【正文】 至，日人流量更高達(dá) 40萬人次左右。 ? 中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費(fèi)占該地區(qū)總消費(fèi)比重的五成。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 ? 該商圈包括建寧路兩側(cè)大約 3平方公里的狹長區(qū)域，聚集著 10多個大型批發(fā)市場。根據(jù)規(guī)劃，商圈將定位在以大型專業(yè)批發(fā)市場和倉儲式超市為主的市場群落。 ? 2020年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達(dá) 200億元，在商業(yè)經(jīng)營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號線的開通，中央門的交通潛力被進(jìn)一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。 三采觀點(diǎn) 商圈分化，涇渭分明 南有新街口，北有山西路，將成為南京商圈分化的主基調(diào)。與此同時，河西、江寧、江北等新的社區(qū)商圈也隨著南京城市建設(shè)的推進(jìn)和城市半徑的擴(kuò)大而孕育發(fā)展。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經(jīng)營理念的百貨、超市、專業(yè)店等多業(yè)態(tài)整合的格局正在加速成型。 民營和外資兩強(qiáng)對壘 目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。隨著南京第一家商業(yè)上市公司南京新百易幟到外資企業(yè)金鷹的名下，蘇寧的上市，沃爾瑪進(jìn)駐新街口。核心商圈，中央商場正在進(jìn)行的改制，外資商業(yè)與民營商業(yè)對壘態(tài)勢將更加明顯。 秦淮區(qū)簡介及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 秦淮區(qū)地處南京主城區(qū)東南部，因十里秦淮貫穿全境而得名，自古以來人文薈萃 ,商賈云集。區(qū)域面積 公里。東西分別至外秦淮河，南至寧溧公路，雙麒路，北至建康路、升州路，與江寧區(qū)、雨花臺區(qū)、白下區(qū)、建鄴區(qū)相鄰。區(qū)境地貌，以平原為主，間有若干座小山崗。區(qū)內(nèi)自然河、人工河錯落，有內(nèi)秦淮河、青溪、玉帶河、響水河、運(yùn)糧河及小運(yùn)河等。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點(diǎn)和東水關(guān)、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟 秦淮風(fēng)光帶 。 2020年初經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，雙塘街道和釣魚臺街道合并為雙塘街道，夫子廟街道與飲虹園街道合并為夫子廟街道。全區(qū)劃分為中華門、夫子廟、雙塘、秦虹、紅花 5個街道辦事處，轄 68個社區(qū)居民委員會， 6個行政村。 2020年 11月，紅花街道東風(fēng)行政村撤銷。全區(qū)人口約 30萬。 A、區(qū)位及行政劃分 ? 秦淮區(qū)是歷史文化名城南京的發(fā)祥地，有著悠久的歷史。 ? 春秋戰(zhàn)國時期，范蠡于區(qū)域西南部的長干里筑越城，為金陵建城之始。當(dāng)時秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。唐代重置江寧縣后，上元、江寧兩縣同城而治，區(qū)境亦在其轄，清代中葉，區(qū)境全入江寧縣。 ? 民國時期經(jīng)過幾次調(diào)整。中華人民共和國成立后，在原區(qū)劃基礎(chǔ)上建立人民政權(quán)。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復(fù)秦淮區(qū)原名。 B、歷史及人文介紹 秦淮河 ? 秦淮河古名“淮水”，又名“龍藏浦” 。歷史上關(guān)于秦淮河的傳說和記載甚多。 《 金陵古今圖考 》 中也認(rèn)為，秦始皇“以望氣者之言，鑿釧阜，斷壟，以泄王氣。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。其實(shí)，淮水改稱“秦淮”是從唐代開始的，據(jù) 《 健康志 》 記載，“秦淮二源合自方山埭，西注大江，分別屈曲，不類人功，疑非秦皇所開”。 ? 秦淮河早在遠(yuǎn)古時代就是長江的一條支流，也是南京地區(qū)第一大河。 ? 時清時代，秦淮河畔人煙稠密，金粉樓臺，十分繁華。 ? 朱自清、俞平伯筆下的 《 槳聲燈影里的秦淮河 》 ，為當(dāng)時秦淮河繁華景象的真實(shí)紀(jì)錄。如今“泊秦淮”已成為夫子廟秦淮風(fēng)光帶一大特色旅游品牌，“夜泊秦淮”更被喻為水上游覽經(jīng)典之旅。 夫子廟 ? 南京夫子廟是供奉和祭祀我國古代著名的大思想家、教育家孔子的廟宇，其全稱是“大成至圣先師文宣王廟”，簡稱“文廟”。孔子自古被人們尊稱“孔夫子”，故其廟宇俗稱“夫子廟”。 ? 夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡稱文廟。它已作為古城金陵的秦淮名勝而蜚聲中外，成為名聞遐邇的游覽勝地。