【正文】 長 %。房屋建筑施工面積為 萬平方米，比上年增長 %，房屋建筑竣工面積為 萬平方米，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資 2020 年， 開封 市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。在城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 倍；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 % 全年全市 房地產(chǎn) 開發(fā)完成投資 億元，比上年增長 %。商品房屋施工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長%；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，增長 %。 國內(nèi)貿(mào)易、對外經(jīng)濟(jì)和 旅游 業(yè) 全社會消費(fèi)品零售總額 2020 年， 開封 市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。分城鄉(xiāng)看， 市的零售額 億元， 增長 %；縣的零售額 億元，增長%；縣以下的零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 億元，增長 %；住宿餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %；其他經(jīng)濟(jì)零售額 億元，增長 %。 旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 ，開封 市共接待海內(nèi)外游客 萬人次，比上年增長 %；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %。其中，接待國際游客 萬人次，接待國內(nèi)游客 萬人次。全市共有 4A 級旅游景區(qū)（ 點(diǎn)） 8 處，星級賓館酒店 27個(gè)，旅行社 45 家。 服務(wù)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 隨著鄭汴一體化發(fā)展的深入推進(jìn)，開封 市服務(wù)業(yè)呈加速發(fā)展的趨勢。 2020年， 流通項(xiàng)目 7 個(gè)，要求完成投資 1 億元， 13 月累計(jì)完成投資 億元； 社會事業(yè)項(xiàng)目 10 個(gè)，要求完成投資 3 億元， 13 月累計(jì)完成投資 億元，均比去年同期有較大幅度增長。水系二期工程一季度完成投資 4130 萬元，西司橋工程定于 4 月 20 日前全部完工。一批商貿(mào)物流以及經(jīng)濟(jì)適用房等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。 綜上所述，開封市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，經(jīng)濟(jì)增長迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，這將為當(dāng)?shù)?消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買需求提供強(qiáng)有力的保證。 （二）城市市民生活狀況 總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu) 根據(jù) 河南 省 3%人口抽樣調(diào)查結(jié)果， 2020 年末 開封 市總?cè)丝? 萬人，常住人口 萬人。 其中城市人口 94 萬 ，農(nóng)村人口 萬。 全年出生人口 萬人，出生率 ‰ ；死亡人口 萬人，死亡率 ‰ ；自然增長率為 ‰ 。 就業(yè)情況及人均可支配收入 2020 年，開封市 城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人；下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè) 萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %。全年共實(shí)現(xiàn)勞務(wù)輸出 115 萬人次，比上年增長%，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入 億元，比上年增長 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，全市 城市居民 人均可支配收入 元，比上年增長 %；人均消費(fèi)性支出 元，增長 %。 全市在崗職工平均工資 14434 元，增長%。 農(nóng)民 人均純收入 3763 元，增長 %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2193 元，增長 %。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 開封市 全年居民 消費(fèi) 價(jià)格總水平比上年上漲 %，在八大類價(jià)格指數(shù)中食品類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、居住類價(jià)格分別比上年上漲 ％、 ％、％；煙酒及用品 類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類上漲 %、 %，娛樂 教育 文化用品及服務(wù)類、衣著類、 交通 和通訊類價(jià)格分別比上年下降 ％、 %、 ％ 。 居民儲蓄存款余額 截至 2020 年末 ，開封 市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增加 億元 ,增長 %，其中， 城鎮(zhèn)居民 儲蓄存款余額為 億元，增加 億元，增長 %。 