質(zhì)量管理實(shí)務(wù)之案例分析-文庫(kù)吧
2025-01-29 11:40 本頁(yè)面
【正文】 封閉陽(yáng)臺(tái)一事進(jìn)行討論并做出決定 ， 但一直未果 。 裝修管理類(lèi)案例 2023年 6月 ， 03戶(hù)型的業(yè)主集體組織封閉陽(yáng)臺(tái)施工 ， 服務(wù)中心組織了 20余人在小區(qū)入口處對(duì)欲進(jìn)入園區(qū)安裝的施工人員進(jìn)行阻攔 ， 但最終未果 。 綜合類(lèi)案例 此后 ， 服務(wù)中心通過(guò)業(yè)主撥打了 12345市長(zhǎng)熱線對(duì)此事進(jìn)行投訴 ， 請(qǐng)來(lái)了執(zhí)法局人員 ， 但也無(wú)明確的法律依據(jù)能夠阻止其行為 ， 故現(xiàn)服務(wù)中心只能從安全角度對(duì)施工方及 03戶(hù)型業(yè)主做好安全提醒工作 。 此外 ， 服務(wù)中心協(xié)助社區(qū)盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) ， 請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)就此事征求全體業(yè)主意見(jiàn) 。 綜合類(lèi)案例 案例發(fā)生原因及處理建議： 陽(yáng)臺(tái)封閉問(wèn)題是困擾很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題 ， 很多業(yè)主從生活習(xí)慣 、 使用功能等角度往往都傾向于封閉陽(yáng)臺(tái) 。 而原有針對(duì)陽(yáng)臺(tái)封閉等的法律判例 ， 根據(jù)地區(qū)及實(shí)際情況的差異 ， 存在截然不同的判決結(jié)果 。 這就直接導(dǎo)致了 《 前期服務(wù)協(xié)議 》 、《 臨時(shí)管理規(guī)約 》 等約定是否能真正作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理依據(jù) ， 阻止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)存在疑問(wèn) 。 裝修管理類(lèi)案例 最高人民法院 2023年 5月 24日公布了 《 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》 ， 其中第十五條規(guī)定 “ 業(yè)主或者其他行為人違反法律 、 法規(guī) 、 國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn) 、 管理規(guī)約 ， 或者違反業(yè)主大會(huì) 、 業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定 ， 實(shí)施下列行為的 ， 可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他 “ 損害他人合法權(quán)益的行為 ” ： 裝修管理類(lèi)案例 （ 一 ） 損害房屋承重結(jié)構(gòu) ， 損害或者違章使用電力 、 燃?xì)?、 消防設(shè)施 ， 在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn) 、 放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用； （ 二 ） 違反規(guī)定破壞 、 改變建筑物外墻面的形狀 、 顏色等損害建筑物外觀； （ 三 ） 違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修； 裝修管理類(lèi)案例 （ 四 ） 違章加建 、 改建 ， 侵占 、 挖掘公共通道 、 道路 、 場(chǎng)地或者其他共有部分 。 ” 此條對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修 、 違反管理規(guī)約破壞外立面等行為進(jìn)行了明確約定 ， 屬于 “ 損害他人合法權(quán)益的行為 ” 。該 《 解釋 》 2023年 10月 1日起實(shí)行 ， 目前不具備法律效力 。 但該規(guī)定為司法判決提供了指引 ， 有利于此類(lèi)案例的管理和糾紛的處理 。 日后 ， 服務(wù)中心可以依據(jù)此管理規(guī)定 ， 在業(yè)主違規(guī)裝修或違反管理規(guī)約破壞外立面時(shí)采取堅(jiān)定的管理措施 。 綜合類(lèi)案例 此外 ， 業(yè)委會(huì)及廣大業(yè)主對(duì)此類(lèi)事件的態(tài)度 ，行政主管部門(mén)的執(zhí)法力度都對(duì)此類(lèi)事件的管理產(chǎn)生直接的影響 。 從物業(yè)服務(wù)企業(yè)角度來(lái)說(shuō) ， 應(yīng)從公司層面完善此類(lèi)事件的處理流程 ， 如：在前期物業(yè)管理階段 ，服務(wù)中心在個(gè)別業(yè)主要求封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí) ， 應(yīng)予以耐心的解釋和堅(jiān)決的管理 ， 但要求封閉陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主達(dá)到一定比例時(shí) ， 要主動(dòng)向公司匯報(bào)并將此信息傳遞至開(kāi)發(fā)公司 ， 征詢(xún)開(kāi)發(fā)公司對(duì)此事件的意見(jiàn) 。 綜合類(lèi)案例 在開(kāi)發(fā)公司不同意或公司不同意的情況下 ， 應(yīng)做好疏導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)管理工作；在開(kāi)發(fā)公司同意且公司也同意的情況下 ， 應(yīng)做好廣大業(yè)主的意見(jiàn)征詢(xún) （ 含統(tǒng)一封閉的樣式 、 材質(zhì)等 ） ， 確保同意的業(yè)主達(dá)到法規(guī)規(guī)定的比例 ， 并對(duì)意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果進(jìn)行公證 。 最后 ，服務(wù)中心應(yīng)監(jiān)督做好陽(yáng)臺(tái)封閉工作 ， 確保不出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主特立獨(dú)行的行為 。 這樣 ， 即便最終小區(qū)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了封閉 ， 也可以盡量保持統(tǒng)一 、 美觀 。 綜合類(lèi)案例 依 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 12條第一款：第十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式 ， 也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1／
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