【正文】 內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)水平、消費(fèi)特征；與項(xiàng)目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調(diào)；保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商所有，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)可分散給多個(gè)小業(yè)主；保證商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，降低發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理的難度；確保發(fā)展商銷售或出租物業(yè)的價(jià)值最大化。[項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境定位分析與研判]區(qū)位前景：本案隸屬西安北郊一級(jí)商業(yè)圈，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。太華路已經(jīng)過(guò)了10多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以建材批發(fā)、零售市場(chǎng)為主的核心商圈。由于政府目光長(zhǎng)遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過(guò)引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有太華路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 繁華程度：歷經(jīng)10年變遷的太華路商圈，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的建材細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商和零售商及家庭散戶來(lái)此購(gòu)物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。該商圈的繁華程度不容置疑。 商業(yè)氛圍：該商圈會(huì)聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當(dāng)?shù)丶彝ド簦瑫r(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。由于西安為西北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。 交通狀況：太華路家庭方便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車站僅5分鐘車程，該商圈內(nèi)的三府灣貨運(yùn)站，貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此，有多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。 配套設(shè)施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來(lái)此批貨或購(gòu)物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時(shí)，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。[主題定位]：科技環(huán)保時(shí)尚人文新家居消費(fèi)主義 “新時(shí)尚?新家居” 三大主題時(shí)尚文化 尖鋒科技 格調(diào)空間一是博覽與展賣結(jié)合，形成永不落幕的展銷會(huì)；二是體驗(yàn)式消費(fèi)與集成化服務(wù)結(jié)合，引領(lǐng)家居消費(fèi)新理念；三是時(shí)尚元素與后裝修概念結(jié)合，突出建材的人文關(guān)懷和文化解讀。給人突出的感受是：集約化裝修，個(gè)性化消費(fèi)，輕裝修重裝飾的后裝修時(shí)代的到來(lái)。推出建材選購(gòu)顧問(wèn)，家居飾品配置顧問(wèn)，衛(wèi)浴集成設(shè)計(jì)顧問(wèn)，燈光照具配置顧問(wèn)等多項(xiàng)個(gè)性化，定制式置家咨詢服務(wù)，從單純的賣商品到賣配置、賣理念、賣集成服務(wù)，一種引領(lǐng)裝飾消費(fèi)新概念的市場(chǎng)模式生成。通過(guò)整合商戶資源、商品資源，優(yōu)化市場(chǎng)功能，延伸了以最大化滿足消費(fèi)需求為導(dǎo)向的供應(yīng)鏈，提升了以細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)、引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚為導(dǎo)向的服務(wù)價(jià)值鏈。形成商品提供加方案提供的全新組合，使集成化、重配置的一站式服務(wù)更加豐滿，創(chuàng)新了營(yíng)銷模式。由商品營(yíng)銷向概念營(yíng)銷和文化營(yíng)銷拓展，通過(guò)營(yíng)銷內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領(lǐng)科學(xué)消費(fèi)和開(kāi)放式消費(fèi)。