居住兼容商業(yè)用地，項目總占地19721m2， 該塊地已由建設單位競得編號臨 （ 堯 ）土出 [20xx]第14260103121 號的國有建設用地使用權。 為國有土地出讓，出讓地類為住宅用地 。該擬建項目的選址、建設內容、總平面布局、建筑系數(shù)、容積率、綠地率等相關規(guī)劃設計均符合國家有關規(guī)定和堯都區(qū)城市建設總體規(guī)劃要求。 場地工程地質 條件 （ 1）抗震設防烈度： 8 度，設計基本地震加速度為 設計地震分組為第一組，特征周期 。 （ 2）參照鄰近場地的地址情況，地下穩(wěn)定水位埋深在 ～，屬空隙潛水類型。水位季節(jié)性變幅約為 。地下水對建筑材料無腐蝕性。 （ 3）建筑場地類別為 Ⅲ 類， 中軟場地土 。 （ 4）擬建場地地基土為不液化土，可不考慮黃土濕陷性 。凍土深度： 。 （ 5）擬建場地屬于建筑抗震一般地段，均勻性較差，穩(wěn)定性較好，經(jīng)地基處理后，適宜工程建設。 本工程尚未進行地質勘探工作，待本項目的地址勘探報告提供之后再 做詳細陳述，本次先按當?shù)厍闆r做簡要描述。 基坑開挖應采取有效的防護措施保證施工及相鄰建筑物的安臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 13 全，施工期間應采取有效的防水排水措施。 不論采用何種地基處理方案都應在地基處理施工結束后對其復合地基承載力進行檢測，滿足設計要求后方可進行下一步施工。 公用配套設施條件 （ 1）供水。該項目供水水源為城市供水管網(wǎng)，由小區(qū) 南 側市政給水管網(wǎng)接入小區(qū)水泵房，供水有保障。 （ 2）排水。小區(qū)內的廢污水經(jīng)化糞池處理達標后，通過小區(qū)內的排水系統(tǒng)排入西側市政污水管網(wǎng)?？蓾M足該小區(qū)排水需求。 （ 3）供電。供電電源為城市電網(wǎng)，由市政 10kv 高壓電纜引入小區(qū)箱變，再經(jīng)箱變送至各用電點，供電有保障。 （ 4）供熱。 采暖熱源為臨汾海姿供氣供熱有限公司提供 ，供熱有保障。 （ 5）燃氣。 燃氣為天然氣，由山西金達豐天然氣開發(fā)有限公司臨汾分公司為項目提供天然氣設施配套工程的設計安裝及項目運營后的天然氣供應。 （ 6）通訊。項目區(qū)內通訊網(wǎng)絡完善，由小區(qū)西側市政電信電纜引入小區(qū)電信交換柜，再經(jīng)電信交換柜送至各用戶，即能滿足用戶電話、電視、電腦等的需要。 施工條件 該項目擬建處已具備水、電、路、熱、氣 “五通 ”條件； 鋼材、木材、水泥、塑鋼等建筑及裝飾材料， 可從當?shù)厥袌雠R汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 14 或廠家購進； 磚、灰、砂、石等地方建材，當?shù)鼐陀谐渥愕呢浽矗蓾M足需求。 交通方便，場地較開闊，為建筑材料的運輸、堆放和建筑垃圾的清運提供了良好的條件。 綜上所述，施工條件良好。 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 15 第四章 建設方案 建筑設計方案 設計依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《臨汾市城市總體規(guī)劃》 ； 《建筑設計防火規(guī)范》 (GB5001620xx)； 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 20xx 年版 ； 《民用建筑設計通則》（ GB5035220xx） ； 《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（ GB5022295）〈 20xx 年修訂版〉 ； 《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》 （ GB5032520xx）20xx 年版 ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093）〈 20xx 年版〉 ； 《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（ JGJ5020xx，J11420xx） ； 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 20xx 年版 ； 《住宅建筑規(guī)范》（ GB5036820xx） ； 《辦公建筑設計規(guī)范》（ JGJ6720xx） ； 《商店設計規(guī)范》 JGJ4888； 《汽車庫建筑設計規(guī)范》 (JGJ10098)； 臨汾市堯隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司晶城華府小區(qū)二期工程建設項目 山西精銳工程咨詢有限公司 16 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB5006797)； 《民用建筑熱工設計規(guī)范》（ GB5017693） ； 《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 （ JGJ2620xx