居民消費(fèi) 觀念、 習(xí)慣 開封市生活休閑，居民非常懂得消費(fèi) 、樂于享受， 對各類產(chǎn)品的需求與日俱增。而在房產(chǎn)品消費(fèi)方面，改善型居民比例較大， 對商鋪投資價(jià)值的認(rèn)可度不斷提高。 由此可見，開封市居民收入不斷增長，儲蓄余額不斷增多，消費(fèi)欲望不斷增強(qiáng) ，對房地產(chǎn)投資的 三、與房地產(chǎn)相關(guān)的開封城市建設(shè)、規(guī)劃發(fā)展 （一） 用地現(xiàn)狀與 規(guī)劃布局 用地現(xiàn)狀 開封市 中心城區(qū)現(xiàn)狀居住用地 3028 公頃，占城市建設(shè)用地的 ％，人均用地 平方米，高于人均 1828 平方米的國家標(biāo)準(zhǔn)。 從空間分布特征來看，新建居住區(qū)主要分布在古城以西、現(xiàn)有西區(qū)范圍內(nèi)， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三類居住用地主要分布在古城周邊及火車站周邊地區(qū)，現(xiàn)狀建成區(qū)周邊有部分城中村。從近年住宅的開發(fā)情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有所增加。 規(guī)劃用地布局 結(jié)合城區(qū)總體規(guī)劃格局，以及新建社區(qū)與舊區(qū)改造的不同特點(diǎn)與要求，將中心城區(qū)規(guī)劃居住用地統(tǒng)一劃分為若干居住組團(tuán)。 宋城片區(qū)劃分為古城居住組團(tuán)、城西居住組團(tuán)、 城南居住組團(tuán) 、 城東居住組團(tuán) 、 西南居住組團(tuán) 。 宋城片區(qū)組團(tuán)規(guī)劃： （ 1）城西組團(tuán) 完善城市生活服務(wù)及接待功能，作為近期承接古城人口、功能疏解的重點(diǎn)區(qū)域。 控制宋城地下遺址范圍內(nèi)地面建設(shè)的強(qiáng)度，沿宋城墻遺址范圍規(guī)劃連續(xù)的公共綠化帶，連接城市公園、街頭綠地和小游園的建設(shè)。 （ 2） 城南組團(tuán) 城南組團(tuán)、火車站地區(qū)是開封的南部門戶，但同時(shí)也是建設(shè)密度 高、環(huán)境質(zhì)量較差和改造難度較大的地區(qū)，規(guī)劃逐步改造拆遷危房、舊房，優(yōu)先建設(shè)公共綠和現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施。 重點(diǎn)改造火車站地區(qū)，提升城市“門戶”和“窗戶”形象。 加強(qiáng)對禹王臺公園等文物保護(hù)單位的保護(hù)和管理，改善周邊環(huán)境。 加強(qiáng)道路和市政設(shè)施的建設(shè)，改造斷頭路、丁字路，提高改善整個(gè)地區(qū)的出行條件。 分期分批對現(xiàn)有工業(yè)用地進(jìn)行改造和更新，關(guān)、并、遷一些效益差、污染大的小企業(yè)和小工廠，進(jìn)行服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，使地區(qū)設(shè)施服務(wù)水平全面提高。 逐步改造隴海鐵路兩側(cè)用地，按照綠地系統(tǒng)規(guī)劃要求控制防護(hù)綠帶寬度，改善周邊地區(qū)生活環(huán)境。 （ 3）城東組團(tuán) 城東組團(tuán)是開封市的原大型工業(yè)基地和城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，本次規(guī)劃期內(nèi)以改造整治為主，不鼓勵(lì)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)。 集中遷并、改造現(xiàn)有零散的居民點(diǎn)，建設(shè)設(shè)施配套完備的生活小區(qū)。 借助鄭汴一體化發(fā)展機(jī)遇，對原有的工業(yè)用地將逐步進(jìn)行改造，提升工業(yè)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)技術(shù)進(jìn)行升級換代，或變更用地性質(zhì)為其他用途，舊城區(qū)內(nèi)不再增加新的工業(yè)用地。 控制沿宋城墻遺址范圍的地面建設(shè)，以見縫查針的原則增加為居民服務(wù)的綠化空間。 （ 4）西南組團(tuán) 西南組團(tuán)為原經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主要工業(yè)用地范圍，規(guī)劃保留為民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，作為承接舊城現(xiàn)有工業(yè)搬遷的主要地區(qū) ，各類工業(yè)、倉儲用地于鐵路南側(cè)集中布局。 改造南側(cè)現(xiàn)有公路，沿工業(yè)區(qū)南側(cè)外圍選線，避免穿越建設(shè)用地。保護(hù)現(xiàn)有水系及明代護(hù)城提，作為綠化用地，有機(jī)會分割工業(yè)組團(tuán)。 綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域是開封市的“門戶”和“窗戶”形象，目前存在一些問題，也是老城區(qū)規(guī)劃改造的重點(diǎn)，因此得到政府政策方面的大力支持 ，這將有利于本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)及后期實(shí)施； 隨著公共設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施配套的逐步完善，該區(qū)域?qū)⒂瓉?全新的面貌和巨大的發(fā)展空間。 （二） 對外交通規(guī)劃 鐵路 建設(shè)隴海蘭新鐵路客運(yùn)專線，打通東西方向的快速通道，提升交通檔次，增加 交通通達(dá)程度，滿足出行舒適度需要。發(fā)揮河南省東部對長三角地區(qū)的門戶作用，實(shí)現(xiàn)東引的目的。 設(shè)置 開封車站、開封東站和杏花營 站，其中開封車站為一等站，設(shè)計(jì)年客運(yùn)量為 280 萬人次。 規(guī)劃改建開封車站，提高車站檔次，改善環(huán)境，增加乘客舒適度。 公路 ① 加快與鄭州的快速通道建設(shè)，為鄭汴一體化構(gòu)建快速交通聯(lián)系方式，實(shí)現(xiàn)與省會城市的交通對接。 ②建設(shè)大廣告訴公路，打通中原城市群相互之間的快速通道，實(shí)現(xiàn)中原城市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 群門戶高速公路，同時(shí)在南北方向形成高速通道。 ③建設(shè)日南高速公路，強(qiáng)化與山東省的快速聯(lián)系，增加與東部地區(qū)的快速 通道。 航空 建設(shè)開新高速公路，實(shí)現(xiàn)開封至鄭州國際機(jī)場的快速對接。開通市區(qū)與機(jī)場民航班車，加強(qiáng)交通聯(lián)系，方便旅客出行。 綜上所述， 隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷建設(shè)，開封市與中原城市群及周邊城市的聯(lián)系更加緊密，尤其是 與鄭州的快速通道建設(shè)，迅速推進(jìn)鄭汴一體化的進(jìn)程，這將有利于開封市的整體發(fā)展，勢必推動房地產(chǎn)市場的新一輪高峰。 （三）城市道路交通規(guī)劃 道路系統(tǒng) 結(jié)合帶狀城市的布局特點(diǎn)，采取分方向、分重點(diǎn)的方式，向西重點(diǎn)完善新區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)注重對城際快速通道、軌道交通等多樣化模式的預(yù)留；古城內(nèi)部，盡量保持現(xiàn)有 路網(wǎng)格局和空間尺度，重點(diǎn)通過交通組織、功能分流來緩解老城的交通問題。 城市東西方向道路：規(guī)劃 5 條城市主干道， 10 條城市次干道。主干道包括復(fù)興大道、北外環(huán)路、鄭開大道 — 大梁路、宋城路、鄭汴路。 城市南北方向交通：規(guī)劃 9 條城市主干道， 26 條城市次干道。主干道包括：青年路、東一路、解放路、西環(huán)路、金明大道、汴西新區(qū)四號路、九號路、十二號路、運(yùn)糧河路。 交通組織 ①古城道路交通組織 老城區(qū)的道路原則上不進(jìn)行大的改建，基本維持現(xiàn)狀格局和街道尺度，主要對交通進(jìn)行疏導(dǎo)，加強(qiáng)管理力度，重點(diǎn)保留南北貫通的北門大街 — 臥龍街 和東西貫通的西大街 — 東大街，并對這兩條街道進(jìn)行適當(dāng)改造和管理。 ②古城內(nèi)外交通聯(lián)系 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 為緩解老城區(qū)交通壓力，于古城周邊周圍安排交通樞紐。游客和居民可以在樞紐站換乘進(jìn)入老城區(qū)。社會車輛一律停靠在樞紐站或附近停車場。 過境交通一律不許穿越老城區(qū)，引出至城外主干路。 ③城市出入口 全方位與高速公路連接，國道省道與城區(qū)道路全面對接，城市出入口實(shí)現(xiàn)通暢和多方向 城市公交發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃公交場所 11 處，其中新建 9 處，擴(kuò)建 2 處，占地面積約 萬平方米，具體分布為：城東新建 2 處，計(jì)劃各占地 40 畝；城北新建 1 處，占地 30 畝；城南新建 2 處，各占地 40 畝；城西新建 3 處， 各 占地 不少于 50 畝；城中擴(kuò)建 2場站，各占地不少于 50 畝 ； 同時(shí)加強(qiáng)城市交通換乘樞紐建設(shè) ，在城市中心區(qū)和金明鄭汴城市通道附近建設(shè)兩處大型換乘樞紐，同時(shí)規(guī)劃擴(kuò)建火車站汽車站公交換乘樞紐。 到規(guī)劃期末，公交營運(yùn)車輛將達(dá)到 1100 臺，營運(yùn)線路將突破 40 條，線路長達(dá) 1600 公里，公交線網(wǎng)覆蓋率將達(dá)到 100% 綜上所述，隨著城市道路體系更加完善和便捷和城市化水平的不斷提高 ，房地產(chǎn)發(fā)展的“硬環(huán)境”將得到很大改觀，這將對開封市房地產(chǎn)時(shí)常產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。 四 、 區(qū)域 房 地 產(chǎn) 整 體形勢分析 開封房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期 2020 年開封樓市價(jià)格升幅較快 。 開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展原來相對滯后，過去這在房價(jià)上也有所體現(xiàn)，開封房價(jià)比周邊其他市地房價(jià)偏低，很長一段時(shí)間，開封房價(jià)都在 1000 元／平方米徘徊。但從鄭汴一體化以來，開封經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始提速，房地產(chǎn)開發(fā)開始加速。 從鄭汴一體化概念的提出到鄭汴快速通道的施工建設(shè)再到鄭開大道的順利開通，開封市的房地產(chǎn)市場在政府招商引資力度加大的同時(shí)，又被注入了一針強(qiáng)心劑，房地產(chǎn)市場 也 逐步走向成熟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速