【正文】 前正處于一個(gè)關(guān)鍵的歷史時(shí)期從 “政府任務(wù)型 ”向 “市場(chǎng)導(dǎo)向型 ”轉(zhuǎn)變從 “資源優(yōu)勢(shì)型 ”向 “能力優(yōu)勢(shì)型 ”轉(zhuǎn)變從 “本埠型公司 ”向 “全國(guó)性公司 ”轉(zhuǎn)變?nèi)A融的現(xiàn)狀用三句話來(lái)概括政府任務(wù)很重遺留問(wèn)題很多發(fā)展目標(biāo)很大華融的歷史用三句話來(lái)概括2023年 10月 8日 33保密文件、版 權(quán) 所有從華融過(guò)去的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成功因素主要在于天時(shí) 人和地利? 西城區(qū)所屬骨干企業(yè)，可以較低成本獲取土地? 良好的政府關(guān)系和社會(huì)資源使華融在土地開(kāi)發(fā)上運(yùn)作順利? 房地產(chǎn)業(yè)走出低谷? 中國(guó)入世及北京申奧成功，寫(xiě)字樓及住宅市場(chǎng)需求旺盛? 抓住北京重點(diǎn)工程金融街開(kāi)發(fā)的契機(jī)? 金融街上市融資促進(jìn)華融迅速發(fā)展? 管理團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣正，凝聚力強(qiáng)，培養(yǎng)了一批業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬的年輕隊(duì)伍? 員工有強(qiáng)烈的歸屬感和自豪感? 務(wù)實(shí)敬業(yè)的工作作風(fēng)總結(jié)說(shuō)來(lái)，華融公司利用自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抓住了歷史機(jī)遇，擴(kuò)大了規(guī)模，鍛煉了隊(duì)伍，初步形成了一個(gè)品牌和較強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力。2023年 10月 8日 34保密文件、版 權(quán) 所有能力分析表明，華融目前的能力是 “四有四沒(méi)有 ”有 “房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ”，但沒(méi)有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的戰(zhàn)術(shù)性開(kāi)發(fā)運(yùn)作能力 ”，但沒(méi)有 “房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力 ”；有 “股東資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”，但沒(méi)有 “客戶資源競(jìng)爭(zhēng)力 ”；有 “良好的學(xué)習(xí)能力 ”，但沒(méi)有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。 2023年 10月 8日 35保密文件、版 權(quán) 所有華融還沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力? 一種組織能力，這種能力是通過(guò)對(duì)下述技能、價(jià)值、流程和技術(shù)的綜合學(xué)習(xí)及運(yùn)用獲得的。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 ? 能夠顯著地為客戶帶來(lái)收益或節(jié)約成本。 ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有獨(dú)特性，而且難以模仿。? 企業(yè)精神? 社會(huì)資源? 融資能力? 專(zhuān)有人才? 專(zhuān)利技術(shù)? 品牌? 戰(zhàn)略資源儲(chǔ)備? 華融具有良好的調(diào)動(dòng)和利用社會(huì)資源的能力，但這種優(yōu)勢(shì)僅限于于北京市和西城區(qū)區(qū)域以內(nèi)。? 華融具有精明強(qiáng)干的有凝聚力的管理團(tuán)隊(duì)，工作作風(fēng)務(wù)實(shí)敬業(yè)，但整個(gè)華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒(méi)有成型。? “ 金融街 ” 品牌具有一定知名度，但更傾向于地域品牌而非企業(yè)品牌，也還沒(méi)有形成全國(guó)知名度。? 華融較強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力還沒(méi)有經(jīng)過(guò)完全市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，現(xiàn)有的項(xiàng)目管理能力還沒(méi)有固化機(jī)制。核心競(jìng)爭(zhēng)力的定義 構(gòu)成要素 華融的潛在核心競(jìng)爭(zhēng)力2023年 10月 8日 36保密文件、版 權(quán) 所有“做大企業(yè) ”和 “做強(qiáng)企業(yè) ”的表現(xiàn)差別1995年 2023年公司治理發(fā)展戰(zhàn)略管理人才增長(zhǎng)速度 做強(qiáng)做大2023年 10月 8日 37保密文件、版 權(quán) 所有由于五大客觀原因，華融的 “戰(zhàn)略發(fā)展觀 ”的形成和實(shí)施比國(guó)內(nèi)先進(jìn)同行萬(wàn)科要晚至少五年出生于 “名門(mén)望族 ”，作為 “大家閨秀 ”，能拿到好地，不愁吃、不愁穿，沒(méi)有生存競(jìng)爭(zhēng)壓力。房地產(chǎn)業(yè)本身的暴利。華遠(yuǎn)原來(lái)在西城區(qū)的房地產(chǎn)龍頭老大的地位。 1999年發(fā)生的兩大公司重組。北京作為首都的特殊性， “首長(zhǎng)工程、政府工程 ”多。2023年 10月 8日 38保密文件、版 權(quán) 所有但是根據(jù)新華信的 “中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展四階段 ”模型，華融的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)還處于 “有限競(jìng)爭(zhēng)階段 ”，所以一切還來(lái)得及企業(yè)經(jīng)營(yíng)側(cè)重點(diǎn) 品牌推廣 擴(kuò)大有效需求代表行業(yè)證券，保險(xiǎn)金融，汽車(chē)，電信，電力，石化，媒體入世對(duì)行業(yè)影響最大 專(zhuān)業(yè) 規(guī)模房地產(chǎn)化工品不大 綜合 資本運(yùn)營(yíng)消費(fèi)電子品日用化妝品家電最小 管制壟斷 競(jìng)爭(zhēng)階段 有限競(jìng)爭(zhēng)階段 充分競(jìng)爭(zhēng)階段 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 壟斷階段 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù)無(wú)大2023年 10月 8日 39保密文件、版 權(quán) 所有根據(jù) “新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型 ”，華融目前面臨 “競(jìng)爭(zhēng)危機(jī) ”12年34年56年7年以上生存危機(jī) (Living)領(lǐng)導(dǎo)能力危機(jī) (Leading)競(jìng)爭(zhēng)危機(jī) (Competition)企業(yè)文化危機(jī) (Culture)? 客戶? 產(chǎn)品? 現(xiàn)金流? 決策方法? 管理團(tuán)隊(duì)? 組織結(jié)構(gòu)? 新品研發(fā)? 信息技術(shù)? 新業(yè)務(wù)發(fā)展? 管理效率? 