【正文】 、餐飲、娛樂等的投入在大量增加，商業(yè)面積也在逐年遞增，零售批發(fā)的業(yè)績快速上升，這使本案的外部環(huán)境有著非常良好的推進作用?！　　∩倘Ψ懂牐骸　　「鶕μ蟹b城的調查報告顯示，朝陽街已經從原有的地攤式小商小販發(fā)展到現在具備整體規(guī)模的商圈，其功能輻射力已經超出山西本省的范圍，大量外地客均在該商圈形成采購、銷售、物流的習性，同時根據市政府的經濟報告表明，政府仍然在加大其功能范圍，并在未來一段時期內大力改造其周邊環(huán)境，使本商圈更加規(guī)?；⒁?guī)范化?！　”景缚梢哉f在目前階段占據了天時和地利的優(yōu)勢，其時機不容錯過！本案商圈調查報告調查時間：2004年4月商圈范圍：朝陽街沿線為主調查對象：沿路靜態(tài)調查、隨機和特定性對象問卷調查、原公司（售樓及開發(fā)商）人員調查問訊等調查方式：原由圖紙及資料、抽樣問卷調查、現場拍照分析等調查人員：由上海天擎置業(yè)營銷策劃有限公司派駐人員實施抽樣問卷數量：商圈供應商問卷214份　　　　　　　　銷售部人員隨即調查4人　　　　　　　　與董事會成員進行討論例會3次　　　　　　　　供應商小型座談會18次● 本案商圈的平面示意圖朝陽街平面示意圖● 商圈細分調查內容（一） 本商圈內步行人流基本從建設路進入的為主，由于前段路面狹窄，故人流相對擁擠，多數人流是通過交通工具進入本商圈，因為公交站點的關系，集中在以圣亞開始至精品結束這段人流相對密集，而且本段是業(yè)績良好的幾大市場的集中地段。 本商圈的經營業(yè)績良好的為圣亞和精品，二店的位置分別位于該路段的中部和后部，從業(yè)績上講，并沒有因為地理位置的先后而產生差異，由于可見本商圈主要消費群體將是以中低段商品為主的（精品為例），中偏高商品為主的（圣亞為例）一般。租金、人流、業(yè)績比較示意圖本商圈租金狀況沒有因為地理位置的先后而有差異，也沒有因為人流因素的多少而有差異，只是在根據自己經營狀況的好壞，隨行就市的調整租金價格故本商圈無法采樣獲得平均租金價格，這在內地或其它城市實屬罕見的狀況，故本案在宣傳抄做和招商經營上將需要突顯優(yōu)勢。　● 商圈細分調查內容（二）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　本商圈南北人流差異較大，由于南面多集中與服飾類商品和其它消費類商品，相對人流較大且集中。北面為服務類商品較多，如：電信和聯通的營業(yè)所、銀行、美容等，人流少于南面，這為未來將人流引入北面本案的主干道——雙塔北路帶來一定的難度?！　”旧倘τ捎谑乔巴咚俟返闹饕傻?，進出車流密集，交通嚴重擁堵，在節(jié)假日表現尤其明顯，鑒于批發(fā)市場的獨有特性，采購完商品的消費者利用三輪機動車等簡易交通工具進行短途駁運也是造成該路段擁堵的主要原因。經了解，該路段有可能在未來改建成步行街，車流將被堵截在朝陽街二端，雙塔北路將拓寬打通，此為本案的交通車流帶來一定的幫助?！?商圈細分調查內容（三）　　　　顧客和供應商的問卷調查內容匯總　　　　對于鴻金寶項目如果您要進駐所考慮的條件是什么？　　　　　 本項調查結果：　　　 受租金和物業(yè)費的需求占主要因素，一般經營者認為只要租金和物業(yè)費取費合理將是進駐本案的主要原因。　　　 管理團隊也是本項調查的主要因素，經營者現對現有市場的經營狀況反應情況一般，只是認為是常規(guī)的物業(yè)管理，當然此也受到經營者基本素質較低的因素干擾，對此方面的建議程度一般?！　　　