【正文】 、小河灘地等開發(fā)為具有水土保持研究，高新技術(shù)展示，優(yōu)良種質(zhì)資源推廣，生態(tài)知識(shí)普及，資源投資開發(fā)管理，休閑、度假的新型農(nóng)村為一體。投資模式要與 171。土地管理法 187。并無直接抵觸，對(duì)促進(jìn)農(nóng)民增收，改善農(nóng)民居住條件，也能起到一定的積極 作用。為新農(nóng)村建設(shè)、陜南 移民搬遷安置 房產(chǎn)業(yè)做出先期的貢獻(xiàn)。隨著我市較好環(huán)境投資建設(shè)戰(zhàn)略決策的落定，這一項(xiàng)目的前期投資后，將對(duì)后期現(xiàn)代化新農(nóng)村發(fā)展模式進(jìn)行了可靠的論證。 10 （ 2）從房屋結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前考慮到我市市民住房和新農(nóng)村建設(shè)住房上的接近，可選擇 度假公寓、 框架結(jié)構(gòu)別墅。獨(dú)立式別墅：聯(lián)排式別墅：雅居園住宅：中檔低層住宅：每幢二層半至三屋，屋前綠化、屋后可供種、養(yǎng)植，讓居民們住如、“仙堂”，食如“神靈”之物。 （ 3）從價(jià)格上看， 5000－ 5500 元 /平方 米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用的 公寓、 框架結(jié)構(gòu)別墅式房 100%的被市場接受，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)說是我市適用 公寓、 框架結(jié)構(gòu)別墅式房、價(jià)位在 50005500 元 /平方米之間是最受居民歡迎和搶購的。 （ 4）從房產(chǎn)銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。運(yùn)用多種宣傳手段，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都能成為“花園式城仙居”的業(yè)主。 從以上情況可以看出， 2020 年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過我市前幾年房地產(chǎn)業(yè)情況進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在 2020 年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點(diǎn)。 11 規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā) 展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說 “ 花園式城仙居 ” 地快項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 三、有利于投資經(jīng)濟(jì)形式成因分析 （一）國家宏觀經(jīng)濟(jì)影響 為適 應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、集群體化發(fā)展的要求，落實(shí)省委、省政府關(guān)于加快發(fā)展壯大各市、縣域經(jīng)濟(jì)的指示精神，根據(jù)安康市漢濱區(qū) 工業(yè)規(guī)模較小的特點(diǎn)，安康市、漢濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府在《漢濱區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出了建設(shè)月河川道工業(yè)園區(qū)的構(gòu)想，該工業(yè)園區(qū)主要以恒口、大同、五里、建明、花園五鎮(zhèn)為規(guī)劃范圍。綜合分析五里鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，確定主要發(fā)展建設(shè)以魔芋系列產(chǎn)品、糧油、特色副食品加工為主的綠色產(chǎn)業(yè)、集群區(qū)域以及釩礦綠色開采，釩礦產(chǎn)業(yè)污染治理和廢物綜合利用技術(shù)研究的現(xiàn)代、釩礦產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。今后的五里鎮(zhèn)將會(huì)通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展促進(jìn)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)高速增長，進(jìn)而帶動(dòng)城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)。 （二）安康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 今年以來， 安康 市 房地產(chǎn) 一 直保持 銷售的 增長，國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商 投資等 比上年同期 趨勢 增長 明顯。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 12 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，“花 園式城仙居 ”五里 地塊房產(chǎn) 業(yè) 既有的生活消費(fèi)條件，又有較經(jīng)濟(jì)的住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于距安康市 、 市區(qū) 公里處的五里鎮(zhèn) 地快，現(xiàn)在先對(duì) 地快房產(chǎn) 業(yè) 開發(fā)作簡要的概述。 一、投資地塊的 地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 花園式城仙居 地快面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊有 S 形 小河流、良田、菜地、密集的小竹林、學(xué)校、鐵路、G65 包茂高速路、 G316 國道和鄰村、村鎮(zhèn)建設(shè)用地的構(gòu)成較平整，交通條件特別的方便。 “ 花園式城仙居 ” 地快 ， 位于五里鎮(zhèn)， 現(xiàn) 為農(nóng)田，整 個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊周圍有較多的村莊，主要有五里鎮(zhèn)、大同鎮(zhèn)、花園鄉(xiāng)、富強(qiáng)鄉(xiāng)、河西鎮(zhèn)、建民鎮(zhèn)等相關(guān)村莊。 