夫子廟始建于宋景祐元年 (公元 1034年 )，迭經(jīng)滄桑，幾番興廢，經(jīng)現(xiàn)政府連年撥款興修重建，使夫子廟以大成殿為主體的既有明清風(fēng)格，又有廟市街景合一特色的古建筑群拔地而起。 “一帶秦淮河洗盡前朝污泥濁水，千年夫子廟輝兼歷代古貌新姿?！? 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。明代定都南京，蘇皖兩省鄉(xiāng)試及全國性會試場所；遷都北京以后，南京為留都，仍為科舉考場。清代初期，南京為江南省首府，故貢院一直沿用「江南貢院」之名。 ? 江南貢院曾占地約三十萬平方米，東起姚家巷，西至貢院西街，南臨秦淮河，北抵建康路，為夫子廟地區(qū)主要建筑群之一，秦淮河畔也因貢院、夫子廟的存在而一度繁榮起來。 ? 明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國最後一個狀元張騫等人皆出於此。 ? 在清一代，科考共舉行 112科；其中在江南貢院鄉(xiāng)試中舉後經(jīng)殿試考中狀元者，江蘇籍 49名、安徽籍 9名，共計(jì) 58名，占全國狀元總數(shù)的%。 烏衣巷 ? 烏衣巷位于夫子廟南，東起白鷺洲公園，西至鈔庫街。東吳孫權(quán)曾在此駐軍，官兵皆穿黑制服，人稱烏衣營，故名。 ? 《 至正金陵新志 》 引 《 丹陽記 》 云：“烏衣之起，吳時烏衣營處所也。”這是說烏衣巷在三國孫吳時，為禁軍烏衣營駐地。由于官兵穿著黑色的軍衣，人們便稱其駐地為“烏衣巷”。 ? 東晉以來，以王導(dǎo)、謝安為首的兩個世家大族，都居住在烏衣巷一帶。當(dāng)時人稱這些貴族為“烏衣郎”。隨著歷史滄桑的變化，入唐以后，當(dāng)年豪華一時的王、謝等貴族的第宅已成廢墟。劉禹錫在詩中寫道：“朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜。舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。” ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠(yuǎn)流長的秦淮文化。 中華門 ? 中華門，明代稱聚寶門，為南京古城墻 13個城門中規(guī)模最大的城堡式城門，是當(dāng)今世界上保存最完好、結(jié)構(gòu)最復(fù)雜的古城堡，被列為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 ? 城堡東西寬 ，南北長 128米，占地面積約 ，設(shè)計(jì)巧妙，結(jié)構(gòu)完整，有三道甕城，四道拱門，首道城門高 ，各門原有雙扇木門和可上下啟動的千斤閘。內(nèi)有藏兵洞 27個，戰(zhàn)時用以貯備軍需物資和埋伏士兵。 ? 1995年，結(jié)合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場，新增綠化面積近萬平方米，架設(shè)一批高桿照明宮燈和草坪燈。廣場和鎮(zhèn)淮東、西橋的建設(shè)，不僅改善了交通狀況，而且美化了城堡的外環(huán)境，使城堡更顯雄壯巍峨。城堡與廣場連為一體，相互襯托，相得益彰。 金陵大報恩寺 ? 大報恩寺是南京歷史最為悠久佛教寺廟，始建于東吳赤烏年間，明永樂 6年毀于火，明永樂 10年明成祖命工部于此重建大報恩寺及九層琉璃寶塔，歷時 19年始完工。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復(fù)瓦和拱門都用五色琉璃構(gòu)件，塔頂為重達(dá)二千兩的黃金寶頂。此塔開了世界琉璃寶塔的先河，當(dāng)時便號稱第一塔。近世更被與長城、古羅馬劇場、比薩斜塔等并稱為“中古時期世界七大奇觀”。 ? 大報恩寺毀于太平天國年間。至二十世紀(jì)三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去?，F(xiàn)中華門外大報恩寺遺址僅余巨碑一座。 ? 南京市政府已計(jì)劃重建大報恩寺琉璃寶塔。 C、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 三采觀點(diǎn) ：從 03年開始，地區(qū)生產(chǎn)總值增幅雖逐年降低，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上了可持續(xù)發(fā)展的軌道，為秦淮區(qū)新一輪的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ⑴ 秦淮地區(qū)生產(chǎn)總值 ⑵ 秦淮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三采觀點(diǎn)： 大型企業(yè)如晨光集團(tuán)、普天通信等因結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)基地外遷等原因，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比例下降，成為制約經(jīng)濟(jì)增長的首要因素；以旅游、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產(chǎn)業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。突顯出秦淮區(qū)商貿(mào)旅游為特征的區(qū)域經(jīng)濟(jì)已逐步形成 。 