?停車場的需求在本項調查中也占有一定的比例，故本案在規(guī)劃中必須考量停車場的需求，包括機動車和自行車，另外對于短途駁運的人力或機動三輪車的停放也是非常重要的?！　　　?停車場部分在現有商圈的所有商場幾乎都不具備此條件，由于本案后面尚有5畝空地，可以考慮在此上第一期以停車場形式出現，一來可以將停放的車輛進行統(tǒng)一管理，避免本案前廣場由于車輛人流混雜造成擁擠，二來派駐少量人員進行有效管理，為商場增加一部分客觀的收入。您希望鴻金寶內部裝修以后能達到一個怎么樣的水平？　　　　　 本項調查結果：　　本項調查中顯示對于商場的裝修希望能夠并超越現行圣亞的標準，隨著人們生活水平的提高，在購物期間不但要求享受好的商品，同時也需要有好的環(huán)境來支撐?！?雖然精品商場在本商圈中的業(yè)績和租金是最高的，但由于受到大樓主體結構的影響，在其基礎上再做改造的機會不大，壓抑、擁擠是目前反應最為強烈的，更多的受訪希望能夠擁有一個和圣亞相雷同或高于其環(huán)境的商場是最好的?！　　?受訪者中對于本案大樓外部的裝修也很重視，由于本案離主商業(yè)街尚有100米的距離，但樓體高度較高，比較容易在路口看到本案，如果有醒目的大樓外觀將有利于提升人流進入商場的機會?！　?本案現有外觀設計具有比較現代化的氣息，充分利用商場外部燈箱廣告可以收入相當的廣告收入，另外由于商場現有格局為統(tǒng)一分割的小鋪面，相應的公共面積少，在本案場內的公共廣告可以利用閉路電視系統(tǒng)，以電視廣告的形式出現，此可與本案在做背景音樂系統(tǒng)時同時完成?！　?商場基本照度要求達到400500勒克司/平方米，燈具可以采用節(jié)能型桶燈或隔柵燈，天花板可以采用局部造型設計和施工的石膏板材料，這將會成為目前商圈內所有商場中最漂亮和美觀的室內空間?！　∧鷮ΜF有太原市場的物業(yè)或經營管理感覺如何？本項調查結果：　　非常不滿意現行商場的物業(yè)管理，認為基本上不存在什么管理，僅僅是收取管理費用的單位?！　≡谒性u價中，相對對于圣亞的管理評價比較高，對于東方紅、朝陽等商場的管理評價幾乎為零。　　認為有個管理良好的經營團隊是非常重要的，這也將是取決于供應商進駐本案的一個相對重要的考量環(huán)節(jié)。　　 針對商場的內部管理是非常之專業(yè)的行為，是一般的物業(yè)公司所不能具備的功能，其不但要求具備常規(guī)物業(yè)公司的保安、維修、清潔等功能，同時也要具備商業(yè)的經營調整。由于商場的經營是在調整中不斷提升的，在一期即使完全招商成功的基礎上，仍必須具備有20%左右的面積作為調整用，故經營期間所謂的物業(yè)公司或商管公司都必須肩負起商業(yè)調整的功能。對于太原已經成熟的批發(fā)市場商圈——朝陽街，現有在該商圈經營的廠商已經經歷了本商圈若干年的變化，商業(yè)概念和經營理念也日趨成熟，對于有經驗的商業(yè)管理的需求也是越來越大，在本項調查中不難看出他們對好的經營管理團隊的需求是十分強烈的，這也可以作為日后本案的商業(yè)炒做中的一個重點?！∪绻櫧饘氁院笥缮虾５膶I(yè)管理公司統(tǒng)一管理經營您對此有意愿嗎？本項調查結果：　　　 感興趣和非常有興趣的占主要，認為上海管理公司能夠帶來先進的理念和管理方式，同時也比較崇拜上海公司，認為上海是國際大都市，不但操作規(guī)范而且概念先進，這對于本案未來長久良好的經營將是非常重要的。　　　　　 也有對上海管理公司的介入表示猶豫的，理由為“外來的和尚一定好念經嗎？”