土地股權轉讓協議須知-文庫吧
2025-07-20 15:07 本頁面
【正文】 內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權后，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，只是股東發(fā)生變動，擁有土地使用權的公司法人并未改變，土地使用權的公司法人財產性質也未發(fā)生改變，因此，不屬于土地使用權轉讓的范疇。例如，A與B共同出資組建了C公司，C公司依法取得了某地塊的土地使用權，之后股東A將其全部股權轉讓給了D，此時，C公司的股東變?yōu)锽和D，但土地使用權人仍為C公司，并未發(fā)生變化，因此，不能認定土地使用權發(fā)生了轉讓。區(qū)別二：轉讓條件不同以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。因此，對于土地使用權轉讓而言，有三項限制條件：已支付全部土地出讓金。已取得土地使用權證。開發(fā)已完成一定的工作量。根據受讓人的不同，股權轉讓分為內部轉讓和外部轉讓，內部轉讓即股東之間的轉讓，外部轉讓是指股東將自己的股份全部或部分轉讓給股東以外的第三人。就內部轉讓而言，因為股東之間股權的轉讓只會影響內部股東出資比例即權利的大小，對重視人合因素的有限責任公司來講，其存在基礎即股東之間的相互信任沒有發(fā)生變化。所以，對內部轉讓的實質要件的規(guī)定不太嚴格，通?？梢宰杂赊D讓，或由公司章程對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由于有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關系直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國公司法對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規(guī)定。如我國《公司法》規(guī)定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。區(qū)別三：登記部門不同土地使用權發(fā)生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發(fā)生轉讓的，無需辦理變更土地登記。如果認為股權發(fā)生轉讓就必須辦理變更土地登記，那么，只要上市公司的股權因股票的買進賣出而發(fā)生變動，國土資源主管部門就要根據千變萬化的股市來實時進行土地登記，這顯然是不可行的。但是，對于合伙企業(yè)來說，其轉讓股權時應辦理土地登記。這是因為，合伙企業(yè)中股東變化的主要形式是退伙與入伙，股東轉讓股份的情形并不多見。合伙的財產主要由合伙人出資形成的財產和合伙經營積累的財產構成。合伙人出資財產中，若以土地使用權出資的，出資人并不因出資行為而喪失土地使用權，其使用權仍屬于出資人，合伙企業(yè)只享有使用和管理權。因此，對此類出資，在合伙人轉讓其財產份額時，一般應辦理土地使用權轉讓登記。區(qū)別四：發(fā)生稅費不同土地使用權轉讓時，發(fā)生的稅費有營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、
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