市場(chǎng)反應(yīng)? 經(jīng)營(yíng)道德企業(yè) 1 企業(yè) 2 企業(yè) 3 企業(yè) n企業(yè)漏斗新華信 “L2C2”模型2023年 10月 8日 40保密文件、版 權(quán) 所有房地產(chǎn)企業(yè) “強(qiáng) ”的標(biāo)桿研究表明華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還需進(jìn)一步做強(qiáng)?總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元；?房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 30億元；?凈資產(chǎn)收益率至少達(dá)到 10%；?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場(chǎng)；?公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)桿企業(yè)以及中國(guó)所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認(rèn)為在房地產(chǎn)業(yè) “做強(qiáng) ”應(yīng)至少達(dá)到以下五個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出企業(yè)盈利能力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突出2023年 10月 8日 41保密文件、版 權(quán) 所有五大指標(biāo)制定的外部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司主營(yíng)收入前五強(qiáng)的企業(yè)平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是 （該指標(biāo)相對(duì)更為重要，因此新華信選取了前五強(qiáng)企業(yè)作為參考）?萬(wàn)科 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬(wàn)達(dá) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 40億元?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬(wàn)科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國(guó) 10個(gè)城市；?萬(wàn)達(dá) 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國(guó) 12個(gè)城市?萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等的品牌已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽(yù)度和顧客忠誠(chéng)度。?2023年全國(guó)上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強(qiáng)企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬(wàn)科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬(wàn)達(dá) 2023年的總資產(chǎn)為 100億元2023年 10月 8日 42保密文件、版 權(quán) 所有五大指標(biāo)制定的內(nèi)部依據(jù)總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品牌?整個(gè)集團(tuán)公司的總資產(chǎn)在 2023年末已經(jīng)達(dá)到 57億元，因此，華融 “做大 ”的階段性目標(biāo)可以說(shuō)已經(jīng)完成?2023年華融系統(tǒng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 ?根據(jù)華融各公司提供的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)， 2023年華融系統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 ，尚不能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，但 “跳一跳，摸得著 ”，需要進(jìn)一步努力?2023年華融的凈資產(chǎn)收益率為 9%， 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 6%?10%的目標(biāo)在公司膨脹較快的基礎(chǔ)上也需努力才能達(dá)到?華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前還局限在北京市、尤其是西城區(qū)的范圍內(nèi)，要想實(shí)現(xiàn)真正做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須跳出本地市場(chǎng)，尋求區(qū)域外的發(fā)展?“金融街 ”在北京地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)尚有一定的知名度，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上是全國(guó)知名品牌，華融在品牌建設(shè)上還任重而道遠(yuǎn)2023年 10月 8日 43保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)明確的公司理念和戰(zhàn)略方向政府關(guān)系和社會(huì) 資源的利用項(xiàng)目運(yùn)作中的協(xié)調(diào)能力人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累外部信息的獲取和反饋宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)政策的研判 資金實(shí)力和融資能力資金運(yùn)作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備組織和人員保證 質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)、客戶分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力地域性市場(chǎng)壁壘突破能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢(shì) 資金運(yùn)作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱整體能力較強(qiáng) 整體能力較強(qiáng) 整體能力強(qiáng) 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 無(wú)差異人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力?價(jià)值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價(jià)值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強(qiáng)狀態(tài)?部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險(xiǎn)，將導(dǎo)致未來(lái)總利潤(rùn)的下降?