【正文】 ,還可以獲得資產(chǎn)價值升值的好處?！　∽詈?王健林表示,要做商業(yè)地產(chǎn),一定要好好研究運營管理,把運營管理真正看成核心競爭力,這個企業(yè)才可以在這個行業(yè)成功。很多公司進入商業(yè)地產(chǎn),宣布做商業(yè)地產(chǎn)的目的是更好地賣住宅,“這種心態(tài)和打算十之八九也不能成功?！北本埖聫V場（成功案例）龍德廣場位于奧北核心地帶立水橋北，它是一個集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的超大型的購物中心，開業(yè)來龍德廣場憑借自己中高端的定位贏得了消費者的認可，填補了市場的空白，成就了整個奧北區(qū)域的一個新坐標。龍德廣場是由北京糧食集團和大連一方集團共同組建的龍德置地有限公司，開發(fā)建設(shè)由北京龍德商業(yè)管理有限公司負責(zé)招商及后期的運營管理。龍德廣場總建筑面積是24萬平方米，實際商業(yè)經(jīng)營面積18萬平方米，是目前京北地區(qū)單體商業(yè)面積最大的商業(yè)項目，大尺度的空間格局營造了輕松的購物環(huán)境；龍德廣場首層6米，8米的主寬道彰顯了龍德廣場的大氣；為有效的提升商家品牌形象，商場內(nèi)共設(shè)滾梯60部，觀光梯15部，客貨兩用梯10部，3000個免費停車位為消費者提供隨到隨行的輕松購物環(huán)境。從龍德廣場目前的經(jīng)營狀況來看，每到周末，消費者都要在龍德廣場轉(zhuǎn)上好幾個圈才能找到一個停車位?！　↓埖聫V場一層有三大開放空間；本周六我們與樂寵的寵物生活館，共同舉辦了一個寵物選美活動，吸引了近千人的觀看?！　《嘣瘶I(yè)態(tài)的組合，龍德廣場打造了真正一站式的購物場所。龍德廣場從地下一層至六層每層都有主力的業(yè)態(tài)與主力品牌分布拉動消費。地下一層休閑生活館會聚集建材超市百安居，專業(yè)的運動超市迪卡儂，還有家居精品超市特麗屋；一層百安居、家樂福、翠微百貨、國美電器四大主力店各居一方，從不同方向?qū)⒄麄€奧北商圈人群聚集到龍德廣場內(nèi)，一層還有類似星巴克、屈臣氏等品牌商家。二層、一層動感輕松館及魅力品位館通過家樂福、翠微和中間精品店步行街的有效連接，將兩大主力店的客流達到一個有效的拉動，使中間的商家經(jīng)營有穩(wěn)固的提高。四層是龍德廣場比較有特點的樓層，在四層一個一千多平的中心位置，是浩泰水冰場，兩邊是翠微百貨，浩泰健身，還有一個大型的量販式KTV，其余的小店鋪是以經(jīng)營兒童用品為主的店鋪，類似金寶貝的早教、小鬼當家的專業(yè)攝影，他們都將北京最大的旗艦店開到龍德廣場的四層。　　五層紙老虎、以及萬達國際影城，匯聚了整個奧北區(qū)域的時尚一族。尤其萬達國際影城共設(shè)9個放映廳，2200多個座位，是目前京城最大的影院之一。五層南端匯聚了青年餐廳、漢拿山、福城肥牛、東來順等餐飲品牌，為天通苑地區(qū)的家庭聚會提供了便利的場所?！　↓埖聫V場的幾件大事：　　眾所周知一個大型的商業(yè)項目需要一個艱苦而漫長的養(yǎng)商期，在這種情況下龍德廣場采取了主力店先行開業(yè)造勢的一個策略；現(xiàn)在來看達到了預(yù)期的效果，大大縮短了龍德廣場的培育期。2007年的8月16號龍德廣場第一家主力店家樂福開業(yè)，開業(yè)當天創(chuàng)造了家樂福(當時在中國是有101家店，現(xiàn)在應(yīng)該是108家店)兩項新的記錄，一是當天接待顧客達到10萬人次，二是銷售額達到238萬。可能有朋友會問，一個兩萬平的大型超市，238萬的銷售是比較低的，但是我們要考慮第一天開業(yè)它的開門時間是12點，基本上到晚上7點的時候貨架就已經(jīng)被搶空了?！　≡诩覙犯Ａ己脴I(yè)績的刺激下，翠微百貨在家樂福開業(yè)不到一個月后，浩泰健身續(xù)簽了400平方米，其余如法國的迪卡儂、臺灣的特麗屋等品牌相繼在一個月內(nèi)相繼簽約。