【正文】 順德目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時(shí)，絕大部分商場所經(jīng)營的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對象是當(dāng)?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸?。這與順德區(qū)的整體消費(fèi)水平大相徑庭，此種檔次無法滿足本地大部分消費(fèi)者的需求，從而使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)形成了外流的習(xí)慣。 21 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 由于順德城市化的相對滯后 ， 順德商業(yè)的發(fā)展較緩慢 ， 基本還處于 粗放經(jīng)營 的階段 ， 這與順德龐大的消費(fèi)市場極不相稱 。 正因?yàn)楝F(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境無法滿足消費(fèi)者日新月異的消費(fèi)需求 ， 因此導(dǎo)致了 消費(fèi)額大量外流 的現(xiàn)狀 。 ? 近年來 ， 順德進(jìn)入了以城市化建設(shè)為主題的二次創(chuàng)業(yè)進(jìn)程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場規(guī)模化 、 消費(fèi)本地化 成為城市化建設(shè)的重中之重 。 但順德消費(fèi)外流嚴(yán)重的問題 ， 是商業(yè)化建設(shè)怎么也繞不過的門檻 。 無論是政府高層 、 專家學(xué)者 、 或是產(chǎn)業(yè)界對此問題都非常關(guān)注 ， 并進(jìn)行了大量的分析和總結(jié) ， 主要認(rèn)為這是本地商業(yè)環(huán)境落后 、 對消費(fèi)者吸引力不足的問題 。 在政府推動下 ， 一大批大型的商業(yè)物業(yè)迅速開工建設(shè) ， 規(guī)模和數(shù)量空前 。 22 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析小結(jié) ? 我們認(rèn)為，順德消費(fèi)外流已經(jīng)形成為順德人的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，僅僅以興建大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境來吸引消費(fèi)者還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而應(yīng)在根本上改變消費(fèi)者現(xiàn)有的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)文化，以全新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀占領(lǐng)消費(fèi)者心智資源。這就要求政府階層、專家階層、產(chǎn)業(yè)階層與媒體界能夠深入合作，共同造勢，在 市場教育工作上投入足夠的力量，制造輿論聲勢 。 ? 以建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)、改善商業(yè)環(huán)境吸引消費(fèi)者為第一步，以新的消費(fèi)觀、價(jià)值觀改造消費(fèi)者為第二步，步步為營，才能根本上改變順德消費(fèi)外流的狀況，才能為商業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 23 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競爭對手分析 24 競爭對手分析 ? 根據(jù)在地段、規(guī)模、規(guī)劃、目標(biāo)消費(fèi)群、目標(biāo)客戶群等方面的特性，我們認(rèn)為本項(xiàng)目主要競爭對手為： 名店坊、天佑城、盈信城市廣場 嘉信城市廣場、順聯(lián)廣場等 25 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競爭對手項(xiàng)目要素一覽表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 業(yè)態(tài)布局 工程進(jìn)度 項(xiàng)目定位 名店坊 大良東區(qū) 超 7萬㎡ 超寬廣場 、 旗艦店 、 特色步行街和臨街旺鋪四大功能分區(qū) 今年 9月動工 ， 明年 10月竣工 ， 11月開業(yè) 大型多功能主題購物中心 天佑城 容桂 桂洲大道 超 8萬㎡ 大型百貨 、 連鎖超市 、 美食世界 、 娛樂天地 、 文化書城 預(yù)計(jì)明年 3月封頂 ，年中開業(yè) 順德城市新坐標(biāo) 多元化商業(yè)廣場 盈信城市 廣場 龍江鎮(zhèn) 東華路 約 16萬㎡ 購物 、 娛樂 、 飲食 、 游樂 、康體 、 農(nóng)貿(mào)市場 、 商務(wù)公寓 分三期開發(fā) ， 首期明年元月 1日開業(yè) 游樂 MALL式商業(yè)步行街 現(xiàn)代樂園式商業(yè)王國 嘉信城市 廣場 新城區(qū) 約 14萬㎡ 美加式的時(shí)代購物廣場 ，新加坡式休閑購物長廊 今年 5月已經(jīng)試業(yè) 家庭式商場 順聯(lián)廣場 陳村 超 12萬㎡ 集購物 、 飲食 、 休閑 、 娛樂等六大功能于一體 7月 28日奠基 華南首個(gè)體驗(yàn)式購物ＷＡＬＫ 26 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 競爭對手分析小結(jié) ? 