第三，通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級(jí)消費(fèi)觀念，向求個(gè)性、重文化、講求人文關(guān)懷的后裝修觀念轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。這三個(gè)轉(zhuǎn)變預(yù)示著新家居消費(fèi)主義的誕生，無(wú)疑是這個(gè)消費(fèi)思潮的引領(lǐng)者和滿足者。[目標(biāo)消費(fèi)群體定位]：[業(yè)態(tài)定位]：[招商目標(biāo)定位]：[項(xiàng)目投資分析]：一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱指 標(biāo)序號(hào)單位指標(biāo)米蘭風(fēng)度1 總占地面積（平米）約95002總建筑面積（平米）3建筑容積率4綠化率5產(chǎn)品類型?4層?商業(yè)房6地面車庫(kù)數(shù)量8綜合售價(jià)3100元/㎡9建設(shè)單價(jià)(元/㎡)約2200元/㎡10綜合租金㎡/月二、 經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目用地：9500㎡總建筑面積：35600㎡項(xiàng)目總造價(jià)： 土地出讓金：萬(wàn)元建筑成本： 35600㎡900元/㎡ = 3204萬(wàn)元配套成本： 35600㎡300元/㎡ = 1068萬(wàn)元開(kāi)發(fā)及稅費(fèi)： 35600㎡200元/㎡ = 712萬(wàn)元其它雜費(fèi)： 35600㎡ 50元/㎡ = 178萬(wàn)元合計(jì)：5162萬(wàn)元項(xiàng)目總收入（萬(wàn)元）：采用包租銷售、招商并行，以招商促銷售策略。租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） 一年期： ㎡月（三、四層平均租金）8900㎡12月=三年期、五年期： 90元/㎡月（一層平均租金）2250㎡12月3年+90元/㎡/月（一層平均租金）2250㎡12月5年=1944萬(wàn)元63元/㎡月（二層平均租金）2250㎡12月3年+63元/㎡/月（二層平均租金）2250㎡12月5年=合計(jì)：+1944+=銷售收入（按8%投資回報(bào)率對(duì)應(yīng)售價(jià)反證）一層商鋪均價(jià)為：90元/㎡月（一層平均租金）12月/8%=13500元/㎡（使用面積）二層商鋪均價(jià)為：63元/㎡月（二層平均租金）12月/8%=9450元/㎡（使用面積）按一、二層銷售50%計(jì)算：13500元/㎡4500㎡（每層使用面積）60%+9450元/㎡4500㎡（每層使用面積）40%= 5346萬(wàn)元（按收益10%返計(jì)算）。合計(jì)：+ = 項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用：4% = 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)： 5346% = % = 項(xiàng)目利潤(rùn)總額： = 簡(jiǎn)析見(jiàn)表項(xiàng)目總收入（萬(wàn)元）租金收入銷售收入5346包租返利項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅費(fèi)銷售稅費(fèi)招商稅費(fèi)項(xiàng)目利潤(rùn)總額[米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表]樓層一樓二樓單價(jià)[均價(jià)]13500元/平方米9450元/平方米面積㎡[使用面積]30㎡30㎡總價(jià)[平均]首付回報(bào)年限10年10年商圈平均租金120元月/.㎡80元月/.㎡10年回報(bào)總額[項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議]：——輔營(yíng)區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃一樓南入口：約1000平方米，作為整個(gè)市場(chǎng)展示區(qū)、輔營(yíng)區(qū)；備注：具體經(jīng)營(yíng)品種的布置位置與面積分布參見(jiàn)商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖\（見(jiàn)附件）?！袌?chǎng)營(yíng)運(yùn)區(qū)面積規(guī)劃216。 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)一樓南入口至電梯處劃出約1000平方米作為展示、輔營(yíng)區(qū)，二樓～四樓全層。216。 市場(chǎng)配套營(yíng)運(yùn)區(qū)五層大部分。216。 市場(chǎng)理貨區(qū)為了便于市場(chǎng)商戶裝卸貨物，北面應(yīng)規(guī)劃相應(yīng)部分面積作為理貨區(qū)?！渌δ軈^(qū)間：216。 商場(chǎng)管理辦公室從成本考慮，建議將市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司放置五樓偏僻位置。具體面積需與管理公司或發(fā)展商協(xié)商確定。216。 洗手間由于賣場(chǎng)單層面積較大，建議每層增設(shè)兩個(gè)小型男女洗手間，男女各預(yù)留五個(gè)蹲位。216。 商場(chǎng)保安室：根據(jù)保安數(shù)量設(shè)置面積大小216。 空調(diào)機(jī)房216。 消防控制——南入口建議商場(chǎng)南入口安置適量休閑長(zhǎng)椅?！