【正文】 實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問(wèn)題 ? 　 地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約 ? 　 開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)? 　　（ l）沒(méi)有統(tǒng)一的專業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性　 ? 　?。?2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全　　 ? 　 社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)? 　?。?1） “關(guān)系 ”競(jìng)爭(zhēng)　 ? 　?。?2） “暗箱 ”交易 ? 　　（ 3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂招標(biāo)文件，向社會(huì)公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程物業(yè)管理招標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請(qǐng)，參與投標(biāo)活動(dòng)的過(guò)程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的 原則及意義公平公開(kāi)公正誠(chéng)信推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化推動(dòng)行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序一、物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開(kāi)招標(biāo) —— 無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)的 特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大邀請(qǐng)招標(biāo)的含義 所謂邀請(qǐng)招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請(qǐng)其參加投標(biāo)的方式邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是競(jìng)標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)工作量小如果對(duì)競(jìng)標(biāo)對(duì)象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對(duì)招投標(biāo)雙方都十分有利。但這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，不符合自由競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向 3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，所需載明的事項(xiàng)與公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標(biāo)程序成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審四、物業(yè)管理投標(biāo)程序取得招標(biāo)文件分析招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)可行性分析編制投標(biāo)文件封送投標(biāo)文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為兩個(gè)過(guò)程：評(píng)議標(biāo)書階段現(xiàn)場(chǎng)答辯階段標(biāo)書評(píng)議開(kāi)標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開(kāi)拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)（二）標(biāo)書評(píng)議評(píng)標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評(píng)委評(píng)閱，經(jīng)過(guò)評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評(píng)閱之后，采用無(wú)記名方法，給標(biāo)書評(píng)分216。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成216。成員為 5人以上單數(shù)216。物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場(chǎng)答辯一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性二是對(duì)標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問(wèn)，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目的：評(píng)分依據(jù)及方式評(píng)分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問(wèn)題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問(wèn)題的邏輯性 分析問(wèn)題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)評(píng)分方式： 由評(píng)委無(wú)記名進(jìn)行評(píng)分（三）中標(biāo)根據(jù)開(kāi)標(biāo)以后，對(duì)標(biāo)書評(píng)議、現(xiàn)場(chǎng)答辯的評(píng)分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評(píng)分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次公證人員根據(jù)評(píng)委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人招標(biāo)人可以根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人履約訂立合同招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)人發(fā)出通知 ★ 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 ★ 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 ★ 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 ★ 給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償 ★ 沒(méi)有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償本章要點(diǎn)1．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標(biāo)程序 物業(yè)管理 投標(biāo)程序第三章 前期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)前期物業(yè)管理的含義 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時(shí)段確定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前 36個(gè)月不等權(quán)責(zé)關(guān)系費(fèi)用問(wèn)題業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理 相分離 的原則，通過(guò) 招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要 充分配合 物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的 場(chǎng)所提供 機(jī)會(huì) ，讓物業(yè)管理企業(yè) 參加 相關(guān)設(shè)備設(shè)施的 安裝與調(diào)試 ，使物業(yè)管理企業(yè) 盡快熟悉物業(yè) 的具體情況第一節(jié) 建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程， 確?？⒐を?yàn)收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè) 移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)﹁續(xù)﹂第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責(zé)）一、組建項(xiàng)目物業(yè)管理處 /物業(yè)管理部二、制定落實(shí)物業(yè)管理方案三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程， 確保竣工驗(yàn)收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè) 移交相關(guān)的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費(fèi)用要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責(zé)任受聘物業(yè)管理的職責(zé)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理 檔案資料制止違反 本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的 行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)， 但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方 收取物業(yè)管理費(fèi)用受聘物業(yè)管理的職責(zé)﹁續(xù)一﹂不得占用 本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或 改變 其使用功能向乙方 提供 房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等 有償服務(wù)在前期 物業(yè)管理合同終止時(shí)，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)， 須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責(zé)﹁續(xù)二﹂第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個(gè)方面前期物業(yè)管理的內(nèi)容 ﹁續(xù)﹂八方面：建立管理機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓(xùn)上崗深入工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作 籌辦交樓前期管理的一個(gè)關(guān)鍵工序逐步展開(kāi)日常的管理工作成立業(yè)主委員會(huì)一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗(yàn)工作（一）、承接查驗(yàn)的性質(zhì)和依據(jù)承接查驗(yàn)的概念承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) —— 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（三）承接驗(yàn)收的程序及意義（四）承接驗(yàn)收中發(fā)生問(wèn)題的處理嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)一般質(zhì)量問(wèn)題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé)（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項(xiàng)三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關(guān)問(wèn)題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在 裝飾裝修管理中的職責(zé)做好宣傳工作約定管理工作建立報(bào)告制度其他相應(yīng)措施本章要點(diǎn)1． 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案學(xué)習(xí)目的與要求1．了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內(nèi)容2．掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3．重點(diǎn)掌握業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容本章講授 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則制定物業(yè)管理制度和公約中的要求業(yè)主公約主要內(nèi)容業(yè)主公約制定的原則和程序物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務(wù)的得以實(shí)現(xiàn)（目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎(chǔ)第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 主要內(nèi)容 是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 一 、 業(yè)主公約的性質(zhì) 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準(zhǔn)則。第二節(jié) 業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會(huì)討論通過(guò) —— 公示、分發(fā)第二節(jié) 業(yè)主公約三 、 業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問(wèn)題 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)授權(quán)制定，但需要經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論決定。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容（一）共用設(shè)施設(shè)備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設(shè)備設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、供暖設(shè)備等 第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理制度維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)制度第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)設(shè)備管理各項(xiàng)制度2． 重點(diǎn)掌握物業(yè)設(shè)備管理的組