房地產(chǎn)抵押法律知識(shí)介紹-文庫(kù)吧
2025-07-20 16:26 本頁(yè)面
【正文】 押貸款，造成重復(fù)抵押?！ 》治觯哼@類(lèi)問(wèn)題，多發(fā)生在開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門(mén)間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無(wú)所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門(mén)管理上的混亂?！ ?duì)策：金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門(mén)辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)時(shí)，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門(mén)與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時(shí)，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對(duì)同一宗地多家貸款抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持在圖上和實(shí)地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評(píng)估報(bào)告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠性。 二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn) 分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營(yíng)狀況，由于包袱沉重，不能按時(shí)還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)了幾種情況： 第一種情況，貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國(guó)家的有關(guān)稅費(fèi)。這二項(xiàng)往往使企業(yè)所處置的財(cái)產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機(jī)構(gòu)呢？所以，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。 第二種情況，對(duì)瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地，處置到金融機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過(guò)土地主管部門(mén)辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無(wú)力出錢(qián)辦理出讓手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)既不易經(jīng)營(yíng)，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場(chǎng)招、拍、掛，最后能收到的補(bǔ)償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額?！ 〉谌N情況是個(gè)別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過(guò)補(bǔ)辦征為國(guó)有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?。 第四種情況，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國(guó)有土地，可以通過(guò)土地主管部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問(wèn)題?！ ?duì)策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對(duì)屬國(guó)家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動(dòng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，特別對(duì)金融機(jī)構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)補(bǔ)辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸安全?！ ∪⒎慨a(chǎn)暢銷(xiāo)、一房多賣(mài)，房產(chǎn)滯銷(xiāo)、資不抵貸，債權(quán)實(shí)現(xiàn)受阻 第一種情況，現(xiàn)實(shí)生活中，開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)暢銷(xiāo)時(shí)，隨著價(jià)格的攀升，個(gè)別開(kāi)發(fā)商見(jiàn)利忘義，對(duì)于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購(gòu)戶沒(méi)辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣(mài)的糾紛。 第二種情況，開(kāi)發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn)，沒(méi)有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，待開(kāi)發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時(shí)，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機(jī)構(gòu)，而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購(gòu)買(mǎi)了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。 第三種情況，開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷(xiāo)售，到后期銷(xiāo)售不好，不能償還貸款時(shí)，只能通過(guò)處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。 對(duì)策：房產(chǎn)部門(mén)針對(duì)上述問(wèn)題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門(mén)應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門(mén)積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購(gòu)
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