【正文】 5基礎(chǔ)及地下室施工6結(jié)構(gòu)封頂，圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工7室內(nèi)裝修8室外景觀工程9園林工程10工程竣工項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃見附表二“鸚鵡螺皇家園林度假酒店項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃”六、 項(xiàng)目投資估算 投資估算的依據(jù) 本報(bào)告的投資估算依據(jù)為： 三亞市城市總體規(guī)劃確定的區(qū)域市政設(shè)施規(guī)劃； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；三亞市同類建設(shè)項(xiàng)目的投資估算指標(biāo)；項(xiàng)目公司與地方政府洽商的土地出讓價(jià)格意見；國(guó)家及三亞市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項(xiàng)目的各類收費(fèi)文件；一些具體費(fèi)用的計(jì)算說明（1）土地費(fèi)用 按38萬元/畝的價(jià)格計(jì)算。（3）前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及國(guó)際上專業(yè)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（4）項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理費(fèi)為項(xiàng)目公司為開發(fā)本項(xiàng)目而花費(fèi)的日常運(yùn)作費(fèi)用，按房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)為建安工程費(fèi)的3%計(jì)。 （5）建安工程費(fèi)不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時(shí)考慮的價(jià)格為：A、 結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；B、 安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)；C、 裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2 （6）營(yíng)銷費(fèi)用包括市場(chǎng)調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場(chǎng)等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計(jì)算。（7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按項(xiàng)目總投資(含土地、建安工程、各類費(fèi)用)的10%計(jì)。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用按全部投資，建設(shè)期1年，%計(jì)算。項(xiàng)目投資測(cè)算結(jié)果 根據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元 ()。詳見附表三 “項(xiàng)目投資測(cè)算表”項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排，項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資金。 。項(xiàng)目公司以自有資金投入5000萬元人民幣，爭(zhēng)取向銀行貸款人民幣8000萬元，再加上項(xiàng)目建筑商墊資以及項(xiàng)目后期銷售回籠資金的再投入，基本可保證本項(xiàng)目的開發(fā)資金投入需要。 七、 項(xiàng)目營(yíng)銷 項(xiàng)目銷售策劃（1） 前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南三亞亞龍灣廣場(chǎng)中心區(qū)B、經(jīng)營(yíng)模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其它附加增值項(xiàng)目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其它；（2） 賣場(chǎng)設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽(yáng)等城市設(shè)立賣場(chǎng)，或委托銷售。（3） 項(xiàng)目廣告宣傳：選擇營(yíng)銷主題，有針對(duì)性宣傳。（4） 在?？诩叭齺啓C(jī)場(chǎng)設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。（5） 組織全國(guó)范圍內(nèi)招聘、選拔高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)人員，制造聲勢(shì)，間接為項(xiàng)目銷售做宣傳。（6） 在各賣場(chǎng)設(shè)立城市，組織商務(wù)專機(jī)接送業(yè)主參觀現(xiàn)場(chǎng)樣板間。