三采觀點(diǎn) ： 社會消費(fèi)品零售總額 05年與04年相比增幅達(dá) ％，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢頭，而且因夫子廟的因素，旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)成為秦淮區(qū)發(fā)展的趨勢。 ⑷ 固定資產(chǎn)投資 三采觀點(diǎn) ： 秦淮區(qū)固定資產(chǎn)投資在 03年出現(xiàn)了較大的增長，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，04年增幅有較大的回落。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大勢頭， 05年再次出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈，出現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)多頭并進(jìn)的局面。 ⑸ 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 三采觀點(diǎn) ： 人均可支配收入 05年達(dá) ，比上年增長 ％，人民生活水平已基本進(jìn)入小康階段，消費(fèi)傾向逐步轉(zhuǎn)移至住、行、教育等舒適型、享受型需求方面 。 D、未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1）城南秦淮新河以北地區(qū)位于南京主城和東山新市區(qū)之間的過渡地帶，隨著南京社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市空間向“一城三區(qū)”的拓展，這一地區(qū)的建設(shè)需求劇增。 （ 2）南京正面臨發(fā)展的契機(jī)，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，都對該地區(qū)產(chǎn)生巨大的影響。緯九路的建設(shè)、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由低污染。高效益的高新技術(shù)行業(yè)取代高污染、低效益的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，將使改地區(qū)的環(huán)境改善，土地效益提升，同時緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的矛盾。 （ 3）規(guī)劃區(qū)域位于南京城市總體規(guī)劃確定的南北向生態(tài)廊道上，也是南京城市綠色空間的構(gòu)成要素。 （ 4）規(guī)劃區(qū) ，為指導(dǎo)規(guī)劃區(qū)健康、快速發(fā)展，為規(guī)劃管理決策提供依據(jù)，需要進(jìn)行規(guī)劃整合。 南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī) 規(guī)劃范圍： 秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺區(qū)北部，北抵集合村路，南 達(dá)秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計(jì) 。 規(guī)劃思路： 立足城市動態(tài)的發(fā)展變化，通過對規(guī)劃區(qū)環(huán)境風(fēng)貌的保 護(hù)、工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查、社區(qū)組織的細(xì)化，達(dá)到塑造區(qū)域特色、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、完善設(shè)施配套，最終改善規(guī)劃區(qū)發(fā)展條件：通 過研究土地利用的現(xiàn)實(shí)可能和發(fā)展需求，從空間上落實(shí)規(guī)劃目 標(biāo)，緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地緊缺的矛盾，同時為規(guī)劃實(shí)施和管理 提供直接依據(jù)。 規(guī)劃原則： 科學(xué)發(fā)展、求真務(wù)實(shí) 規(guī)劃定位： 以居住、商貿(mào)、高新產(chǎn)業(yè)、交通樞紐為主要功能的城市特色風(fēng)貌區(qū) 人口規(guī)模： 規(guī)劃人口規(guī)模（容量） 空間布局 以三大公園群為核心，以生態(tài)廊道、 沿河、沿路綠色開敞空間為主體， 構(gòu)筑 “ 一核五軸 ” 框架下 “ 一中心、 一帶、二區(qū)、三片 ” 的空間布局結(jié)構(gòu) 中心體系 規(guī)劃形成“城市副中心 —— 地區(qū)中心 —— 社區(qū) 中心 —— 基本社區(qū)中心”四級中心體系。在規(guī) 劃區(qū)內(nèi)形成 1個城市副中心、 2個地區(qū)中心、 8個 社區(qū)中心、 21個基本社區(qū)中心。 A、區(qū)域內(nèi)競爭個案分析 （ 1）宏圖 上福園 物業(yè)位置：秦淮區(qū)白酒坊 開發(fā)商：宏圖地產(chǎn)建筑面積：近 5萬平米 產(chǎn)品類型：多層小公寓、別墅式商鋪 銷售價格：公寓均價 8800元 /平米、商鋪未開盤 主力面積： 40－ 60平米 特點(diǎn)：地處夫子廟與中華門城堡二大景