【正文】 得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無(wú)權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動(dòng)為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對(duì)無(wú)權(quán)處分效力的認(rèn)定上也大相徑庭。在以《法國(guó)民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動(dòng)而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)?，就是?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。而在以《德國(guó)民法典》為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于物權(quán)變動(dòng)采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負(fù)擔(dān)行為相對(duì)應(yīng)的一種法律行為。因此，就買賣而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買賣合同，而是指獨(dú)立于買賣合同這個(gè)負(fù)擔(dān)行為的、直接引起標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于并不認(rèn)同有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對(duì)處分行為的理解應(yīng)與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式相同，即處分行為是指以物權(quán)變動(dòng)為目的所訂立的債權(quán)合同。由此可見(jiàn)，在不同的物權(quán)變動(dòng)模式下，處分行為所指有所不同，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的含義也相應(yīng)的有所區(qū)別：在債權(quán)意思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為實(shí)際是指，對(duì)特定標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的、以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣他人之物所訂立的買賣合同。而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無(wú)權(quán)處分行為則是指，對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所進(jìn)行的，以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)行為。與上述相對(duì)應(yīng)，未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方即為無(wú)處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無(wú)權(quán)處分行為，該無(wú)權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無(wú)權(quán)處分行為的效力待定不是無(wú)期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府沒(méi)有批準(zhǔn)，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓行為溯及于行為成立時(shí)有效，隨即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。二、土地未達(dá)到法定投資開發(fā)條件的轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睋?jù)此規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開發(fā)條件。依前述，對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第一個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書所訂立的轉(zhuǎn)讓合同可按照無(wú)權(quán)處分行為予以認(rèn)定處理，但對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第二個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開發(fā)條件的情況下，對(duì)所訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題，我們認(rèn)為，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下予以認(rèn)定。在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，由于在債權(quán)合同之外，還需有交付或者登記行為手續(xù)的辦理，方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的目的。依前述通說(shuō)的觀點(diǎn)，我國(guó)民事立法雖在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，但沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，而是將處分行為納人債權(quán)行為之中，在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下處分行為實(shí)際所指又為當(dāng)事人對(duì)特定標(biāo)的物所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。因此，在債權(quán)契約十交付(或登記)的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記并不是對(duì)標(biāo)的物的處分行為，其只是完成物權(quán)變動(dòng)必需踐行的法定方式，即如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，債權(quán)形式主義立法模式下的交付或者登記行為只是作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的表征，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物的交付或者登記之時(shí)，屬于債權(quán)合同的履行問(wèn)題，不是債權(quán)合同的生效要件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》作為行政性法律，其規(guī)范調(diào)整的主要是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，第38條所規(guī)定的第二個(gè)條件的立法本意也只是對(duì)土地使用權(quán)人“炒地”行為的限制，屬于政府土地行政管理部門對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的一種監(jiān)管措施，而非針對(duì)轉(zhuǎn)讓合同這種債權(quán)行為所作的禁止性規(guī)定。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定的第二個(gè)轉(zhuǎn)讓條件，即轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到法定投資開發(fā)條件不得轉(zhuǎn)讓，僅僅是從行政管理的角度，規(guī)定轉(zhuǎn)讓的土地不符合法定投資開發(fā)條件的，不得辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。接前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物土地因沒(méi)有達(dá)到法定的投資開發(fā)條件，導(dǎo)致無(wú)法辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記的，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方不能完全履行合同的問(wèn)題，可通過(guò)瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度和違約責(zé)任制度對(duì)受讓人進(jìn)行救濟(jì)，作為民事合同法律關(guān)系，不能因轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物有瑕疵而認(rèn)定合同無(wú)效，標(biāo)的物能否移轉(zhuǎn)在邏輯上直接影響的是其能否依約履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的合同義務(wù)，不能因?yàn)槠洳荒馨醇s履行轉(zhuǎn)讓義務(wù)，就否認(rèn)合同的效力。最高人民法院在審理終結(jié)的(2004)民一終字第46號(hào)上訴人柳州市全威電器有限責(zé)任公司、柳州超凡房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被上訴人南寧桂馨源房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中明確裁決：“??本案一審起訴前全威公司辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，訟爭(zhēng)土地具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問(wèn)題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國(guó)土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對(duì)本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。故超凡公司提出的因《土地開發(fā)合同》簽訂時(shí)未取得國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓金未全部交清違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效的上訴主張，本院不予支持。關(guān)于投資開發(fā)的問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開發(fā)合同》未達(dá)到25%投資開發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支持?！钡诙和恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同(標(biāo)準(zhǔn))標(biāo) 準(zhǔn) 土 地 轉(zhuǎn) 讓 合 同甲方：______________________________________________ 甲方住 址：_________________________________________ 甲方聯(lián)系電話： _____________________________________ 乙 方 ： ___________________________________________ 乙 方 住 址 ： _____________________________________ 乙 方 聯(lián) 系 電 話 ： _______________________________ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一、合同當(dāng)事人雙方： 甲方（出讓人）： 乙方（受讓人）：根據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)合同法》 和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同。二、合同標(biāo)的：甲方（出讓人）自愿將 給甲方的私人土地法律規(guī)定之相關(guān)使用權(quán)屬，有償 轉(zhuǎn)讓給乙方（受讓人）。出讓的土地位于，土地四至及界址點(diǎn)座標(biāo)見(jiàn)附件《出 讓土地界址圖》。三、合同金額 本合同項(xiàng)下土地面積為 370平方米，轉(zhuǎn)讓金額總計(jì)人民幣大寫