目前龍德廣場開業(yè)已近一年，近百家品牌，龍德廣場的人氣也是在節(jié)節(jié)攀升，在龍德廣場經(jīng)營的近百余品牌商家的銷量也是節(jié)節(jié)攀高。例如凌志集團旗下的高端商務(wù)休閑裝斯萊德龍德店，目前已連續(xù)十周排名全國店鋪的銷售冠軍。位于龍德廣場一層的屈臣氏現(xiàn)在龍德店的銷售已經(jīng)上升其華北區(qū)的銷售第二名。失敗案例：例一、很多開發(fā)商在商業(yè)項目正式招商之前并沒有一個很明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，往往是按照自己對商業(yè)的理解或個人的購物經(jīng)驗來判斷和選擇相關(guān)的業(yè)態(tài)組合與配比，并沒有很好的結(jié)合城市的特性、區(qū)域地塊的特性以及城市商業(yè)特點和消費習(xí)慣方面的因素，這樣的結(jié)果是招商陷入困境。【案例說明】江蘇中部XX項目地段并非城市中心，而是人流相對稀少的發(fā)展中新城區(qū)，項目商業(yè)面積約7萬平米，地上地下共5層，其中他們地下規(guī)劃有品牌大賣場，一到三層規(guī)劃有知名百貨店。由于這是個三級城市，地塊人氣不足，雖然區(qū)域前景好。但最終超市沒有招商實現(xiàn)，改成別的業(yè)態(tài)；百貨店也沒有談成。這充分說明業(yè)態(tài)規(guī)劃一定要考慮招商的實現(xiàn)力，因此必須樹立招商先行（特別是主力店和次主力店）的觀念。例二、在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過返租來實現(xiàn)短期的銷售現(xiàn)金流，這往往造成承諾的租金回報難以實現(xiàn)，并且返租年限與商家的經(jīng)營年限經(jīng)常發(fā)生矛盾?！景咐f明】安徽XX商業(yè)項目商業(yè)體量為8萬平米，是個集購物、餐飲、娛樂、休閑等于一體的步行街，地塊處于市區(qū)較好的位置，為了更快的實現(xiàn)銷售，他們統(tǒng)一定的返租年限為3年，但在招商實際發(fā)現(xiàn)餐飲類等大商家往往經(jīng)營要求年限在5年以上，但該區(qū)域的商鋪已經(jīng)全部售光，導(dǎo)致具體招商無法實現(xiàn)。 例三、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段。當前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個重要因素，但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來看，都不同程度地存在著對城市整體規(guī)劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗。 【案例說明】江蘇XX購物公園商業(yè)面積達10萬平米，由于忽視城市規(guī)劃的要求而一味按照開發(fā)商自己的意愿來打造高品質(zhì)的購物公園，而實際上政府的城市商業(yè)規(guī)劃是要求該地塊做市場的，因此開發(fā)商的方案只能調(diào)整，浪費了大量的人力、物力財力和社會資源。例四、在很多商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，有不少開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)特性的把握存在偏差，對商業(yè)規(guī)律不了解。由于不少開發(fā)商是有住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅的開發(fā)模式，沒有認識到商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式上的區(qū)別，他們往往較少考慮當?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)實，忽視投資者、商家經(jīng)營戶的真實心態(tài)，直接套用國內(nèi)外發(fā)達大城市商業(yè)項目的模式來進行操作?！