【正文】 的海曙樓；三是行業(yè)特色街路，功能定位主要經(jīng)營專業(yè)商品，如番禺的電器商品街、武漢的經(jīng)營小商品為主的漢正街。但不管哪種形態(tài)的商業(yè)步行街，其最主要的服務(wù)功能除了購物以外，還有旅游、娛樂、展示和商務(wù)等，以滿足現(xiàn)代人的購、吃、住、行、玩等的生活需要。當(dāng)然，這三大類型的商業(yè)步行街，不能成為凝固不變的惟一標(biāo)準(zhǔn)，不必照抄照搬。我們在實(shí)踐中要從具體情況出發(fā)，有所改變和突破，有所創(chuàng)新和發(fā)展，形成具有自我特色的商業(yè)步行街。我國商業(yè)步行街存在的問題目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現(xiàn)了一批非常熱鬧的步行街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。步行街建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和所謂都市經(jīng)營中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。步行街在大城市出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業(yè)窗口。但是，在一些中小城市所建設(shè)的步行街，卻具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì)，人們把它作為一種時(shí)尚、一種政績進(jìn)行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個(gè)比較嚴(yán)重的問題。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)?，有的甚至只是在開街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點(diǎn)：這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對目標(biāo)市場的拉動(dòng)。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。在中小城市，要做一個(gè)同一主題的長達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個(gè)非常嚴(yán)峻的問題。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。 定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c(diǎn)、人文特點(diǎn)、消費(fèi)能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素：一個(gè)就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因?yàn)樵诓叫袇^(qū)域里沒有車輛的危險(xiǎn)，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個(gè)非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個(gè)聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場的一個(gè)很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計(jì)只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)步行街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因?yàn)楦鞣N原因招攬過來的經(jīng)營項(xiàng)目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。如果是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時(shí)間相對較長，因此組織者個(gè)個(gè)有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房價(jià)高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)很難降低價(jià)格，因?yàn)橐坏┪g本出讓，就要追究個(gè)人的責(zé)任。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。只有認(rèn)清目前休閑商業(yè)街的問題，我們才能在開發(fā)中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造價(jià)值最大化。商業(yè)地產(chǎn)之步行街發(fā)展特點(diǎn)和存在的問題一、商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)商業(yè)步行街發(fā)源于中國。唐代時(shí)期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖所繪的就是典型的商業(yè)街圖。到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于美國、法國等西方國家。在亞洲地區(qū)我國最繁華的商業(yè)街區(qū)與日本東京銀座等商業(yè)街相比也具有較大差距，主要表現(xiàn)在綜合功能的差異，特別是藝術(shù)氛圍不夠濃郁。從全球來看，商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)時(shí)期。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易；第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪；第三個(gè)時(shí)期，隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心；第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)；第五個(gè)時(shí)期，規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量；第六個(gè)時(shí)期是20世紀(jì)60年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住而進(jìn)入低谷時(shí)期；第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shopping mall 購物中心，購物、文化娛樂、休閑、展示等呈現(xiàn)一體化趨勢，商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。2．商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用(1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營的點(diǎn)睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展。(3)建立新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市中心。上海徐家匯的開發(fā)改造就非常成功，它擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3 000元上升到8 000元以上，迅速成為新城區(qū)。(4)步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，并通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局。(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所