，這需要在后期宣傳上加以彌補和解釋，畢竟此類反應的受訪者不多?！　　　　　?對于統(tǒng)一經營和返租的客戶凡響不同，對于已經購買商鋪的業(yè)主而言，只要有好的商業(yè)抄做題材，他們是十分希望通過自己的方式來找到后期的經營者，這樣他們認為可以收到比預期更高的回報，但若此項比例過大，亦將造成未來商場內部統(tǒng)一管理的難度?！　≡谡{查期間接觸的部分業(yè)主或經營者中，也有較多比例的人希望進行統(tǒng)一經營和管理?！　娀虉鼋y(tǒng)一經營管理是未來商業(yè)抄做中的一個重點，所有商品都具備其一個共同的特性，即商品與商品之間是可以相互補充從而達到1+12的效果，以獨立但店經營的商品，不但需要投入龐大的廣告費用或促銷費用，同時常規(guī)品牌的產品是難以成系列的，在顧客的購買行為中產生美中不足的感覺，現有的租金和物業(yè)費您承受能力如何？本項調查結果：　　 目前對于現行商場經營者來說，現有租金和物業(yè)費還是可以支撐的，如果真的生意好或管理特殊的話，哪怕再稍微高一點問題也不是很大，最終取決與自己經營的商品能否賺錢?！　?對于外力在太原的經營者來說，現有租金有點偏高，全年只能賺個23萬元并不是他（她）們的期望值。　　　 物業(yè)費的異議不大，在4555元/平方米/月的標準是能夠接受的程度，尤其是本案是個新開業(yè)的商場，收取此標準的物業(yè)費能夠理解和接受。　　　 對于物業(yè)費的包含內容基本有共識，對于特殊業(yè)種，如：黃金珠寶、煙酒等希望商場在申辦執(zhí)照時需要申請此類經營內容?！　　?對于有免租期非常歡迎，沒有過多的指望半年以上的免租，但是有23個月的免租是完全且非常強烈的能夠接受的?！　　”景赣捎谄x主商圈100米，又是一個新興的商業(yè)設施，由于之前在銷售過程中沒有強調本案的商業(yè)題材，在調查中絕大多數的廠商對其一直抱有觀望的態(tài)度，故在商業(yè)規(guī)劃推出之后，不但要重點強調其商業(yè)題材，同時由于本商圈為量販型商圈，價格競爭優(yōu)勢也將突顯，以初期一個低租金介入市場，在短時間內快速招商成功，聚集人潮，提升商業(yè)附加值，是未來經營的一個重大策略。來您這邊購物的外地人多還是本地人多？本項調查結果： 來本商圈的本地人流比較多，多為零售形式，批發(fā)的主要產生在以太原為中心周遍的地縣市內，尤其是榆次等地的人群號稱平均每天有近1萬人在本商圈購買。 對于省內其它城市的購買人群，一般集中在周末或節(jié)假日為多，平時此類人群偏少。 本地為數不少的消費者在柳巷商圈看中的款式服裝，一般在本商圈找到類似的服裝購買，由此可見本商圈購買的消費群體尚屬于中檔偏低的。您對于鴻金寶項目是否看好？　　　　　 本項調查結果：　　在圣亞經營的廠商比較不看好，當然圣亞的廠商均為溫州為主的擁有經營權的經營戶，在臨近商圈同時開二家店的機會不高，另外圣亞為產權和經營權對接模式，自己經營自己購買的商鋪的積極性等遠高于本案對外租賃的積極性?！　?除圣亞以外的經營者對本案的商業(yè)程度了解不高，僅認為本案是個房地產項目，至于未來的經營內容等幾乎一無所知，但多表現為如果管理好、租金物業(yè)取費合理還是會考慮的，這對本案在規(guī)劃定位后的商業(yè)抄做要求非常高。您認為本商圈還缺少一些什么業(yè)種？本項調查結果：　　 由于目前經營者的經營理念和文化程度的關系，本項數據相對模糊，但在與經營者溝通期間，多數反應對于餐飲的需求比較強烈，另外反應在對兒童用品市場、化妝品市場、運動休閑類產品市場的需求也是有的。 ● 商圈細分調查內容（四）　　　　東方紅商廈樓層業(yè)種狀況一樓　皮鞋、皮具，二樓　皮鞋、皮具三樓　男裝、女裝○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于浙江、江蘇、上?！?內部簡單裝修，客流少○ 主營皮鞋、皮具，皮鞋、皮具價格帶40元－280元，現在經營狀況不理想○ 租金在1－2元/平方米/天，基本沒有品牌形象，批零兼顧○ 商場準備調整重新招商， 朝陽服飾城樓層業(yè)種狀況經營業(yè)種為：服裝、床上用品、童裝、化妝品○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于太原周邊地區(qū)○ 內部裝修簡單光線昏暗，客流很少，業(yè)種搭配混亂，部分電梯停用，經營狀況較差○ ，內有多數鋪位轉讓，多數經營戶欲撤出龍馬服裝批發(fā)市場　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　○ 總經營面積四層約9916平米○ 費用：管理費 500元/月/戶○ 空調費 100元/月/戶○ 工商費 40元/月/戶○ 買斷經營租金 ○ 經營業(yè)種　男女裝（基本無樓層業(yè)種分配）○ 價格帶　20元 至 150元　　　　圣亞品牌服飾廣場樓層業(yè)種狀況一樓　皮鞋、皮具、服裝 金利來、查理王二樓　男裝　圣達菲 金豪威 三樓　男裝　柏士德 夢特嬌四樓　女裝　嘉彩 伊莎貝爾五樓　女裝　麗丹爾 拜麗德六樓　女裝、童裝 卡芬妮 嬌蘭○ 廠商主要來源于浙江溫州，商品主要來源杭州、溫州、海寧、桐鄉(xiāng)、溫嶺、永嘉、樂清、義烏○ 商場內部購物環(huán)境較好，物業(yè)費65元/平方米/天，－8元/平方米/天○ 品牌形象較好，四、五、六樓客流多，皮鞋、皮具價格帶40元－300元，女裝價格帶30元－380，男裝價格帶39元－1300元○ 一樓 皮具　1096平米、皮鞋　275平米、男女裝 846平米二樓至六樓 每層經營面積約2346平米六樓現在 童裝已撤，準備上七樓　　　　太原精品服飾城樓層業(yè)種狀況一樓　男裝、男士單品二樓　男裝三樓　女裝四樓　女裝五樓　女裝六樓　女裝七樓　精品服裝○ 廠商主要來源于本地，商品來源浙江、江蘇、上海及太原周邊地區(qū)○ ，物業(yè)管理費45元/平方米/月，空調費10元/平方米/月○ 內部裝修一般，商品檔次中低檔，鋪位面積12－25平米，電梯直達六樓，客流基本從六樓向一樓流動○ 單層經營面積約 3500平米一樓、二樓經營男裝 約7000平米三樓至七樓經營女裝 約17500平米 吉美名品服飾廣場樓層業(yè)種狀況一樓　內衣二樓　男裝三樓　女裝四樓　牛仔五樓　牛仔○ 廠商主要來源于本地，商品來源浙江、江蘇、上海、天津、石家莊及太原周邊地區(qū)○ ，一、二、三樓物業(yè)管理費35元/平方米/月，四、五樓物業(yè)管理費每年一萬○ 商場裝修一般，檔次中低，客流少 義烏小商品市場 文具、床上用品、家用五金、小家電、音像制品、工藝禮品、化妝品、體育器材、地方小吃，廠商主要來源于本地，商品來源浙江義烏，無裝修，客流較多● 商圈細分調查內容（五）○ 商圈顧客購買行為特性本商圈主力購買人群是以批發(fā)形式為主的購物群體，批發(fā)形式相對占主導地位批發(fā)行為時間多發(fā)生在上午6：309：00以前，之后的時間多為零售為主，一般商場營業(yè)時間多在7：