鎏莘鎏菘诎卜琶繉由虡I(yè)平面分布圖。扶梯兩側(cè)可以安設(shè)休息長(zhǎng)椅，也可以根據(jù)招商情況，經(jīng)營(yíng)小型飲品小食＋休息椅?！^光電梯觀光電梯有利于提高物業(yè)的整體形象。觀光電梯對(duì)于三四層獨(dú)立招商和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)都具有必要性，是高樓層商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的必要交通配套，有利于人流組織安排；但必須考慮的是如何保證貨運(yùn)與人流的分別控制。——中央空調(diào)：——消防系統(tǒng)：采用自動(dòng)噴淋報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、煙感報(bào)警裝置?！０玻?4小時(shí)保安巡邏——廣播：VOD中央廣播系統(tǒng)——項(xiàng)目外立面裝修建議由于本項(xiàng)目正立面裝修已經(jīng)基本定型，在此外立面裝修建議對(duì)象主要是一些建筑規(guī)劃細(xì)部方面。216。 商場(chǎng)西廣場(chǎng)設(shè)計(jì)要素建議廣場(chǎng)標(biāo)識(shí)性建筑：一般元素包括——噴泉廣場(chǎng)、雕塑、旗桿、廣場(chǎng)燈等；廣場(chǎng)休閑系統(tǒng)：一般元素包括——休閑座椅、遮陽(yáng)傘、綠化帶（可以設(shè)置統(tǒng)一式樣的花壇）等；廣場(chǎng)廣告系統(tǒng)：一般元素包括——南廣場(chǎng)東西兩側(cè)加設(shè)燈箱廣告牌等；廣場(chǎng)停車系統(tǒng)：規(guī)劃停車位及車輛出入口；廣場(chǎng)促銷區(qū)：一般預(yù)留在南廣場(chǎng)正對(duì)商場(chǎng)主入口處；其它導(dǎo)示系統(tǒng)、清潔衛(wèi)生用具設(shè)置等。216。 外墻廣告位的處理總體而言，本項(xiàng)目外墻廣告位應(yīng)該盡量布置在設(shè)定的廣告牌位內(nèi)，廣告位不宜設(shè)置的過(guò)多，否則會(huì)淹沒(méi)了市場(chǎng)的本身標(biāo)志和主題而顯的雜亂。（廣告位設(shè)置范例）——商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)建議根據(jù)項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目一定要體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)的人性化特征。在功能上滿足購(gòu)物、休閑、舒適、娛樂(lè)性。216。 交通及平面布局規(guī)劃在一層南面入口保持通透，寬敞入口至上下扶梯間保留約1000平方米左右的中庭空間。入口區(qū)域主要以化妝品類批發(fā)為主，靠墻體區(qū)域做邊店，中間區(qū)域做半開(kāi)放式柜臺(tái)店，強(qiáng)化空間感。布局規(guī)劃及過(guò)道建議室內(nèi)商鋪格局：獨(dú)立收銀、全封閉式獨(dú)立鋪位。在商業(yè)死角處可規(guī)劃西餅店、休閑水吧或洗手間等，避免商業(yè)死角，有利于人流循環(huán)。商場(chǎng)內(nèi)部通道：現(xiàn)規(guī)劃通道寬度基本滿足人流交通需求。建議在主要交通通道口安設(shè)休閑椅。216。 室內(nèi)主題景觀規(guī)劃兒童歡樂(lè)園178。 以母愛(ài)和童趣為規(guī)劃主題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料；178。 安放兒童游樂(lè)設(shè)施，收費(fèi)管理，提供臨時(shí)托管服務(wù)。178。 游戲區(qū)外設(shè)置少量休息桌椅，供大人與小孩暫時(shí)休息。品牌專賣店178。 選擇比較明快的色調(diào)作為背景裝飾178。 在一層南入口展示區(qū)中央每隔5米設(shè)置一排玻璃展臺(tái)呈弧形圍合，展示新款的皮鞋、手袋、眼鏡、珠寶、手機(jī)等，即起到裝飾作用，又起到廣告作用。216。 商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修地面：建議一樓及二樓女性購(gòu)物區(qū)地面用米白色（略帶黃色）美觀實(shí)用型的防滑拋光磚，過(guò)道與鋪位間用10公分寬彩色長(zhǎng)條瓷磚分隔線區(qū)分。在兒童休閑娛樂(lè)的地方，增加人造小橋，過(guò)道等休閑小品，以此吸引兒童前來(lái)消費(fèi)。天花：整個(gè)商場(chǎng)天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂?？紤]商場(chǎng)面積大，節(jié)約能源耗費(fèi)的角度出發(fā)，一至四層采用輕鋼龍骨白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。五樓非辦公區(qū)部分采用白色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管，辦公區(qū)域自行吊頂。參考圖片一：白色網(wǎng)格吊頂，簡(jiǎn)單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點(diǎn)燈”的美感，自然而又富有情趣。天花上可懸掛垂柳、果樹(shù)、燈籠等修飾品和色彩絢麗的廣告旗幟。參考圖片二：淡紫色網(wǎng)格吊頂，這一設(shè)計(jì)色彩美妙，但對(duì)于自然采光條件差的商城來(lái)講，這種處理光線太暗，要達(dá)到一定的亮度比較耗電。