法律知識(shí)合同關(guān)于二手房買賣-文庫(kù)吧
2024-12-22 03:58 本頁(yè)面
【正文】 首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定，而且對(duì)于個(gè)別地區(qū)，甚至有權(quán)暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。同樣，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民也要暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。此外，文件還要求住建部要會(huì)同央行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！ ★@然，國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)文相對(duì)與年初的國(guó)辦發(fā)【2010】4號(hào)文相比，不論是從發(fā)文機(jī)關(guān)的層級(jí)上講，還是從調(diào)控力度上講，都上升了一個(gè)級(jí)別。案例介紹： 2010年3月20日，賣方甲和買方乙在中介的居間下，簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將北京市朝陽(yáng)區(qū)的一處房產(chǎn)賣給乙方。為了履行本合同，甲方已經(jīng)將房屋的抵押注銷手續(xù)辦完，乙方支付了全部中介費(fèi)用（注:幾乎已成行內(nèi)慣例）。根據(jù)本合同，甲方建筑面積100來(lái)平米的房子以29萬(wàn)的價(jià)格賣給乙方，乙方在簽訂合同當(dāng)時(shí)向甲方支付了2萬(wàn)元的定金。該合同只約定了逾期付款的違約金，并未明確約定解除合同的違約金。除此之外，甲方和乙方在當(dāng)日另行簽訂了《二手房買賣補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議規(guī)定除支付29萬(wàn)的房款之外，乙方還要在房屋過戶手續(xù)向甲方支付100多萬(wàn)的房屋裝修及室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用。如果一方違約，另一方應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于合同金額10%的違約金。 在5月份的時(shí)候，乙方向甲方提出，由于國(guó)家信貸政策發(fā)生了重大變動(dòng)，導(dǎo)致房屋價(jià)款發(fā)生了不可預(yù)期的變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力或者情勢(shì)變更的是由，因此其有權(quán)解除合同。并且，乙方已向有關(guān)機(jī)關(guān)咨詢過，做低房屋交易價(jià)款逃避交稅是違法的，存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此合同是無(wú)效的，其有權(quán)要求甲方返還定金。律師分析：一、國(guó)家政策變動(dòng)是否屬于“不可抗力”或者適用于“情勢(shì)變更”？ 根據(jù)《民法通則》以及《合同法》的相關(guān)條款，可知“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因此，構(gòu)成不可抗力，必須滿足這幾個(gè)條件：該事件是當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的；該事件在發(fā)生之前并不能會(huì)當(dāng)事人的意志或行為而能夠避免；該事件發(fā)生之后，當(dāng)事人雙方無(wú)法克服該事件產(chǎn)生后果?！ 「鶕?jù)《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)不可抗力致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人一方是可以解除合同；根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。由此可以看出，當(dāng)事
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