與競爭對手相比，本項(xiàng)目在房地產(chǎn)商綜合實(shí)力、規(guī)模、規(guī)劃、地段上都不具絕對的優(yōu)勢。 ? 從表中可以看出， 五大商場 加上本項(xiàng)目基本上都在這一兩年內(nèi)全部推出，無論是對消費(fèi)市場，還是對投資市場，都將帶來巨大壓力。一場殘酷的市場搶奪戰(zhàn)不可避免。而由于盈信城市廣場、順聯(lián)廣場偏居順德邊緣，嘉信城市廣場屢遇挫折，因此， 市場王者之戰(zhàn)主要在本項(xiàng)目、名店坊和天佑城之間展開 。 ? 名店坊與天佑城推廣上的共同特點(diǎn)是本土化氣息濃厚，霸氣不足，沒有建立市場形象上的相對優(yōu)勢，雙方的競爭處于膠著狀態(tài)，難決勝負(fù)。 ? 因此，本項(xiàng)目的切入點(diǎn)就在于憑借優(yōu)勢的品牌形象建立最具優(yōu)勢市場地位，以王者的氣勢引領(lǐng)市場、搶占市場。 27 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第二部分 項(xiàng)目定位 及營銷策略 28 客戶定位 （消費(fèi)者 /投資者） 29 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體界定 A、 3公里核心消費(fèi)圈 以城東板塊與順峰山板塊為核心 ， 未來規(guī)劃人口超 10萬 B、 10公里主要消費(fèi)圈 以順德中心城區(qū) （ 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ） 為核心 ， 未來規(guī)劃人口超百萬 C、 30公里補(bǔ)充性消費(fèi)圈 覆蓋順德及周邊地區(qū) ， 人口超 300萬 D、 旅游休閑消費(fèi)群： 預(yù)計(jì)每年超 20萬人 30 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)力較強(qiáng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，順德的恩格爾系數(shù)已經(jīng)跌破 30%，進(jìn)入聯(lián)合國糧農(nóng)組織劃定的最富裕區(qū)。順德城鎮(zhèn)居民家庭上半年人均可支配收入達(dá)到 元，人均消費(fèi)性支出 。 ? 數(shù)字表明，順德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全省平均數(shù)（ ）多出 ，高 %.支出比全省平均數(shù)的 ，高 %。上半年順德商品銷售總額為 214億元，同比增幅達(dá) %。 31 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費(fèi)者特征分析 ● 消費(fèi)外流嚴(yán)重： 出外旅游休閑兼購物，已經(jīng)在順德形成消費(fèi)習(xí)慣。每縫節(jié)假日，成群結(jié)隊(duì)的順德人自駕車去到香港、澳門、廣州、深圳、佛山、中山等地休閑購物，消費(fèi)額巨大。 32 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)國際化 、 品牌化 、 高檔化 ：順德經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ， 人們生活富裕 ， 對品質(zhì)生活的追求也越來越熱烈 ， 對品牌 、 名牌產(chǎn)品的喜好度增加；順德人也經(jīng)常走出過門 ， 購買國際品牌產(chǎn)品 。 因此 ， 國際化 、 品牌化 、 高檔化將成為順德消費(fèi)的主流趨勢 。 ? 休閑消費(fèi)最受順德消費(fèi)者歡迎 ：順德消費(fèi)者喜歡外出旅游休閑，也喜歡進(jìn)茶坊、沐足、桑拿、泡吧等。娛樂休閑已成為順德人工作之余主要生活佐料。 33 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 第一類投資群體： 私營業(yè)主 、 企業(yè)中高管理人員 、 公務(wù)員 、 高級白領(lǐng) 、 年輕成功人士等 ● 第二類投資群體： 周邊鎮(zhèn)的高儲蓄群體，希望通過投資商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定收益； ● 第三類投資群體： 外地來順德投資者 34 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目目標(biāo)投資群體界定 ● 收入：家庭年收入為 8萬元以上 （