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容單位數(shù)值備注1總用地面積萬M2163畝2總建筑面積萬M2酒店客房建筑面積萬M2酒店主樓萬M2別墅萬M2會(huì)議中心萬M21商業(yè)一條街萬M2含地下1萬平米酒店大堂M22000含地下1000平米車庫(kù)M25000地下3平均容積率4綠化率%805建筑密度%6建筑高度米15 項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位:萬元序 號(hào)費(fèi) 用 名 稱金 額備 注1土地費(fèi)用6383地價(jià)款619738萬/畝=6197萬元土地契稅186土地價(jià)款3%2前期工程費(fèi)1622編制項(xiàng)目可研15圖設(shè)計(jì)費(fèi)1500地上200元/M2，地下100元/M2，含景觀施工圖審查費(fèi)15‰規(guī)劃管理費(fèi)2元/M2人防工程統(tǒng)建費(fèi)22臨時(shí)用電增容費(fèi)16臨時(shí)用電設(shè)施費(fèi)10用水設(shè)施費(fèi)2甲方臨建工程15臨時(shí)圍墻183建造費(fèi)18387土建工程6256800元/M2安裝工程3128400元/M2裝修工程7353公建1500元/M2,商場(chǎng)600元/M2,其它1100元/M2室外工程1650按150元/M2,計(jì)11萬M24其它稅費(fèi)390質(zhì)監(jiān)費(fèi)83‰監(jiān)理費(fèi)147按建造費(fèi)的8‰營(yíng)業(yè)供電貼費(fèi)160序 號(hào)費(fèi) 用 名 稱金 額備 注5管理費(fèi)552按建造費(fèi)的3%6家具購(gòu)置費(fèi)3856800元/M2(只算大堂、別墅及公寓)7工藝品等購(gòu)置費(fèi)300按每棟別墅6萬元，共50棟別墅8會(huì)員證費(fèi)2100每棟別墅1個(gè)會(huì)員證，5萬美金，合人民幣42萬元，共50棟別墅9開辦費(fèi)20010不可預(yù)見費(fèi)1839按建安造價(jià)的10%11財(cái)務(wù)費(fèi)用2316（110）項(xiàng)之和取一年利息（%）12銷售費(fèi)用6216按銷售收入的8%計(jì)13投資總額4416114市場(chǎng)單價(jià)5647元每平方米可銷售部分物業(yè)銷售測(cè)算1別墅按均價(jià)25000元/M2計(jì)，2公寓按均價(jià)10000元/M2計(jì)，3合計(jì) 項(xiàng)目可銷售部分價(jià)格敏感性分析 附表四項(xiàng) 目?jī)r(jià) 格 變 動(dòng)備注主樓價(jià)格5000600070008000900010000單位:元/平米收入單位:億元?jiǎng)e墅價(jià)格80001200016000200002400028000單位:元/平米收入單位:億元合計(jì)單位:億元銷售稅金(%)單位:億元投資成本單位:億元稅前利潤(rùn)單位:億元投資利潤(rùn)率(%)全部投資（含會(huì)議中心、商業(yè)街）凈投資利潤(rùn)率(%)附：背景資料一、項(xiàng)目提出海南省近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，投資條件成熟① 總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度高于全國(guó)平均水平全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)。全年共完成GDP ，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中：，%，%；，%，%；，%，%。表一：全省近年GDP總值（單位：億元）表2：2001年三產(chǎn)在GDP中所占比重②建筑業(yè)和固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)l 建筑業(yè)保持增長(zhǎng)，按可比價(jià)格計(jì)算，%。其中：，%；，%。，%。l 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資206億元，%。其中：，%；，%；，增長(zhǎng)21%。表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)三亞市官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：l 全市經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 ，%，實(shí)現(xiàn)了1998年以來連續(xù)四年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超10%，超過全國(guó)、全省的平均水平，三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過10%的增幅。其中：，增長(zhǎng)10%；%；，增長(zhǎng)12%；%；，%；%。l 投資需求出現(xiàn)高速增長(zhǎng)勢(shì)頭投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)傾斜，%。其中：，%；，%；，增長(zhǎng)29%。l 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展，增長(zhǎng)14倍。%，收回和盤活閑置用地13000多畝，占可處置量89%。2002年有望將全市積壓商品房和閑置土地問題基本解決。② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高2001年三亞市通過規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了“全球化論壇”等大型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓“假日旅游”旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。B、下大決心改變?nèi)齺喪姓w形象。處置“閑置地、爛尾樓”力度大，成績(jī)顯著，三亞市容有了極大改變，向國(guó)際性的熱帶海濱城市發(fā)展。C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場(chǎng)的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國(guó)際旅游城市的條件。D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。赤田水庫(kù)的完工使用，新建電廠的發(fā)電，聯(lián)網(wǎng)可滿足今后一個(gè)時(shí)期的需要，程控電話、移動(dòng)、微波、光纖通訊等通信設(shè)施齊全與全