商品住宅價(jià)格影響因素-文庫吧
2025-02-08 05:20 本頁面
【正文】 發(fā)成本和轉(zhuǎn)讓成本1月 16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從今年 2月 1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收 30％ 60％不等的土地增值稅。房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅增加房產(chǎn)商開發(fā)成本07年 2月 1日轉(zhuǎn)讓個人住房時(shí)，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的 %征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。土地增值稅實(shí)施暫行條例增加個人轉(zhuǎn)讓成本自 2023納稅年度 (1月 1日起至 12月 31日 )起，上海開始按照新的標(biāo)準(zhǔn)對使用土地的單位和個人征收城鎮(zhèn)土地使用稅。本市一至六級納稅等級對應(yīng)的年稅額標(biāo)準(zhǔn)，分別為每平方米年稅額 30元、 20元、 12元、 6元、 3元和 。個人部分暫時(shí)不予征收。 土地使用稅條例增加房產(chǎn)商持有成本金融政策 —— 貸款成本上升歷 次 上 調(diào) 存 款 準(zhǔn) 備 金 率 時(shí)間 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度 時(shí)間間隔 % % % / % % % 42天 % % % 20天 % % % 30天 % % % 22天 % % % 72天 % % % 42天 % % % 31天 % % % 33天 % % % 31天 % % % 32天 % % % 61天 % % % 32天 % % % 26天 % % % 25天歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率動作金融政策 —— 貸款成本上升時(shí)間 公積金貸款利率 (五年以上 ) 公積金貸款利率 (五年內(nèi) ) 一年期商業(yè)貸款利率 備注調(diào)整前 調(diào)整后 增幅 調(diào)整前 調(diào)整后 增幅 調(diào)整前 調(diào)整后 增幅 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 僅限 5年期以內(nèi)累積 / / % / / % / / %歷次銀行加息動作多頻次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在對沖國內(nèi)過剩流動性的，多頻次的加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在對沖國內(nèi)過剩流動性的，防止國際防止國際 “熱線熱線 ”過多進(jìn)入的同時(shí)，也對國內(nèi)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投過多進(jìn)入的同時(shí)，也對國內(nèi)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資造成巨大影響，加劇了開發(fā)商資金壓力，是造成資造成巨大影響，加劇了開發(fā)商資金壓力，是造成 07年底以來上年底以來上海眾多房產(chǎn)項(xiàng)目為快速回籠資金，不斷調(diào)整價(jià)格、刺激成交的重海眾多房產(chǎn)項(xiàng)目為快速回籠資金，不斷調(diào)整價(jià)格、刺激成交的重要原因。要原因。金融政策 —— 加劇開發(fā)商資金壓力07年 9月 28日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 07年 12月 11日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。無論以前的貸款是否還清，再次申請房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?。第二套房貸政策二套房貸政策的出臺和細(xì)則的落實(shí)，對抑制投資類購房需求起到了較大作用，加強(qiáng)了市場主體對樓市調(diào)控的預(yù)期，加劇市場觀望。房貸政策 —— 抑制投資類需求預(yù)售政策 —— 打擊開發(fā)商捂盤，增加市場供應(yīng)頒布日期 頒布單位 針對環(huán)節(jié) 內(nèi)容202394 上海房地局 銷售控制 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，規(guī)定分批預(yù)售時(shí)，每次不得少于 3萬平方米。202394 上海房地局 銷售控制 區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起 10個工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后 3～ 10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售20231030 上海市房地局審批環(huán)節(jié) 銷售均價(jià)高于 /平米以上的花園住宅應(yīng)向所在縣區(qū)房地局申報(bào)預(yù)售方案“ 金九銀十 ” 前出臺該政策，對開發(fā)商捂盤惜售行為起到較大影響，短期內(nèi)逼出大量房源，有效增加了市場供應(yīng)。07年以來市場政策不斷，但 最關(guān)鍵的政策其實(shí)在于中央的緊縮型財(cái)政政策 ，多次提高利息和儲備金率，加強(qiáng)了市場主體的觀望情緒，更導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，是 08年以來市場供求比持續(xù)偏低，成交萎靡，
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