可復(fù)制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié)華融價(jià)值鏈分析弱強(qiáng)2023年 10月 8日 44保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)明確的公司理念和戰(zhàn)略方向現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。在市場(chǎng)化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對(duì)性，對(duì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的指導(dǎo)性不強(qiáng)。政策的研判有較強(qiáng)的政策敏感性和判斷力，但如何利用這種優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)化運(yùn)作中起到指導(dǎo)決策的作用，如何從政策的變化中預(yù)測(cè)到市場(chǎng)變化趨勢(shì)，現(xiàn)階段還缺乏經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)的能力。清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶華融公司現(xiàn)有項(xiàng)目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況：定位和目標(biāo)市場(chǎng)選擇由政府有關(guān)部門(mén)決定，實(shí)際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗(yàn)。市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)、客戶分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力品牌優(yōu)勢(shì) 沒(méi)有形成公司統(tǒng)一品牌，對(duì)品牌作用的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一組織和人員的保證 無(wú)相關(guān)市場(chǎng)分析調(diào)研部門(mén)，研發(fā)部現(xiàn)階段能力無(wú)法保證整體較弱 市場(chǎng)研發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的不足，使華融公司在投資策劃環(huán)節(jié)將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，這將給整體項(xiàng)目的利潤(rùn)帶來(lái)極大的不確定性投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 45保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)政府關(guān)系和社會(huì) 資源的利用現(xiàn)階段在區(qū)域內(nèi)發(fā)展，此項(xiàng)能力比較突出，但區(qū)域外發(fā)展和市場(chǎng)化運(yùn)作將導(dǎo)致能力的弱化。市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力政府任務(wù)型運(yùn)作方式導(dǎo)致此項(xiàng)能力的缺失資金實(shí)力和融資能力上市公司的直接融資和較高的企業(yè)信用使公司有較強(qiáng)的融資能力全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備現(xiàn)階段仍然是區(qū)域內(nèi)發(fā)展，無(wú)全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備地域性市場(chǎng)壁壘突破能力市場(chǎng)化和區(qū)域外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少，此項(xiàng)能力有較大差距區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱由于華融公司沒(méi)有形成戰(zhàn)略上的區(qū)域外布局，在區(qū)域外的資源獲取和利用能力沒(méi)有得到市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，這使得這一環(huán)節(jié)的能力伴隨市場(chǎng)化運(yùn)作和區(qū)域外發(fā)展的可能而呈現(xiàn)弱化趨勢(shì)投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 46保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)項(xiàng)目運(yùn)作中的協(xié)調(diào)能力有大規(guī)模區(qū)域性開(kāi)發(fā)的成功案例，并且有一批有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)骨干規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功案例 有較多的成功案例資金運(yùn)作能力 有強(qiáng)有力的融資保障組織和人員保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)管理人員整體能力較強(qiáng) 這一環(huán)節(jié)的能力已固化成公司整體的工作能力，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)可以復(fù)制到區(qū)域外的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 47保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力有較多的成功經(jīng)驗(yàn)，并已形成自己的一套風(fēng)格外部信息的獲取和反饋比較重視外部的反饋信息，能夠做出分析判斷創(chuàng)新能力 有一定的創(chuàng)新能力，反映在幾個(gè)特殊項(xiàng)目上（西直門(mén)項(xiàng)目）整體能力較強(qiáng) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有較強(qiáng)的同質(zhì)化趨勢(shì)，這一環(huán)節(jié)本身的作用正逐步弱化投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 48保密文件、版 權(quán) 所有價(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累 有較多的成功經(jīng)驗(yàn)管理中的透明度 有較完善的機(jī)制和控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機(jī)制和操作經(jīng)驗(yàn)質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力長(zhǎng)期的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可成功案例培養(yǎng)出很強(qiáng)的各項(xiàng)控制能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用在一些項(xiàng)目中有一些新材料和工藝的利用，但沒(méi)有形成機(jī)制或有意識(shí)地去培養(yǎng)這種能力資金運(yùn)作的保證 有較強(qiáng)的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干整體能力強(qiáng) 能力可以被復(fù)制到區(qū)域外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 融資能力 組織機(jī)構(gòu) 研發(fā)能力