自然環(huán)境 13 該地塊總體來看屬于農(nóng)田、荒地、小河灘等，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅、無污染，植被水系豐富，為打造 “ 生態(tài)安康 ” ，建設(shè) “ 天然氧吧 ”提供了有利的自然條件。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 南向有 100 多畝的農(nóng)田、菜地、民房及 G316 國道等，視線寬敞。 遙望花園鄉(xiāng)、富強(qiáng)鄉(xiāng)，有草地、小山包、農(nóng)田、菜地、民房、高速公路等，從整體上構(gòu)成了一個(gè)和諧的 自然環(huán)境。 面向飛機(jī)場以及安康市區(qū)，遠(yuǎn)方視線較為開闊。 向 西有大同鄉(xiāng)、香山鄉(xiāng)、赤青村以及 G316G 國道，環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，很適合于居民的生活居住。 “ 花園式城仙居 ”地理位置詳見下圖： 五里 鎮(zhèn) 《花 園 式城仙居》 14 二 .建成后的 配套設(shè)施 “ 花園式城仙居 ” 別墅 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一， 中小 型會(huì)所，網(wǎng)球場 ，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣 等。 有 安康市 物業(yè)管理公司進(jìn)行智能化管理，物業(yè)管理費(fèi)為 元／平方米 *月 “ 花園式城仙居 ” 別墅房價(jià) 有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價(jià)為 元／平方米， 中、 高 檔次 價(jià)有 元／平方米 ，二、三期 均價(jià) 可根據(jù)市場情況另作調(diào)整。 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加房交會(huì)，在戶外 做 廣告 牌 。 優(yōu)勢 首期 套 2020 年 月 可 推出 市場 便 于 銷售，其中大戶購買的 戶型銷售最好，主要原因還是因價(jià)格 較 經(jīng)濟(jì) ，戶型 、環(huán)境等條件較 好，將會(huì) 迎 來 了 很多 客戶需求。 15 一期主要客戶為 移民搬遷安置 、市區(qū)、省城所需求的 中高檔次別墅及休閑置度假房的居民來 購買， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式 。 調(diào)查結(jié)果表明 ： 項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè) 中 型的居住新區(qū)，各種檔次的居住別墅及休閑置度假房 競相爭艷。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上 中 高品質(zhì)的 別墅及休閑置度假房 較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以此項(xiàng)目檔次的住房最為穩(wěn)步發(fā)展 。 同 安康 市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 16 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出 于 安康市 住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大 “ 勢 ” 。 ① 國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③ 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①本地快 的自然環(huán)境，在安康市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ②本地塊 可作 為 漢濱 區(qū) 五里鎮(zhèn) 企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③本地塊 占地 畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ① 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， 17 ② 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為安康市人民， 五里鎮(zhèn) 政府 做 出貢獻(xiàn)。 ③ 項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）整個(gè) 漢濱 區(qū) 五里鎮(zhèn) 人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之 五里鎮(zhèn) 的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè) 五里鎮(zhèn) 的 居民 房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來， 五里鎮(zhèn) 有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè) 五里鎮(zhèn) 的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況很好，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增 值可能性是顯而易見的，大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的進(jìn)一步 優(yōu)化。 第五章 項(xiàng)目定位 18 面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短 、 目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場定位 五里鎮(zhèn) 位于 漢濱 區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象 ， 為 五里鎮(zhèn) 的 “ 花園式 城仙居 ” 中層消費(fèi)群 體打好了基礎(chǔ) 。 同時(shí)在開發(fā)中可擴(kuò)大五里鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村 旅游 、 度假 、休 閑連鎖體系 、 特色風(fēng)情的住宿服