【正文】 計局城市調(diào)查隊昨天披露今年上半年全國 35 個大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報告顯示,廈門人均收入位居全國第七位,因此廈門整體的經(jīng)濟環(huán)境是相當(dāng)不錯的,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。二．客層來源。如工作了幾年的年輕白領(lǐng),對現(xiàn)有住房不滿意需二次購房的客戶。這是一個需要重點關(guān)注的群體，因為廈門70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特別是來自泉州的客戶。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。 4 / 28貳、分析篇一．廈門市高層房地產(chǎn)分析1．總體狀況廈門的高層分布較為分散，主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏，高層目前呈現(xiàn)越來越多的發(fā)展趨勢，由此推斷廈門的高層、小高層住宅將越來越多。多層住宅只會在島外地價相對較便宜的地區(qū)才會出現(xiàn)。高層的銷售形式是隨著城市的經(jīng)濟發(fā)展一步一步占據(jù)市場的主流的，這其中有以下幾個支撐因素：A) 地價：城市用地的需求量越來越大，而供應(yīng)量將嚴重不足，高昂的土地價格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種。B) 人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層C) 收入：目前高層市場逐漸升溫，是由于經(jīng)濟的發(fā)展使他們的購買力將會有很大的提高二．廈門目前高層的現(xiàn)狀廈門的高層相對分散，反映了城市泛 CBD 商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達情況有一定水準。從目前開工的樓盤看，由于島內(nèi)土地稀缺，所以開工的樓盤幾乎是高層與小高層建筑。這從5 / 28另一個側(cè)面說明了廈門的高層建筑將會呈放量增長的一個態(tài)勢。三．酒店式公寓的現(xiàn)狀 “酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時下商鋪投資火熱的時候， “酒店式公寓”依靠其居?。顿Y特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。 由于受開發(fā)商的追捧， “酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。位于火車站和蓮坂一帶的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時之先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開盤，每平方米售價在 6000 元以上，至今都已售出 60％以上。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓” 。 集酒店、公寓和寫字樓于一體的“酒店式公寓” ，讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對它情有獨鐘。 商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計，每年廈門鐵路到發(fā)總量達 549 萬人次，航空進出總?cè)舜芜_ 425 萬，每年來廈的國內(nèi)外游客總計超過 1000 萬人次，其中商務(wù)精英超過 20 萬人次。 因此， “酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因為他們都處于廈門的“黃金地段” 。 6 / 28裕發(fā)廣場地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此，好又多、假日商城、未來的明發(fā)MALL 等商業(yè)巨頭聚集，引來游人如幟。其次，國貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤踞于此，高端寫字樓里企業(yè)林立、白領(lǐng)薈萃。 而官邸位于廈門火車站市中心的位置，毗鄰燦坤 3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機構(gòu)，是廈門火車站———富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長途汽車站、火車站，是廈門交通重地。 四．市調(diào)個案分析(附市調(diào)表)從市場調(diào)查得出的結(jié)論來分析，目前廈門城市的均價在4500 到 5500 之間。其中湖濱南路，思北一帶的房價由于交通便利，配套齊全，所以價格要領(lǐng)先廈門全市，幾乎都在 5000以上，面湖面海的房價更高，一般都要高出均價 700 到 1000元一個平方。另外火車站及江頭一帶的房價在 4500 到 5000之間，個別案子由于小區(qū)配套較高，均價稍高。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價比同處金榜公園附近的美新廣場高出近 1000 元一平米。廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有7 / 28也很簡單。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運動場、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費者，增加了樓盤的賣點。說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費者娛樂休閑的需求。 8 / 28叁、產(chǎn)品篇一．項目概況本項目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項目周邊有多條公交線路經(jīng)過，此外距火車站不足 4 公里，交通便利。項目的周邊形成了多個居住小區(qū)，如聚祥廣場、繁榮廣場、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展，人氣相當(dāng)足。二．項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1. 項目用地面積：4619 平方米2. 建筑占地面積：4126 平方米3. 總建筑面積：64549 平方米4. 店鋪面積：9119 平方米5. 住宅面積：43052 平方米6. 地下室：12378 平方米7. 汽車停車位：219 輛三．項目周邊配套情況1． 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語學(xué)院，廈門教育學(xué)院2． 商業(yè)設(shè)施：誠達購物廣場，禾祥西路商業(yè)街9 / 283． 郵局、銀行：市郵政營業(yè)廳，中國銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行