景咐f明】安徽XXX廣場，地處城市老城區(qū)的東城市場附近，地段成熟，人氣非常旺，一期商業(yè)開發(fā)占地23畝，項目經(jīng)歷開業(yè)后，租戶紛紛關(guān)門。雖然地段好，但開發(fā)商不懂商業(yè)，項目周遍現(xiàn)成人氣旺盛，但消費檔次低下，非得按照浙滬一帶的高檔商業(yè)模式來做個高檔的商場，結(jié)果曲高和寡，大量的經(jīng)營戶覺得租金過高，運營費用難以承擔(dān)而不愿進駐。案例解析：隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)的興起，發(fā)展商依靠銷售產(chǎn)權(quán)短期獲利后，不顧及商業(yè)房地產(chǎn)項目的商業(yè)重要性，盲目銷售致使60%以上的商業(yè)房地產(chǎn)項目瀕臨崩潰邊緣，最終導(dǎo)致發(fā)展商名譽受損自食其果，一次失敗的經(jīng)歷已足以令發(fā)展商名譽掃地，成為業(yè)內(nèi)笑柄和反面教材。失敗乃成功之母！有時失敗與挫折也并非壞事，只是對于商業(yè)地產(chǎn)的巨額投資開發(fā)來說，失敗的代價太大，大得難以承受，引用小品大師趙本山的話，就是咱們經(jīng)不住幾下折騰就沒了。目前，越來越多的發(fā)展商已經(jīng)從教訓(xùn)中充分認識到商業(yè)房地產(chǎn)在運作上的復(fù)雜性和專業(yè)性，僥幸心理已經(jīng)完全破滅，開始依靠專業(yè)的前期策劃公司、招商及銷售代理公司、經(jīng)營管理公司等各方共同合作，努力促使和幫助發(fā)展商在商業(yè)項目短期獲利退出的基礎(chǔ)上保持后續(xù)經(jīng)營成功。使商業(yè)項目不再是燙手山芋而棄之可惜。我們?nèi)鸷陀^點認為，在銷售前期即完善全程的商業(yè)策劃，是項目成功的關(guān)鍵之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目標招商商家的需求和招商執(zhí)行時的可行性，特別是對主力店和次主力店的招商列為全案運作的“頭等大事”來抓，是項目成功的關(guān)鍵之二；在銷售的過程中，嚴格控制投資業(yè)主和自營業(yè)主因各自不同行為的特征而對商業(yè)項目的招商和經(jīng)營的影響，是項目成功的關(guān)鍵之三；在銷售時預(yù)留資金保障經(jīng)營管理公司的初期運轉(zhuǎn)，培養(yǎng)期內(nèi)的租金補貼和開業(yè)前后的促銷及宣傳推廣，是項目成功的關(guān)鍵之四。只有嚴格履行上述四點關(guān)鍵要素才能使得商業(yè)項目運作成功，使發(fā)展商短期獲利退出，使投資和自營業(yè)主獲得回報，使經(jīng)營商家長期穩(wěn)定經(jīng)營，實現(xiàn)多贏的最終結(jié)果。因此，我們?nèi)鸷蛯ι虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)提出五大建議：一、科學(xué)定位：通過深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并且在項目定位探討階段接洽目標商家來驗證初步定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃； 二、主力店先行：主力店招商要先行，確定主力店后完善業(yè)態(tài)規(guī)劃然后再開工；三、招商有序：招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四、專業(yè)公司介入；五、遵行投資戶、經(jīng)營戶和開發(fā)商共贏的原則。確定最適當?shù)纳虡I(yè)項目租金如何定租金，事關(guān)項目招商的成敗，總讓開發(fā)商們撓頭，也是招商爭議的焦點。定租金的難處主要來自于三方面的矛盾。一是投資商方面盡快回籠投資和