【正文】 ，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。明確中介收定性質(zhì)→定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會(huì)有保障。上下家當(dāng)面談合同→即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過戶時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。結(jié)清水表帳單→市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。告知電表狀況→按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。協(xié)助燃?xì)膺^戶→按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。結(jié)清電話費(fèi)→有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。遷移戶口→買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚二手房購(gòu)房指南:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全考慮到二手房的交易雙方多為個(gè)人，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比一手房要大，加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認(rèn)為購(gòu)房者要對(duì)一些細(xì)節(jié)問題給予足夠的重視。在正式交易之前，購(gòu)房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類情況將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購(gòu)房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購(gòu)房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。購(gòu)房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時(shí)，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭(zhēng)議將不可避免。不少購(gòu)房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗(yàn)房屋而已，房屋交接手續(xù)其實(shí)遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單，除驗(yàn)房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。二手房買賣過程中注重幾大點(diǎn)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，成交價(jià)格由雙方協(xié)定。但據(jù)專業(yè)評(píng)估人士介紹，舊房的價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。估價(jià)師需對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)公平合理的價(jià)格。房屋產(chǎn)權(quán)是否完整對(duì)于房屋交易非常重要，購(gòu)房者如果購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)不清、部分產(chǎn)權(quán)或無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須經(jīng)過仔細(xì)的查驗(yàn)后方可下結(jié)論。除了客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來(lái)源，同時(shí)了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。有關(guān)專家在談到已購(gòu)公有住房上市時(shí)指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70年至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過60年至70年，磚木結(jié)構(gòu)的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。購(gòu)買房屋，一般希望能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。消費(fèi)者在購(gòu)買舊房之前最好咨詢一下有關(guān)專家，以對(duì)房屋的安全程度作一番了解。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。不同的人可能更重視其中某項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無(wú)好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購(gòu)房者更中意于靠近市場(chǎng)。上述因素，購(gòu)房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。繁榮的市場(chǎng)背后，總有些陰暗的角落。買家為了買房在尋找中介時(shí)，一定要對(duì)中介公司的資質(zhì)、資信、服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解調(diào)查，防止購(gòu)買過程產(chǎn)生不必要的麻煩和過多的支出。選購(gòu)滿意二手房全攻略消費(fèi)者如何買到稱心如意的二手房？有關(guān)專家建議，應(yīng)從以下幾個(gè)方面注意。選房：首先考察性價(jià)比選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平。供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因?yàn)槿绻阗I了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。推薦新聞：高招幫您淘好房：2006年置業(yè)買房專家建言看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問題，防止一房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。簽合同：確認(rèn)合法身份一般購(gòu)買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購(gòu)買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明