墻面：ICI乳膠漆刷白。柱子：公共部分的柱子用高級(jí)瓷磚或石材包裝。衛(wèi)生間：地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配美觀實(shí)用潔具。網(wǎng)絡(luò)：寬帶網(wǎng)接入。216。 商場(chǎng)內(nèi)鋪位裝修——一樓外街鋪鋪位裝修：外街鋪：對(duì)外門安裝卷閘門（也可增設(shè)玻璃門）；一樓門面店每家預(yù)留電話線接口；街鋪之間的隔斷用實(shí)墻，另每家商鋪預(yù)留獨(dú)立的空調(diào)出口、噴淋及煙感。——室內(nèi)鋪位裝修獨(dú)立鋪位：內(nèi)墻——㎡，面飾用專用乳膠漆。門——平開(kāi)玻璃門。有利于提高商場(chǎng)的檔次，增加美感。外墻——臨通道外墻以全玻璃間隔，方便商品陳列和展示。每個(gè)鋪位設(shè)消防噴淋系統(tǒng)，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過(guò)道一側(cè)卷閘門盒部分做成廣告位半開(kāi)放店鋪：背柜——主要作用為非營(yíng)業(yè)時(shí)間的商品收藏防盜，背柜寬度50CM，高度140CM，中間設(shè)多層夾隔，便于存放商品；背柜樣式——下面一層（材料夾板，高度70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品）；材料——玻璃，夾板，鋼管、防火板等；另：每間鋪位預(yù)留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設(shè)一條電話線，設(shè)一個(gè)電表，每月電費(fèi)按實(shí)際讀數(shù)計(jì)算 我們對(duì)裝修的建議：裝修對(duì)于發(fā)展商是一筆不小的投入，由于經(jīng)營(yíng)商戶各自裝修要求和標(biāo)準(zhǔn)均不相同，所以發(fā)展商提供的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和范圍主要是公共通道裝修、統(tǒng)一吊頂、公共照明、衛(wèi)生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統(tǒng)一門楣（廣告燈位或店標(biāo)燈位）。商鋪內(nèi)地面及裝飾由商戶自行裝修。但是發(fā)展商必須有統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)。 為了進(jìn)一步減少二次裝修的浪費(fèi)，最省力的做法是先行招商，然后根據(jù)商戶實(shí)際租賃（或購(gòu)買）的商鋪面積大小，按照商場(chǎng)承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的裝修（不包括商戶自行裝修部分）。 商場(chǎng)公共部分電費(fèi)攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用中，商戶在商鋪內(nèi)部的電費(fèi)一般以安裝配電箱和電表獨(dú)立計(jì)費(fèi)，自行繳納，便于商場(chǎng)管理。由于商場(chǎng)商鋪總量達(dá)到2586個(gè)，最好是招商先行，降低實(shí)際安裝數(shù)量。但是與設(shè)計(jì)上（下行專業(yè)）電力設(shè)計(jì)有時(shí)間上的沖突，折中辦法是先設(shè)計(jì)后調(diào)整?！虉?chǎng)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃建議216。 背景音樂(lè)悠揚(yáng)的背景音樂(lè)系統(tǒng)，不僅可以舒散客戶的神經(jīng)，增強(qiáng)購(gòu)買欲望，也可以直接提升商場(chǎng)及產(chǎn)品的形象。樂(lè)曲以輕快、活潑的輕音樂(lè)為主，也可適當(dāng)播放舒緩的流行音樂(lè)。216。 商場(chǎng)內(nèi)部色調(diào)以白色防火材料和通透的玻璃隔斷，色彩簡(jiǎn)單明快，讓人感覺(jué)視覺(jué)空間開(kāi)闊。公共通道建議多懸掛塑料柳條、果樹(shù)、小型吊旗等。建議小型吊旗采用橙色、淺綠色為主；橙色代表歡快，淺綠色代表舒適，可以緩解人的疲勞，宣揚(yáng)出時(shí)尚、休閑的購(gòu)物環(huán)境。216。 VI導(dǎo)示系統(tǒng)作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，對(duì)顧客人性化的關(guān)懷?；A(chǔ)的VI導(dǎo)示系統(tǒng)有功能分區(qū)牌、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。建議在垂直電梯入口處、扶梯上梯處，放置每層的功能分區(qū)牌，一層主入口處應(yīng)放置一層功能分區(qū)牌，商場(chǎng)南北入口外應(yīng)放置商場(chǎng)各層功能分區(qū)牌。216。 休閑設(shè)施可在電梯附近、休閑廣場(chǎng)或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅和室內(nèi)綠色植物，供購(gòu)物者休息小憩，并緩解疲勞；建議休閑椅采用鋼木結(jié)構(gòu)，實(shí)用且美觀。項(xiàng) 目 整 合 推 廣 提 案第一部分 項(xiàng)目整合推廣規(guī)劃全案推廣目標(biāo)以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計(jì)、緊密銜接的推廣